公募REITs市场表现、板块走势、投资者结构及展望分析

政策及无风险收益率下行驱动，24年二级市场整体上扬。

1.公募REITs二级市场上行

2024年公募REITs市值指数收于95.4，年内累计上涨16.4%。 24年共有三段较为明显的指数级行情，主要由政策及估值分母端驱动： 政策端：明确公募REITs权益记账属性，引入更多中长期增量资金；推动常态化发行，加快扩容提供更多新产品。 估值端：降息预期催化无风险收益率快速下行，DCF估值-分母端下降带动估值上修，分子端（经营表现）稳定的产品上修更为明显。

截至24年12月31日，公募REITs市值指数位于历史44%分位数，较21年6月REITs试点落地时累计下跌4.7%。年末市场快速上行，一定程度定价降息预期。估值进一步上修主要待公募REITs经营基本面改善，尤其是高速、产业园及仓储等目前 经营基本面偏弱的板块。24年12月末市值指数相较于22年10月下跌约20%，相较于23年3月约下跌13%。

2024年C-REITs指数基本全年跑赢海外主要REITs市场。2024年C-REITs市场基本全年跑赢海外主要的REITs市场，中证REITs全收益指 数年初快速拉涨后持续维持高位。 美国REITs市场及新加坡REITs走势趋近，与美债收益率呈现负相关关系，24年10月以来，强劲的经济数据及美联储官员的鹰派言论使得市 场对美联储降息的预期减弱，美债收益率持续上行，使美国REITs市场及新加坡REITs市场整体呈波动下跌态势。

24年末市场总市值为1564亿元，新产品上市带来市值提升。 截至24年末公募REITs总市值规模达1564亿元，市值规模较23年末增长867亿元，同比增长124.3%。其中24年之前上市的产品市 值增加27.5亿元，同比增加3.3%，24年新上市产品年末市值为713亿元，较发行规模增长58亿元，较发行规模增长8.9%。截至24年末，交通基础设施、园区基础设施及消费基础设施的市值占据位居前三，分别占年末总市值的35%，17%及14%。

保租房及消费基础设施REITs上扬带动 产权类REITs上行。 2024年产权类REITs累计上涨18.5%，保 租房REITs及消费REITs涨幅居前，分别 上涨30.6%及16.4%。产业园区：年内基本面仍偏弱，主要 是超跌反弹逻辑，年内跑赢板块涨幅 的产品有东吴苏园产业REIT、博时蛇 口产园REIT、博时津开产园REIT、华 夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT 及中金湖北科投REIT。仓储物流：年内基本面仍偏弱，稳定 性偏强的产品跑赢板块。分别为资产 众多，分散性偏强的中金普洛斯REIT 及以冷库为底层资产的新产品华安外 高桥REIT。 保租房：年内强势走高，经营稳定性 及长久期是推涨的主要原因，走势与 长债关联紧密。租金较同类市场化租 金折扣率较大的三只产品涨幅较高， 分别为华夏北京保障房REIT、中金厦 门安居REIT及红土创新深圳安居REIT。 消费基础设施：整体经营稳定，持续 扩内需，促消费主题催化。区位较好 且具备强运营能力的华夏华润商业 REIT，具备消费降级逻辑的嘉实物美 消费REIT及华夏首创奥莱REIT跑赢板 块。

除高速外其他经营权业态均有 较高涨幅。 2024 年 经 营 权 REITs 累计上涨 10.7%，受高速REITs拖累，涨幅 弱于产权REITs，其中生态环保 REITs涨幅较高，累计上涨19.7%。 生态环保：主要为公用事业品 涨价逻辑，经营基本面偏强的 富国首创水务REIT领涨板块。 高速公路：发布月度经营数据， 月度进行定价，受天气、分流 及宏观经济偏弱影响，年内经 营数据偏弱。通行量及通行费 收入降幅较小的产品跑赢板块： 平安广州广河REIT、浙商沪杭 甬REIT、华夏越秀高速REIT、 国金中国铁建REIT及中金山东 高速REIT。 能源：主要为高股息长久期逻 辑，年内跑赢板块的有中航京 能光伏REIT（扩募预期）、嘉 实中国电建清洁能源REIT（来 水丰厚）。 水利：年内上市，预期水量丰 厚及公用事业稳定经营属性下 快速上扬。

2.持有人类型更加多元化

投资结构仍以自营及保险为主，投资者进一步多元化。从27只上市公募REITs的2024年中期报告来看，REITs份额主要由机 构投资者持有，大部分公募REITs90%以上的份额均由机构投资者持有。前十大流通股东中，2024H1券商自营及保险资金 投资账户持有份额占比较高，分别占28%及23%。随着市场产品的多元化及OCI的推进等，投资者结构进一步丰富，产业 资本及产业基金增大了对公募REITs的配置。

3.市场展望

24年政策持续呵护公募REITs市场发展。 从多项政策措施可看出，公募REITs正 逐步成为股票、债券、现金以外的重 要配置资产，24年政策在供需端及完 善制度方向持续发力。 25年公募REITs政策制度有望进一步完 善。 有望出台更多政策提升产品吸引力， 拓宽配置资金来源，同时市场制度有 望进一步完善，加快多层次市场的建 设，预计政策将主要从以下方面发力： 1）加快推进专项立法，简化交易结构 安排，进一步明晰运行架构及明确各 方责任等； 2）拓展配置资金范围，引入更多中长 期配置资金，如社保基金、年金、养 老金及固收+资金等；推动REITs互联 互通，吸引境外资金； 3）加快多层次市场构建，畅通PreREITs ， 持 有 型 不 动 产 ABS 及 公 募 REITs之间的衔接机制。

一级市场持续常态化发行，市场将迈入2000亿大关。截至25年2月11日，两所已通过待上市的首发REITs共4只，共有10只 REITs处于申报审核中，另有5只REITs处于扩募申报中，并有4只REITs发布拟扩募公告。 截至24年12月末，公募REITs市场累计发行规模共1660.3亿元，24年末经两所审核通过但尚未上市的REITs及处于申报审核 中的REITs的拟发行规模约300亿元，若参照24年的常态化发行节奏（月均发行规模55亿元，下半年月均发行规模79亿元）， 25年公募REITs市场将迈入2000亿大关，市场将逐步走向成熟。 233个项目在途，市场有望实现供需两旺。除已报至两所的项目外，尚有233个项目处于拟申报阶段，在二级市场溢价明显 及盘活资产需求持续提升的背景下，公募REITs发行量有望持续增长。需求端，“资产荒”及一二级价差下，投资者对公 募REITs的配置需求也将持续增加。同时，适度宽松的货币政策也将为公募REITs的常态化发行提供条件。

25年预计解禁频繁，或将对市场产生一定扰动。 24年新项目快速上量，考虑上市一年（非原始权 益人及关联方战配）及三年（原始权益人及关联 方持有超20%的份额）的解禁期限制，预计25年 尤其是25年下半年公募REITs产品解禁份额较大， 或对市场产生一定的扰动。 比价优势及产品经营预期决定扰动程度。21年试 点落地至今，公募REITs市场共有两轮较为集中 的解禁，分别为22年6月21日及23年10月后，从 指数表现看，22年6月21日首次集中解禁前两个 月市场开始呈现下滑态势，解禁完毕后市场逐步 企稳回升。23年10月后，多只产园及高速REITs 陆续解禁，叠加年末止盈压力，市场在解禁后向 下。可看出，解禁对市场的扰动大小取决于产品 比价优势及对产品经营的预期，比价优势明显且 预期经营稳定的产品预计解禁压力较小。 公募REITs解禁的同时，也意味着满足扩募条件 及满足非养老型FOF投资时限要求，扩募同时也 有望获更多投资者配置。