绿城管理控股轻资产运营有哪些凸显优势？

商业+政府代建齐发展，轻资产营运凸显优势

我国房地产代建模式主要分为政府代建和商业代建。房地产代建是由有开发需求的委托 方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理 及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。中国的房地产代建主要分为商业代建模式和政 府代建模式：（1）政府代建模式是指政府或行使政府职能的机构对非营利性项目通过招标， 选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对项目建设进行全过程的管理，一般包括规 划设计、项目时程管理、工程管理、成本控制、竣工验收及交付管理。（2）商业代建是由非政府类委托方委托，以盈利为目的，受托方以品牌输出或管理输出为主要运营模式并收取代 建管理费或服务费的代建模式，一般包括前期管理、规划设计、工程管理、成本控制、营销、 销售服务、交付管理及售后服务。

商业代建提供综合管理业务，取费丰富。商业代建业务主要以契约形式提供房地产项目 全过程开发管理服务，通过品牌溢价、管理增值、品质提升、成本节约等，为国企、央企、 优质中小开发商创造价值。一般根据预先协定的条款向商业项目拥有人收取管理费及其他酬 金，包括派驻团队基本管理费、委托开发管理费（一般为项目总销售额的 3%-5%）、项目业 绩奖励等，并且按所管理的商业代建项目销售表现每月或每季收取额外管理费的进度款。

政府代建提供公共物业及基础设施开发业务，收入较稳定。政府代建业务主要通过招投 标形式，为政府或行使政府职能的机构提供传统保障房、未来社区、产业园区、产城融合、 市政配套等多元业态全过程管理服务。通常收取项目投资总金额的固定百分比（一般为 2%-3%）作为的代建费用，受政府住房价格管理办法的限制，利润率一般低于 3%。房企开 展政府代建业务，一方面政府项目通常起到逆周期调节作用，在市场下行时能提供稳定的业 务量；另一方面，政府代建项目体量较大，涉及社会群体广泛，做好项目品质，可以为代建 企业带来良好的品牌效益，惠及上下游业务。

代建业务具有轻资产营运、逆周期性和高盈利能力特点。（1）目前房地产市场投资减少、 库存高企、利润下滑及地区差异化加剧的影响日益加深，房地产行业的去金融化趋势明显。 代建业务采取轻资产营运模式，与重资产的传统房地产开发不同，代建企业本身能够以较低 的资本承担扩大经营规模，通过品牌输出迅速扩大规模，获取品牌溢价，一般不涉及投资拿 地，从而能维持较低杠杆且无需依赖外部融资。（2）代建业务具有一定的逆周期性，在市场 下行时，代建业务通常能依托多元化的客户结构，依靠其品牌效应和优质服务，有效抵抗房 地产周期风险。（3）轻资产营运给代建业务带来高利润率，同时规模效应的形成有助于节约 成本。特别是商业代建项目，高取费和低人工成本形成较高的差额利润，且费用按月或按节 点收取，为企业带来高盈利和良好的现金流。近年绿城管理毛利率保持在 40%以上，远高于 住宅地产和物业管理毛利率。