绿城管理控股代建行业市场发展空间和竞争情况怎么样？

市场发展空间广阔，行业内竞争或加剧

代建行业渗透率较低，市场空间广阔。2020 年代建新签约项目个数和新签约建筑面积 分别为 381 个和 8390 万平，较 2019 年同比分别增长 3.3%和 18.4%，2017-2020 年新签合 约项目总建面 CAGR 达 21.3%，增长较为迅猛。2021 年代建新签约总建面达 1 亿平以上， 根据中指研究院，代建市场渗透率为 4.8%，代建市场会以 21.3%的速度增长，2025 年渗透 率会达到 12.5%。参考欧美等发达国家，轻资产代建占比可以达到 20-30%，未来市场发展 潜力巨大。

供给侧改革推动逻辑转变，代建行业价值日渐凸显。目前房地产行业仍处深度调整期， 2021 年中国经济转型重构，房地产市场发展逻辑发生转变，进入“管理红利”新发展阶段。 “三道红线”及“土地集中招拍挂”等调控政策出台，房地产金融监管持续从严，行业竞争 加剧。随着爆雷房企越来越多，当前行业投资乏力，地产开发投资额仍处于历史低位，目前 销售去化是保障现金流稳定的重要途径。地方政府政策放松，投机需求降低，刚需逐步转向 改善性需求，品质需求和服务改进成为项目去化的关键。代建企业可以给委托方带来物业开 发效率、盈利能力、项目品质、知名度及市场竞争力的综合提升，同时随着政府类代建业务 的规模效应及政策红利影响，轻资产运营模式的经营效益稳步增长，代建行业带来新机遇。

市场加速整合，中小企业代建需求量将逐步提升。2021 年百强房企销售额市占率为 49.9%，较上年小幅下滑 0.4pp，从市场集中度看，房地产行业尚未达到寡头垄断阶段，中 小房企仍占据较大的市场空间。当前，在竞争激烈、土地成本增加、融资压力和现金流压力 增大的行业大背景下，中小房企面临的拿地难、融资难等压力日益凸显，这也大大加强了中 小房企对商业代建的内在需求动力。从土地市场来看，2022 年第二批，非房企的工程基建 类和产业类企业拿地金额占比达 16%，较 2021 年第一批提升 10pp。这两类企业项目设计、 开发、管理能力偏弱，亦需要同代建企业合作，从而实现项目成本、品质保障的安全可控。

政府代建或因保障房、城市更新迎来建设高峰。代建同时受益于城市更新、存量房改造 等政策推动。（1）保障性租赁住房：“十四五”规划明确提出，以人口流入多、房价高的城 市为重点，扩大保障性租赁住房供给，2025 年前 40 个重点城市完成 650 万套保障性租赁住 房筹建。（2）城市更新：受益于城市更新、存量房改造等政策推动，未来五年城市更新力度 将进一步加大，“十四五”期间目标完成 2000 年底前建成尚未更新的 10.5 万个老旧小区， 预计涉及上百万户家庭。 市场集中度较高，前五企业市场份额近 60%。根据中指研究院，2020 年，从代建新签 约项目建筑面积来看，前五企业所占市场份额高达 56.8%，较 2019 年降低 1.2pp，市场集 中度仍较高。其中，绿城管理 2021 年市占率 22.4%，已连续六年保持行业市场份额 22%以 上，位居代建行业首位。除绿城管理外，中原建业、金地管理、华润置地、朗诗等房企代建 业务也迅速扩张。近年来，随着全国商品房规模触顶，房地产开发行业利润率持续下行，大 量房企寻求轻资产转型，超三分之一的百强房企已加入代建行业，未来几年代建领域入局者 将进一步增多，行业竞争会愈加激烈，预计头部企业市场集中度将会回落。

代建公司以品质型房企及规模型房企为主，多种代建模式并行。出于提升项目品质及盈 利能力的需求，代建公司品牌力、产品力有较高要求，我国房地产代建企业以全国性、区域 性知名品牌或特色品牌企业为主，代建行业类似房地产开发行业，具有较强的地域性，五大 城市群房企是代建领域主力军。多数已布局代建业务的房企将代建作为业务补充，作为轻资 产转型的一种方式，根据自身情况，综合性开展商业代建和政府代建。