绿城管理控股发展历程、股权结构及业务模式介绍

深耕行业十余载，铸成国内代建第一股。

1.发展历程：始于杭州城中村改造，搭建轻资产代建平台

早在 2005 年，绿城中国便通过介入城中村改造和安置房等政府代建，进行轻资产业 务的探索；2010 年 9 月，绿城建设管理正式成立，通过平台化的方式开展代建业务；2016 年绿城管理集团通过分拆方式成立，并在原有代建体系上开创性的提出代建 4.0 标准化 体系；2018 年公司发布“绿星标准”并成为具有一定代表性的行业标准。2020 年 7 月， 绿城管理控股在香港完成上市。2022 年 1 月公司发布公告，宣布收购浙江熵里建设管理 60%的股权，承接蓝城控股的代建业务以实现进一步发展，进一步明确了三项代建业务叠加三项配套服务的“3+3”业务模式。

2.股权结构及高管：国资背景，管理层经验丰富

绿城中国为绿城管理控股的控股股东。根据招股说明书，绿城中国在首次公开发行 时持股 75%，后因超额配售权的行使而被稀释至 73.17%。截止 2022 年 6 月 30 日，绿 城中国持有公司股份 71.28%，而国务院国资委通过控股中交集团间接成为绿城中国与 绿城管理控股的控股股东。基石投资者主要为苏泊尔产业资本（其中苏泊尔产业资本持 股 2.99%，祥来持股 1.27%），其余股份由公众投资者持股。

公司管理层有着丰富的房地产行业开发与管理经验。包括 CEO 李军在内的诸多高 层均在绿城集团系统内任职超过十年。非执行董事张亚东曾担任大连市副市长并主管城 建等相关部门，为绿城管理控股的企业战略规划与策略制定提供丰富的经验；首席执行 官兼执行董事李军自 2010 年就开始担任绿城首个商业代建项目的总经理，经验丰富。 执行董事林三九主要负责重大技术审核与产品督导。拥有专业地产开发经验的管理团队 与稳定的组织架构成为公司战略发展的基石。

公司上市以来，以首席执行官李军先生为代表的高层多次增持公司股份，彰显对公 司长期发展信心。李军先生 2020 年 9 月以来多达 12 次增持公司股票，总增持数量达到 1379 万股，总金额 4947 万港元，累计增持均价为 3.58 港币/股。公司高层对股份的增持 充分体现了对公司未来发展的信心。

3.业务模式：完善“3+3”模式，积极探索上下游配套服务

代建模式发展经历了多个阶段，代建业务最早起源由于政府主导的对其投资体制的 改革，因此被委托项目主要集中在市政工程，各省市根据先后围绕“代建制”开展相关 试点，因此最早的代建模式以政府代建为主；随着中国房地产市场的发展，房地产市场 迈入 10 万亿以上的投资规模，代建项目的范围也逐渐从市政工程扩大至商品房领域， 商业代建正式成为行业主要需求。在政府代建与商业代建的基础上，各地区、各市场主 体持续探索，围绕代建行业上下游衍生出多元的配套服务。

公司在政府代建、商业代建、资方代建三大业务基础之上，辅之三项配套服务的“3+3” 业务模式。商业代建主要以自营或合营公司开展业务，公司通过输出绿城品牌的方式完 成物业开发全过程管理；政府代建主要是向政府项目拥有人提供公共住房物业开发项目 和公共基础设施项目代建服务；资本代建则通过介入金融机构所持有的涉房不良资产帮 助业主方实现项目纾困和价值提升。公司代建业务的收费模式以按节点或销售额固定百分比为主。政府代建过程中不对 外进行品牌输出，且收费模式与商业代建不同，商业代建主要根据项目销售价值的百分 比进行计费并按照关键时间点进行收取，政府代建则根据项目投资总额的固定比例进行 收取，除此之外，公司还积极拓展与代建相关的咨询服务。

公司目前以商业代建为主要收入来源，同时政府代建规模持续扩大。公司以契约形 式提供房地产项目全过程开发管理服务，通过品牌溢价、管理增值、品质提升、成本节 约等，为委托方创造价值。根据招股说明书，2020 年由于新冠疫情导致商业代建项目的 销售节点滞后，公司收入增速降至-9.1%，2021 年，随疫情影响逐步缓解，与业务合作 伙伴项目增多并陆续开工，收入呈现恢复增长。按三大业务分部来看，2017 年至 2022 上半年，商业代建所占比例逐步减少，但仍占据 60%以上；受益于政府代建业务的规模 效应及保障房政策红利作用，叠加公司对业务模式进行创新，积极拓展业务范围，政府 代建收入比例从 2017 年的 14.7%上升至 2022 上半年的 30.3%，且有加速提升的势头。