如何看待楼市与股市的关系？

主要观点包括三种：正相关 （同涨同跌，“共振器”）、负相关（此消彼长，“跷跷板”）、无相关。

财富效应和信贷扩张效应导致楼市与股市呈现正相关关系。财富效应表示某一种配置的资产增值（贬值） 会提高（降低）投资者的财富或可支配收入，有更多（少）资金配置其他资产。例如当股市上行，投资者获得 的资产收益将显著提升其住房支付能力，产生购房激励，房价会因需求扩张而上涨；当股市下跌时，投资者财 富缩水，反过来抑制购房需求，使房产价格下降。信贷扩张效应表示当投资者财富随房地产或股票价格上升而 增加时，其信贷能力也得到增强，从而能以更低成本进行融资，导致整个市场实现信贷扩张。更重要的是，房 产或股票作为抵押物升值，也可促使金融机构扩大放贷规模，使更多资金流入房地产市场或股票市场，进一步 推升资产价格。

替代效应和投资组合效应导致楼市与股市呈现负相关关系。替代效应源自避险套利的投资行为，例如当投 资股票的绝对收益率超过投资房地产的绝对收益率时，投资者将更倾向于投资股票，反之亦然。投资组合效应 （理论）认为风险与收益是相对的，在追求高收益的同时，投资风险也会增加，因此需要调整资产的配置比例。 例如当“股票+房地产”作为一种投资组合时，当股票投资收益上升时，为控制风险，投资者会根据自身风险偏 好将部分股票投资转移到房地产中，导致房地产收益上升。反之亦然。

楼市与股市完全无关的可能性不大。房产、股票作为重要的大类资产，目前在主流经济体居民部门中的配 置占比已经达到了较高水平。如美国居民房地产配置占比 25.1%，股票及股权配置占比 28.2%，合计 53.4%（2021 年）；中国居民房地产配置占比 40.4%，股票配置占比 29.6%，合计 70.0%（2019 年）。在这种前提下，住房和 股票的投资决策会显著影响居民的投资规模和投资结构，楼市与股市完全无关的可能性不大，至少不会是长期 特征。

楼市与股市的关系并不稳定。从宏观视角上看，在经济体发展过程中，人口、制度等长期因素逐渐发生变 化，政府干预和外部冲击等可形成短期扰动，都会对楼市与股市施加全面或单一的影响，导致二者的走势关系 并不稳定。从微观视角上看，特定条件下两种资产之间的替代效应和财富效应的相对大小会发生变化，影响投 资者决策行为，使股票价格与房地产价格的走势发生变化。因此房地产市场与股票市场不存在稳定的“共振器” 或“跷跷板”关系。此外由于流动性存在差异（股票的流动性高于房地产），两大市场的走势关系往往存在一定的时滞。以 A 股市场历史上两次重要的牛熊切换为例，2005.6-2008.10，上证指数和国房景气指数1同步涨跌， 二者触顶时间相差不足 1 个月；2014.3 -2016.1，上证指数和国房景气指数走势明显背离，股市触顶和楼市触底 时间相差同样不足 1 个月。