香港楼市需求侧有何表现？

撤销辣招减轻税负，筑巢引凤吸引人才。

1. 税制：楼市撤辣交易环节降税，非永居置业显著减负

（1）持有环节：涉及地租、差饷、物业税等三大税种。香港房地产持有环节主要涉及地租、差饷和物业税。香港针对房地产市场征收的税收一共有四种，包括批 租、地租、一般差饷和物业税，其中针对持有环节的税种主要是后面三种：地租、差饷和物业税。三者能使政 府获得稳定的土地市场增值收益，平滑土地资产收益在时间上的分布，形成长期财政收入来源。 地租是指从政府批得土地后每年向政府缴纳的租金，该税种自 1997 年正式确立。地租的计税依据与“差 饷”的计税依据一致，为应课差饷租值（预计年租金），征收率为 3%，并规定所有新界及新九龙界限街以北的 土地契约在 2046 年 6 月底之前不需要缴纳地租。 差饷即为香港税制中的房地产税，自 1845 年开始征收。差饷征收对象被称为“物业单位”，包括土地、建 筑物和构筑物，纳税人为物业单位的持有人或占用人。自 1999 年起，差饷税率一直为 5%。香港差饷的计税依 据称为应课差饷租值，即假设物业空置出租时的年租估计值，由香港差饷物业估价署评定。 物业税，是向土地及建筑物的拥有人出租物业收入征税，该税种自 1940 年开始征收。实际征税时，税基 是物业租金的净值，即在年度租金中扣除差饷和占租金 20%的修理、保险、地租等费用后的余额。自 2008 年 9 月至今一直按 15%的固定税率按年征收，不设阶梯税率。

房产税贡献近 10%的财政收入。2023 年度香港地区财政收入为 5494 亿港元，其中物业税为 39.1 亿港元， 约占财政收入的 0.7%；一般差饷为 282.1 亿港元，约占财政收入的 5.1%；物业及投资相关收入（地租）为 251.9 亿港元，约占财政收入的 4.6%，房产税合计共占财政收入的 10.4%。房产税占财政收入比重在 2001 年达 到峰值，占比为 12.8%，近年来维持在 6%-10%的水平。

扣除持有环节税费成本后，香港目前的住宅租金回报率在 1.9%-3.0%左右。按照如上 3 种主要的持有环节 税种计算，香港住宅物业在出租过程中每年需缴税金额约为租金的 20%。当前香港住宅物业的年租金回报率在 2.4%-3.7%左右，扣除税费成本后的租金回报率在 1.9%-3.0%左右。

（2）交易环节：5 种印花税辣招迭出，2024 撤辣后仅需缴纳从价印花税。从价印花税是交易环节最基本的税种，适用于所有物业交易。其根据物业的交易价值来征税，税率根据 物业的交易价值递增，对于首次置业的香港永久居民，税率较低，称为第 2 标准税率；对于非首次置业或非香 港永久居民的买家，税率较高，称为第 1 标准税率。 2 0 10 年以来为平抑市场热度，先后推出额外印花税、买家印花税、双倍印花税及新住宅从价印花税，系 列措施统称“楼市辣招”。其中，（1）额外印花税：2010 年 11 月推出，限制市民在两年内转售单位，需要缴 付楼价 15%的税款，其后推出加强版额外印花税，转售时间限制调整为三年内，SSD 税款涉及楼价 10%至 20%；（2）买家印花税：2012 年 10 月推出，限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付 15%的 税款；（3）双倍印花税：2013 年 2 月推出，调整 200 万元或以下物业，税款由 100 元增至楼价的 1.5%，其余 物业税率也加倍，由最高税率 4.25%增至 8.5%，2016 年 11 月调高双倍印花税至楼价的 15%；（4）新住宅从价 印花税：2016 年 11 月在“双倍印花税”的基础上加码得来，改为统一征收 15%从价印花税，因而得名新住宅 从价印花税。该税种适用于所有新住宅物业的购买，不论买家的身份和是否首次置业。

香港政府松绑楼市，先后“减辣”、“撤辣”，减负效果显著。2023 年 10 月 25 日，香港特区政府发布 《2023 施政报告》，将额外印花税的适用年期由三年缩短至两年，将买家印花税和新住宅印花税的税率由 15% 减至 7.5%。2024 年 2 月 28 日，港政府再度松绑，宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即所谓的“撤辣”。撤 辣后，非永居居民在香港购买住宅时，仅需缴纳从价印花税，意味着他们在购买和持有香港住宅物业时的税务 成本大幅降低，不仅降低了他们的初始购房成本，也减少了他们在短期内出售物业时的潜在税务风险和成本。 此外，减税措施降低了投资门槛，可能会吸引更多的非永居投资者进入香港房地产市场，从而进一步提升香港 房地产市场的活跃度，助推房价和交易量的增长。

2. 杠杆水平：按揭成数 6 到 7 成，购买按揭保险计划后可高达 9 成

香港按揭方式从付款方式来看，分为即供期付款和建筑期付款。即供期付款要求购房者在签订按揭合同后 立即开始支付按揭款项，定价较低，但可能会在短期内带来较大的财务压力。相对地，建筑期付款则允许购房 者根据物业建设进度分期支付按揭款项，这种付款方式使得买家在换楼或租转买时毋须负担双重开销。然而， 建筑期付款面临的利率变动和建筑进度的不确定性可能会对购房者的还款计划造成影响。 香港按揭方式从贷款对象来看，分为开发商按揭和银行按揭。开发商按揭通常与特定楼盘或发展项目紧密 相关，简化了流程，因其便利性和灵活性而受到青睐。然而，这种按揭方式限制了购房者的选择范围，且可能存在利率变动的风险，增加了还款的不确定性。与之相对，银行按揭贷款则为购房者提供了更广泛的选择空 间，且其标准化条款和相对稳定的利率降低了不确定性；但是银行存在严格审批流程和可能较高的利率，实际 上难以真正借足最高成数。

撤辣后，住宅物业 7 成按揭楼价提高至达 3000 万港元，非住宅物业按揭成数均由 6 成提升至高达 7 成。 自用物业不同楼价按揭成数均有 1～2 成的增长幅度，7 成按揭楼价提高至达 3000 万港元；非自用住宅物业的 最高按揭成数由 5 成调升至 6 成；非住宅物业按揭成数均由 6 成提升至高达 7 成；若以资产水平为审批基础的 物业按揭成数由 5 成提升至 6 成。按揭成数整体上升，对购房者来说降低了入市门槛，减轻了短期负担；对房 地产市场来说，刺激了需求，对市场活跃度有提升作用。

按揭负担方面，供款占入息比率上限 40%-50%。金管局 2024 年 2 月 28 日公布暂停按揭供款压力测试， 不再以假定按息加幅 2 厘去计算月入要求。但留意供款占入息比率维持在 50%不变，如属第二套房按揭或非自 用物业按揭，供款占入息比率上限维持下调至 40%。

除常规贷款外，申请人可透过“按揭保险计划”申请高达 9 成按揭。按揭保险计划是由香港按揭证券有限 公司(按揭证券公司)推出，根据不同楼价设有按揭成数及贷款上限，以低至一成首期协助市民置业，减轻首期 负担。

3. 人才引进：六大计划效果显著，筑巢引凤吸纳人才

六大计划招贤纳士效果显著，人口净迁入支撑香港人口增长。香港生育率长期逐步下降，人口自然增长 2020 年 6 月时已经转为负增长，且近三年保持持续减少的态势。香港在 2003 年 7 月、2006 年 6 月、2008 年 5 月和 2022 年 10 月分别推出专才、优才、留学进修和高才通计划，作为主要人才引进政策，以期吸引更多人才 推动香港特区建设。此外，2018 年 5 月推出了门槛相对较高、针对特定人群的企业家计划和科才计划。上述 计划除了在 2008 年，受金融危机影响，导致留学进修计划短期并没有取得明显成效外，其他的人才引进计划 的推出都显著增强了香港特区的人才吸引力，尤其是 2022 年 10 月推出的高才通计划，将世界各地的高端人才 吸引到香港，2022 年及 2023 年上半年香港人口净迁移数达 38.9 万人。

人才引进计划重提日程，高端人才需求逐步提升。香港人才引进计划在世纪之初推出较为密集，之后有 10 余年的停滞期，直到 2018 年起，陆续推出了企业家计划、科才计划及高才通计划。纵观六项人才引进计 划，明显的特点就是增强了对高端人才引进的需求。从申请条件来看，高才通计划申请条件分 A、B、C 三档， 整体申请门槛高于专才、优才和留学进修等其他三项主要人才引进计划，旨在吸引世界各地具备丰富工作经验 及高学历的高端人才到香港探索机遇。从筛选机制来看，只有优才计划有两套较为严格的计分制：综合计分制 和成就计分制。综合计分制最高 245 分，最低及格分数 80 分，根据申请人的年龄、学历、工作、语言能力、 家庭等情况进行综合评估，综合计分制则比较适合大部分符合条件的优秀申请人；成就计分制须符合“申请人 曾获得杰出成就奖（如奥运奖牌，诺贝尔奖，国家/国际奖项）”或者“申请人可以证明其工作得到同业肯定， 或对其界别的发展有重大贡献（例如业内颁发的终身成就奖）”其中之一，可获得满分 245 分，不符合者则无 法提交申请。两套计分制度更有利于人才的筛选，进而提升人才引进质量。六项人才引进计划的居留权申请条 件均为在港连续居住满 7 年。