哪些城市楼市中长期存在较高风险？风险焦点集中于何处？

宁波、济南、大连、杭州、青岛、武汉这六个中长期存在较高风 险的城市，风险焦点集中于何处，以下将做详细分析。

1.宁波：江北、北仑、江东中长期去化风险较大

宁波作为浙江第二个副省级城市，人口吸附力和经济支撑力十 足，也一直是长三角房地产开发的热点城市，但长期以来房地产业 的疯狂扩张，已经使得宁波整体楼市处于供过于求状态，在今年市 场整体下行下，中长期风险进一步显现。 从区域来看，宁波各区土地消化周期绝大部分都在2.5以上，整 体中长期风险处于较高水平。具体来看，江北区因2012、2013年土 地成交量大，而商品房成交量处于低位徘徊，使得其土地消化周期 达到5.4的较高位，如果以近三年江北区商品房年成交量计算，江北 区最近三年成交的土地所形成的商品房面积需要16.2年才能消化。此 外，江东区、北仑区、镇海区、科技园区、鄞州区土地消化周期也 处于高位，都在2.4以上，其中，传统老市区江东区消化周期达3.4， 位于海边的城市新区北仑区更是达到3.5。而海曙区因为可开发面积 较小，出让土地建面最低，土地消化周期处于相对合理区间，只有 1.3，在宁波各区中处于最低水平，未来消化压力不大。

从具体成交来看，江东区、江北区等老城区，北仑区、镇海 区、鄞州区等新城区都是土地成交的热点区域，其中，鄞州区近三 年土地成交近1000万平方米，几乎占据近三年宁波市的三分之一。 但其较高的消化能力，使得其土地消化周期在宁波处于较低水平， 为2.4，但在楼市下行，整体市场过剩下中长期风险仍不能小觑。其次，北仑区近三年土地成交量也突破600万平方米，由于其处于宁波 东部沿海新区，离老市区有较大距离，区域商品房消化能力相对较 弱，消化周期达到3.5，中长期来看，去化压力较大。而相对来说， 土地成交量最小的海曙区，近三年土地成交量不到81万平方米，在 稳定的商品房需求下，消化周期处于较低水平，中长期风险较低。

2.济南：除市中区外，各区中长期均存高风险

济南作为山东的省会城市，是很多房企进驻山东的首选之地， 历来土地市场相对活跃。如前所述，总体来看，济南土地消化周期 相对较高，达到3.88，中长期内济南商品房或出现较大去化压力。 从区域来看，除地处市中心的市中区由于可开发用地有限，土 地消化周期较短，仅1.9以外，其余行政区土地消化周期均偏高。其 中槐荫区和高新区消化周期畸高，分别达到6.9和5.5，即以两区最近 三年商品房去化速度计算，最近三年两区成交的土地可形成的商品 房供应将分别需耗时20.7年和16.5年之久来完成去化，商品房中长期 去化压力极大。长清区和历城区土地消化周期之高也同样惊人，分 别达到4.9和4.3，而天桥区和历下区商品房中长期或也将面临供大于 求的风险，两区土地消化周期也均在2以上。

而从区域成交量来看，虽然土地消化周期最高的槐荫区最近三 年的商品房成交量仅次于历下区，达到402.1万平方米，但是由于该 区为济南老区，地处相对中性位置，近年来在重新规划发展，土地 成交面积较大，最近三年的土地成交建筑面积达到2765.7万平方米， 占济南7区最近三年土地成交建筑面积的36%，因而土地消化周期畸 高。济南土地成交量和土地消化周期均处于高位的历城区、高新区 和长清区最近三年的土地成交建筑面积分别达到1267.9万平方米、 927.5万平方米和614.0万平方米，分别占总成交量的16.6%、12.1%和 8.3%，尤其是高新区和历城区，2013年土地成交量激增，分别土地成 交建筑面积分别达到642.7和1267.9万平方米，环比上年涨幅分别达到 1700%和230%之多，两区未来商品房市场不及库存压力较大，而且可 能出现短期激增的情况，市场压力相对更大。

3.大连：金州区和开发区中长期库存风险最大

今年大连房地产市场下行的趋势非常明显。量价齐跌使房企拿 地更加谨慎，今年前十一个月大连土地成交建筑面积与去年同期相 比下跌近4成，但是2011年、2012年大连土地成交规模巨大，截至 2014年10月底，大连土地消化周期也高达3.8，中长期或将出现较大 的去化压力。 从区域来看，金州区和开发区的土地消化周期最长，分别达到 3.42和3.29，即以两区最近三年的商品房区域情况来看，最近三年成 交土地可形成的供应均将耗费10年左右的时间来完成去化，中长期 潜在的风险较大。而甘井子区和西岗区土地消化周期均在1以下，特 别是西岗区，因为发展较早，可发开的土地储备已经不多，加之目 前的土地消化周期仅有0.33，以目前的去化情况来看，未来或将出现 供不应求局面。旅顺口和沙河口区从土地消化周期看中等风险，则 供求将相对平衡。

从成交量来看，消化周期最高的金州区和开发区最近三年土地 成交面积在7个区域中也位处前列，分别达665.89和13690.45万平方 米，分别占总但由于成交总量的21%和42%。开发区并非新城区， 曾经作为工业区的开发区随着大批的外资企业撤出，慢慢变成居住 区，客户也主要是外溢客户。值得注意的是，甘井子区近3年的土 地成交量较高，达717.35万平方米，占土地成交总量的22%，但甘子井区属于老城区，回迁的居民较多，所以商品房成交情况属于最好 的，因此其土地消化周期相对处于低位。

4.杭州：之江、萧山和江干中长期内风险最高

杭州一直是房企必争之地，历来土地市场相对活跃。如前所 述，总体来看，杭州土地消化周期相对较低，但由于2013年土地成 交激增，中长期内或出现短期风险畸高。 从区域来看，杭州各区中长期风险各异。具体来说，之江开发 区消化周期最大，达到3.8。即以之江开发区最近三年商品房去化速 度计算，最近三年该区成交的土地可形成的商品房供应需耗时11.4年 之久来完成去化，商品房中长期去化压力极大。江干区和萧山区土 地消化周期也相对较高，分别达到2.51和2.27。其他各区的土地消化 周期则相对较低，均在2以下，其中地处相对中心的下城区，及发展 相对较早的下沙区，由于可供应土地有限，土地消化周期较低，分 别仅0.53和0.51，以目前两区的去化情况来看，中长期内两区商品房 或出现供不应求的情况，而下沙区因为跨度比较大，不同板块之间 价格差也很大，而且，下沙区投资客比较多，在楼市下行下，投资 客撤离，未来去化或面临压力。

而从成交量来看，土地消化周期最高的之江开发区最近三年 的土地成交量并不是很高，仅有191.32万平方米，但由于该区为新 兴区域，且地处偏远，商品房成交量有限，因而相对而言，土地消化周期会较长。而杭州土地成交最热的区域为余杭、萧山、和江干 区，最近三年的土地成交建筑面积分别达到1705.33万平方米、874.06 万平方米和795.3万平方米，分别占总成交量的36.69%、18.81%和 17.11%。而杭州土地成交激增的2013年，土地成交建筑面积增长最 多的也属余杭、萧山和江干三区，成交建筑面积分别达到869.11万平 方米、401.69万平方米和341.69万平方米，环比上一年分别大幅增长 87%、88%和144%，中长期内，出现短期去化压力激增的风险最高。 此外，拱墅区和滨江区2013年土地成交量同样涨势惊人，成交建筑 面积分别达到199.6万平方米和122.66万平方米，环比涨幅分别达 到155%和106%，但这两个区域发展相对成熟，人口吸附能力相对较 强，近三年去化情况较好，因而土地消化周期并不是很高，分别仅 1.55和1.36，中长期风险相对较低。

5.青岛：即墨市、莱西市和高新区中长期风险最高

青岛作为一个港口城市和山东计划单列市，人口吸附力较强， 经济发展较快。而如前所述，总体来看，青岛土地消化周期属于中 等，达到2.22，尚属可忍受范围，但2013年土地成交激增，中长期内 或出现供求风险激增。

从区域来看，即墨市消化周期最大，达到7.2，即以即墨市最近 三年商品房去化速度计算，最近三年该区成交的土地可形成的商品 房供应需耗时21.6年之久来完成去化，商品房中长期去化压力极大。 同时，莱西市和高新区土地消化周期也处于高位，分别达到6.3和 4.2，而胶南市、胶州市、平度市最近三年成交的土地所形成的商品 房供应，也需要7-9年的时间来去化，中长期内供求矛盾形势严峻。 而纵观青岛的区级土地市场，则消化周期都处于1.0以下，特别是地 处市中心的市南区和市北区，土地消化周期严重偏低，中长期内或 出现供不应求局面，房价上行空间较大。

而从成交量来看，即墨市最近三年的土地成交量最高，达到 2074.2万平方米，而且并不是在某一年成交量激增，而是近三年 来，持续高量维持。但即墨市的个体工商业比较发达，有个人作为 法人代表拿地来开发住宅或者商铺的情况，而这一部分的土地数据 并无法剔除，故可能会有一定偏差。但商品房成交量却有限，区域 外溢客户毕竟有限，从而相对而言中长期去化风险也较大。莱西市 情况类似，土地成交量最近三年持续保持高位，而商品房成交面积 却于低位运行，未来库存压力同样巨大。而高新区则是在2013年以 来，土地成交量激增，一年成交196.8万平方米，是2012年总量的31 倍。而截至2014年10月，也有95.6万平方米土地成交，最近三年的商 品房成交量却不喜人，仅70.0万平方米，所以，以最近三年的去化情 况来看，高新区中长期的去化压力较大。而在青岛处于较中心的市 北区、市南区，由于可供应土地已不多，所以消化周期极小，中长 期内库存压力较小。

6.武汉：过半数区域中长期或现库存风险激增

武汉整体土地消化周期同样属于中等水平，为2.33，尚属可接受 范围，然而，武汉于2012-2013年期间土地成交规模激增。仅2012年 的土地成交建设面积就高达4855万平方米，中长期风险出现库存风 险激增的可能性较大。 从区域来看，武汉过半区域存在中长期库存风险。尤其是硚口 区，土地消化周期高达5.7，这意味着，硚口区最近三年成交的土地 可形成的商品房供应需要花费17.1年才能完成去化，预计该区域将 来的供求矛盾将进一步加剧，去化压力极大。青山区、江岸区、汉 阳区的土地消化周期相对也较高，分别达到了4.01、3.64、3.21。此 外，东湖高新、新洲、经济技术开发区、江夏、蔡甸等区域的土地 消化周期介于2-3之间，未来或也存在供过于求的局面。其余各区消 化周期则相对较小。

从区域土地成交情况来看，土地消化周期最高的硚口区近3年 土地成交建筑面积并不高，749万平方米，占武汉整体成交总量的7.5%，但该区域发展较为迟缓，人口吸附能力不强，但房价却高居 不下，所以商品房成交量始终处于各区域的最低位，土地消化周期 长也不足为奇了。而武汉土地成交最热的区域为东湖高新区、汉阳 区和江岸区，近3年的土地成交建筑面积分别达到了1521万平方米、 1468万平方米和1200万平方米，分别占总成交量的15.3%、14.7%和 12%。在武汉土地出让规模最大的2012年，东湖高新区、江岸区和汉 阳区也是土地成交规模最大的区域，成交建筑面积分别为898万平方 米、748万平方米和687万平方米，占2012年成交总量的19.3%、16% 和14.7%，中长期内，出现短期去化压力激增的风险最高。