香港人口动态、房贷利率与楼市现状如何？

香港楼市自2021年下半年开始下行以来，私人住宅价格指数持续下跌，跌破2016年10月以来最低水平。

1.香港人口动态：触底回升，人才政策驱动增长

2019-2022H1年持续下行：香港人口从2019年峰值750万缓降至2022年734万，我们认为香港人口下行主要受老龄化与移民潮的双重影响。

2023年起强势反弹，2023年人口回升至750万（同比+3.1%）：我们认为香港人口2022年反弹主要受两方面因素影响——香港人才引进政策和国际局势变化。

根据香港入境处公布，香港高才通A类人才的申请收入门槛是250万港元，但实际上以年收入超过300万获批的人士并不在少数。2024年有1.2万多高才通收入高于250万港币。高收入人才的引入为香港楼市的租赁和购买力提供了一定的支撑。

2.香港房贷利率走低

香港房贷利率的构成主要基于两大浮动利率体系（H按、P按）及一种固定利率模式（定息按揭）。市场主流房贷利率（低息环境下）以拆息按揭为主，也就是HIBOR+固定点数。当HIBOR短期飙升时，会有封顶限制，实际利率不超过Prime-Rate-1.75%（2025年7月最惠利率5.25%）。

2025年4月香港1个月HIBOR跌至2%以下，截止2025年7月3日HIBOR为1.68%，根据中原按揭利率显示，房贷利率最低可达2.35%。

2010年香港为了抑制过热的房地产市场，推出一系列印花税。在政策最严格时期，非香港本地购房者在香港购房需要承担高达房价30%的税。

香港楼市自2021年下半年开始下行以来，私人住宅价格指数持续下跌，跌破2016年10月以来最低水平。2024年2月香港特区政府财政司司长陈茂波在公布财政预算案中宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，也就是所谓的“撤辣”。

撤辣吸引内地购房需求：根据中原地产统计，自2024年3月至2025年5月的15个月期间，全港有超过6.3万宗私人住宅买卖登记，其中以普通话拼音登记的买家高达1.55万宗(包括一手7361宗，二手8188宗)，占比约四分之一。

3.香港楼市分析

区域房价差异显著，月收入与房价整体趋势相同

香港分3地18区。三地为香港岛、九龙、新界，在房价、供应和需求等上差异显著。其中香港岛为顶级豪宅区，多为高价，依赖国际资本；九龙商业与旧改并存，以中高价为主，内地买家活跃。新界刚需主导，为低价潜力区，受政策开发带动。

家庭月收入中位数和香港房屋售价（港元每尺）可按照18个行政区对比来看。其中中西区一骑绝尘，家庭月收入中位数最高，高达42400港元，同时全港房价也最高，平均每尺价格高达21,181港元。南区房价为全港第二贵，平均每尺17,284港元；湾仔排在第三位，与南区价格相似，为平均每尺17,269港元。而北区和屯门房价最低，为平均每尺9319和9,204港元。

香港新房成交（私人住宅）2024年成交套数爆发式增长

根据香港中原地产数据统计，香港2024年新房销售约1.68万套，同比增长59%。

分区域来看，香港岛成交套数占比14%，九龙45%，新界16%，新界西26%。各区成交套数增长情况来看，香港岛成交套数2024年同比2023年增长+339%，九龙+80%，新界+2%，新界西+32%。

香港二手房成交（私人住宅）2024年成交套数回升，占新房比例下降

根据香港中原地产数据显示，香港2024年二手房销售套数约3.13万套，同比增长13.36%。

分区域来看，香港岛成交套数占比22%，九龙32%，新界20%，新界西26%。各区成交套数增长情况来看，香港岛成交套数2024年同比2023年增长+22%，九龙+21%，新界+4%，新界西+6%。

香港二手房成交占新房比例从2019年的62%增至2022年的74%，达到历年占比最高，2024年又回落到65%。回落的可能因素为“撒辣”政策刺激导致开发商积极推出新盘，分流二手市场需求，和非本地买家购房印花税取消后外资更倾向选择新房等。

新增供给稳定，空置率历史低位

2002-2009年处于连续下行期： 2009年供应量跌至5,000单位；2010-2018年整体处于增长期：2018年增长至20,000单位，但波动仍显著；2019-2024年处于稳定期：自2019年起，新增供应在10,000-20,000间上下震动。

1980-2003年处于高位波动期，空置率在2.5%-7.0%间震荡，其中，2003年达峰值； 2004-2018年处于稳定下行期：空置率降至4.2%，降幅近50%； 2019-2024年处于稳定波动期：2024年空置率达4.5%，反映住宅实际需求强劲，供需缺口持续扩大。

2024年新落成私人住宅中，A类（40平以下）占比51%，B类（40-70平）占比为33%，AB两类供给占比合计接近90%。

2014-2024年，A、B类私人住宅空置率在大约均在2%-4%，其中B类住宅空置率较低且波动较小；C类住宅空置率大约在4%-6%之间波动；D类住宅空置率在6%-9%之间波动，空置率较高波动幅度较大；A类住宅空置率在6%-15%之间波动，空置率最高，波动最大。截止2024年底，A至E类住宅中，B类住宅的空置率最低，约为3.8%。

新房改善修复显著，二手房刚需好于改善

新房市场小户型去化率最高，改善户型去化率修复显著：根据美联物业统计，2024年香港共推出的47个全新新盘项目，涉及单位总数达1.5万套。平均去化率约为57%，较2023年全年约47.7%增加约9.7个百分点，创三年新高。不同户型的去化率年内呈现上升趋势。其中，开放式户型推出数量最少，去化率达到59%，较2023年高出8个百分点。去化率提升最多的是三房或以上户型，2023年该类单位的售出率只有约30.1%，2024年大幅增加26.9个百分点至约57%。

二手房市场400万港元成为分水岭：根据美联物业数据显示，2024年香港二手房市场400万港元以下成交数量显著攀升，而400万港元以上的房子成交同比下跌。