房地产行业寻找楼市复苏线索系列报告之【香港】：东方之珠，否极泰来.pdf

房地产行业寻找楼市复苏线索系列报告之【香港】：东方之珠，否极泰来。

香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础。

经济与产业优势：香港作为全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，是中国和国际接轨的重要窗口。金融服务占GDP近25%，贸易物流、专业服务及旅游业共同支撑经济复苏，2023年GDP增速回暖。

人才与资本双轮驱动：2023年人口触底反弹至750万，得益于“高才通”“优才计划”等引进人才政策，吸引大量中产及高学历人才。除此之外，中美博弈加剧，打算赴美的留学生被限制，而香港教育资源优越、欢迎留学生赴港留学进一步吸引人才。此外，香港个税（薪俸税）制度以低税率、宽免额高、税基窄为核心竞争力，对吸引全球人才具有显著优势。中美博弈下国际资本回流，2025年港股市值攀升，教育与金融优势强化了人才和资金的聚集效应。

购买力提升与市场回暖信号：2025年3月，香港家庭月收入中位数持续攀升至3万港元，高收入人才以及劳动力市场结构的改变使得香港中原租金指数从2023年回暖。与此同时，Hibor下降致使2025Q2房贷利率最低达2.35%，同时租金回报率提升达到2.6%-4.5%，租金回报率>房贷利率，支撑购房需求回暖。

政策松绑刺激需求释放：2024年2月"撤辣"政策全面取消印花税，税率降低带动内地买家购买力度。政策放宽配合利率下行环境，推动2024年新房成交量同比大增，市场活跃度明显提升。

政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著。

新房市场：政策驱动成交放，2024年香港新房成交1.68万套，同比大增59%，其中香港岛成交量同比增加显著。2024年新增供应47栋楼，AB类小户型（<70㎡）占比近90%，小户型去化率较高，三房以上去化率边际改善较大。截止2025Q2，香港私人住宅空置率降至4.6%，属历史低位。

二手房市场：刚需主导结构性复苏，2024年二手房成交3.12万套，同比增长13%，二手房市场400万港元以下成交率上升，400万港元以上成交量表现乏力。二手房占总成交量（新房+二手）比例在2024年略有回落到65%，主因政策分流需求至新房。

竞争格局集中：Top5房企（新鸿基、恒基等）占据近50%市场份额，本土巨头与内地房企各具优势，产品定位差异化。

香港楼市复苏启示：政策、人口与金融需协同

复苏核心驱动：政策端全面“撤辣”降低交易成本，需求端人才流入及低利率环境形成合力。

对内地的启示：一线城市可借鉴“一步到位”松绑限购限贷，降低交易税费；匹配人才政策与住房供应；推动房贷利率与租金收益率正向挂钩，激活需求。