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房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三，鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素。

发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限

从 70 城房价数据看，新房和二手房价格走势趋于一致，从 2022 年开始进入下跌 通道。2024 年三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来在一揽子政策支撑下，房价 同比跌幅收窄。本轮楼市调整，70 城新房和二手房价格指数下跌周期均超过 40 个月。我们选取了 8 个发达国家/地区研究人口与房价的关系，发现房屋价格指 数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，整体对房价的影响有限。 我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化 过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状 态。

海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力

对比中国大陆和 7 个国家/地区房价指数，可以发现上世纪 80 年代以来，发达国 家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能 修复企稳。自 2008 年金融危机后，2011 年以来发达国家房价指数平稳上涨；自 2022 年 3 月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/ 地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、 QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供 应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少 投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我 们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市 场止跌回稳的关键力量。