当前香港楼市处于什么阶段？

综合量价及政策面信号，当前香港楼市处于 “触底完成→温和回升”的复苏初期。

香港“撤辣”政策已释放最大短期刺激，但政策工具箱中仍存关键储备。在税率 政策方面，非永居购房税率仍高于永居购房税率，未来可进一步拉平税差，吸引 人才定居前购房；且商业地产印花税现存下调空间，以盘活写字楼市场，间接提 振住宅投资信心。此外，在土地制度改革方面还有较大空间，可通过开发和改造 更新盘活土地资源，更新住房产品，用创新刺激需求。

利率是影响香港楼市的核心变量，其走势已明确指向 “长期下行”。2025 年美 联储持续降息且预期未来持续降息的趋势明显。港元因联系汇率制同步跟随，根 据香港金融管理局数据显示，香港银行同业拆息 HIBOR 已从高位回落，直接降 低房贷成本。另外，汇率稳定助攻。根据香港金融监管总局数据显示，2025 年美 元指数持续走弱，港元汇率趋稳，减少了跨境资金流动的不确定性，为外资进入 楼市清除障碍。

根据香港差饷物业估价署统计数据显示，2024 年香港地区全年私人住宅总落成 量约 2.5 万套，是 2023 年的近两倍；此外，由香港地政总署提供的政府供地量 数据来看，2025 年 1-2 月地政总署卖地面积近 6 万平，已经超过 2023 年全年 政府卖地面积，总供应规模维持高位，反映需求复苏正消化库存。此外，香港房 屋局于 2024 年年底估计，未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量将维持在 大约 10.7 万的高位。

房屋售价结构方面，面对供应压力，开发商普遍采取“低价跑量”策略：1）香港 港岛、九龙和新界三地平均售价普遍有所下降，其中新盘定价较峰值低约 30%； 2）重点促销中小户型，但豪宅项目仍“惜售”，贴近市价推出。港岛售价下降最 为明显，表明其逐渐进入低价去化周期区间；九龙地区商改住政策部分缓解库存， 售价方面下跌趋势不明显，可能与本身性价比定位以及政策利好有关；新界北部 都会区进入供应洪峰，将延续房价下行趋势，去化依赖产业导入进度。

租金水平结构方面，三地区也呈现差异化。港岛作为收益回报的核心区依旧保持 韧性且势头良好，九龙作为下一阶段房地产发展的新兴地区，拥有极大的潜力和 承载力。而新界作为性价比住宅的定位区域，依旧保持正向租金增长，总体趋势 稳定。结构上而言，三地均定位明确且一直以来的租金水平也呈现从大到小依次 为港岛、九龙与新界的稳定趋势。

香港楼市的需求动能已从“单一本地刚需”升级为“内地人才+本地改善+投资移 民” 的共振模式。 本地需求基本盘稳定。香港本地居民依旧占香港住房市场的交易主体。随着贷款 利率的下降、开发商低价走量等策略以及房地政策的刺激，本地首置客和换房族 从 “观望” 转向 “入市”，一、二手房市场成交量稳步回升。 内地人才持续流入。“高才通”“留学签证” 政策持续发力，2024 年内地买家购 房宗数同比涨 90%，且大量外地人才还待入港，需求呈 “滞后释放” 特征；且 科技、金融等行业人才聚集，带动改善型需求（C、D、E 类高端住房空置率明显 下降）。 投资移民需求激活。2024 年 10 月香港地区《行政长官 2024 年施政报告》允许 “投资移民购入住宅物业”，高净值人群通过房产配置实现身份规划，为高端市场 注入长期资金。

综上所述，我们认为香港房地产市场自 2024 年 Q2 起已进入新一轮复苏周期， 行业景气度呈现确定性向上趋势。这一转折主要由“政策全面松绑（核心推力） + 利率下行（融资成本降低）+ 人才引进（需求增量）”三重动力驱动。但受限于 高库存压力和全球经济不确定性，本轮复苏预计将呈现“温和渐进、结构分化” 特征。