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房地产与股票市场走势关系研究：“后地产”时代，楼市、股市向何处去。楼市与股市的走势关系主要包括正相关（同涨同跌，“共振器”） 和负相关（此消彼长，“跷跷板”），具体受多种机制效应影响。 比如财富效应和信贷扩张效应可导致两市呈现正相关关系，替代 效应和投资组合效应亦可导致两市呈现负相关关系。房地产、股 票两大资产本身性质差异较大，受宏观经济、政策调控等因素影 响的途径亦有所不同。结合历史上两市的走势关系可知：房地产 市场与股票市场不存在稳定的“共振器”或“跷跷板”关系。

历史复盘：中国房地产市场化时期的两市走势

1998 年住房制度改革后，中国房地产行业真正意义上进入了市场 化阶段，开启了 20 余年的高速增长。运行规律上，中国房地产 带有明显的“政策市”特征，伴有 2-4 年的周期波动，截至疫情 前大致经历了六轮完整的销售周期。通过对各个时期房地产行业 发展特点、宏观经济环境以及楼市与股市走势关系进行梳理，本 文发现：中国房地产市场与股票市场的走势关系为“总体同步， 个别背离”。即在每一轮房地产销售周期内，楼市（景气）与股 市大体围绕经济基本面顺周期波动，或因流动性环境变化收缩/ 扩张，遵循同涨同跌的“共振器”规律。但在国内逆周期调节、 房地产调控、外部环境变化等因素的共同作用下，亦会出现相互 背离（“跷跷板”）的个别情况。走势背离的主要原因包括楼市对 地产调控、货币政策响应较慢、两市之间的资金流动以及股市出 现的独立行情。

他山之石：地产危机后，美日两国的两市演绎

美国、日本分别在 21 世纪初、20 世纪 80 年代中后期都酿成了人 类历史上极具代表性的房地产泡沫。但泡沫崩溃后，美国实现了 地产复苏和美股长牛，日本则遭遇“失去的三十年”，楼市一蹶 不振，股市于后 10 年成功破局。通过对比分析，我们认为： （1）楼市、股市的长期走势可能背离（来自日本的经验）。 （2）美日两国房地产市场走势分化的根本原因可能是人口增速 和住房供给弹性的差异。 （3）“后地产”时代，宽松的流动性、稳健的增长通胀水平、成 熟的投资者结构有利于股市实现长牛。

“后地产”时代，中国向何处去

结合中国房地产市场化时期的历史复盘和美日两国的发展经验， 我们认为：中国进入“后地产”时代后，楼市、股市走势关系为： （1）在同一个房地产销售周期内，中国房地产与股票市场的走 势关系将继续保持“总体同步，个别背离”的特征。 （2）长期趋势上，两市走势将逐渐背离，地产（景气）缓慢向 下，股市则因中国经济结构优化、产业升级而呈现独立趋势。