产业园REITs一级市场和二级市场整体特征是什么？

想要了解相关问题，可以下载报告《公募REITs行业专题研究：产业园REITs的定价剖析》查看，以下内容都是根据该报告总结的，仅供参考。

1 现金分派率分布在 4%-5%，资产评估折现率分布在 4.5%-6.5%

目前产业园 REITs已上市 4只，总规模占比仅次于交通基础设施类。产业园 REITs 自 2021年 6月 首批推出以来，目前已上市 4只，累计发行规模 99.46亿元，还有 3只产业园 REITs 已通过审批待 发行或上市。已上市 REITs 中，园区基础设施类 REITs 发行规模占比 17.2%，仅次于交通基础设施 板块。

产业园类 REITs的年度预计现金分派率分布在 4%-5%，资产评估折现率分布在 4.5%-6.5%。产权 类项目的年度现金分派率大多在 4%-5%区间，而特许经营权类项目由于期末无处置资产收益，资产 的价值相当于分摊在存续期内，因此年度现金分派率要显著高于产权类项目。从资产评估折现率来 看，特许经营权类 REITs 的资产评估折现率一般分布在 8%-15%，产权类资产评估折现率分布在 4%-9%，产业园 REITs 的资产评估折现率分布在 4.5%-6.5%。由于目前已上市的产业园 REITs 均位 于较好的区位，资产评估折现率整体不高。

2 上市以来累计涨幅超 40%，最大回撤 19.72%

从时间序列来看，产业园板块 REITs走势和公募 REITs整体走势高度相关，相关系数 0.92，21年 6 月上市以来整体经历五个阶段。

一是 21 年 6 月-21 年 8 月，公募 REITs 整体经历上市首日高涨幅后的缓慢盘整回落期。

二是 21年 9月-22年 2月中旬，REITs 整体开启了一波强势上涨行情，主要系三个原因：（1）相对 宽松的流动性环境；（2）彼时股债的赚钱效应下降，缺乏好资产，REITs 资产的相对吸引力显现；（3） 首批 REITs 上市时，市场有一些观望情绪，部分机构的组织架构和投资流程也尚未理顺，这些问题 也正在被解决。因此，21年 9月-22 年 2月中旬 REITs 整体累计收益率 36.49%，产业园 REITs 累 计收益率 48.46%。

三是 22年 2月中旬-3月中旬的明显回调，主要来自价格超涨以后的监管引导。22年 2月上旬，REITs 整体的 IRR基本下降至 3.5%-4%左右，2月上旬国内多支 REITs 发布公告提醒投资者基金价格超涨 风险，这背后可能体现了监管引导投资者理性交易的意图。受此影响，REITs 整体下跌 15.95%，产 业园 REITs 下跌 18.58%。

四是 22年 4-6月，历经 3月的明显回调下跌后，4月上旬小幅盘整上涨。而 4月下旬-5月市场主要 在 price in6 月的限售盘解禁的带来的卖盘压力，REITs 板块整体小幅下跌。

五是 22 年 7 月以来，股票整体下跌，资产荒背景下公募 REITs 的优势整体显现，整体小幅稳健上 涨，截至 22 年 9 月 9 日，REITs 整体累计上涨 8.36%，产业园 REITs 累计上涨6.26%。

分不同板块来看，产业园 REITs的涨幅居中（40.85%）、波动率居中（2.59%），最大回撤略高（19.72%）。 截至 2022 年 9 月 9 日，产业园 REITs 上市以来整体涨幅 40.85%，在产权类 REITs 中涨幅居中。 从波动率和最大回撤来看，由于能源基础设施和保租房 REITs 上市时间较短，尚未经历此前的回调 阶段，因此我们只比较园区基础设施、仓储物流、交通基础设施和生态环保四个公募 REITs 板块。 各板块的最大回撤阶段基本均发生在 2月中旬的超涨公告发布后，其中产业园类 REITs 整体最大回 撤 19.72%，仅次于生态环保板块；从周度收益率的波动率来看，产业园类 REITs 整体波动率 2.59%， 低于同为产权类 REITs 的仓储物流板块的2.76%。