产业园开发运营呈现怎样的趋势？

综合来看， 呈现三大趋势，即市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化。

1、多元化市场主体竞相角逐

我国产业园市场已经形成了多元化主体格局，涌现出一批具有丰富经验的 国有园区开发运营企业和颇具品牌影响力的民营产业地产商，吸引大型房企、 行业龙头、科技机构和创投企业参与。随着各方角逐加剧，对市场主体的产业 资源、产品打造、资源整合、运营服务等能力都提出了更高的要求。本文选取 了国有园区开发运营企业、民营产业地产开发商、行业龙头企业、科技服务企 业等四大类主要的开发运营主体进行优劣势分析。

1.1、国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多

作为最早一批参与园区开发建设的企业，国有园区开发运营企业凭借其先 天的政策支持优势与政府背书，具有强大的产业引导、资源调动能力以及资金 成本优势，在各地开发区建设和市场化转型过程中扮演着主力军的角色。在业 务模式上，早期以传统的土地整理、基础设施建设为主，收入来源相对单一， 但是在国企市场化转型和产业需求倒逼的双重压力下，开始逐步转向园区综合 运营业务。

从目前转型方向来看，主要聚焦两个方面： 一是不断拓宽存量园区的服务业务范围，提升专业化能力。部分全国领先 的国家级开发区平台公司转型步伐较快。其中，张江高科的战略转型案例受到 了广泛关注。其发展路径由以工业地产为主导的“高投资、重资产、慢周转” 模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型升级，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和 科技金融集成服务商的“新三商”战略。

二是开始输出项目经验和服务能力，积极在异地拓展新的园区开发项目。 以招商蛇口、中关村发展集团、上海临港集团为代表的国有园区开发运营企 业，凭借其在本地园区开发运营中积累的经验优势，开始全国布局园区项目。 例如，中关村发展集团立足北京、辐射全国，在服务北京中关村“一区多园” 的基础上，建设了天津滨海中关村科技园、三明中关村科技园、南宁中关村科 技园等项目。但是，从目前转型效果来看，国有园区开发运营企业对于政府资源的依赖 性依然较高，大部分企业还是主要依靠传统土地相关业务来反哺园区的专业化 服务，缺乏足够的异地复制推广能力。

1.2、民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手

凭借敏锐的市场嗅觉，民营产业地产商在不断摸索中形成了较为成熟的园 区业务模式和独特的品牌口碑。以天安数码城、联东集团、华夏幸福、亿达等 为代表的头部企业取得了快速发展，并在全国范围积极开展园区布局。例如， 联东集团已经在全国 76 个城市投资运营超过 370 个产业园。这些产业地产商 通过招拍挂、城市更新等方式获取项目资源，进行园区道路、绿化等基础设施 建设以及厂房、研发等产业空间的打造，然后开展园区招商，以租赁、转让或 者合作经营等方式进行产业园区的经营管理。

高品质的园区环境和优质的产业服务是产业地产商得以脱颖而出的两大关 键抓手。这些产业地产商在判断城市区位选择、产品开发设计与建设等方面具 备经验优势，同时，市场化的基因决定了他们在服务园区企业时能够比政府 “更接地气”，比较善于打造产业综合体、产业小镇等产城融合型园区以及功 能业态混合的小型科技园。以天安数码城为例，经过 30 多年的发展，公司提 出以创新企业生态圈建设运营为核心、以智慧空间和科技金融为支撑的“一体 两翼”的业务模式，为成长型企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活 设施和创新文化为一体的综合服务。

需要注意的是，由于产业园重资产、长周期的开发建设特点，产业地产商 在业务拓展过程中，存在较大的资金压力。而且，在整个经营过程中始终面临 谋求短期企业利益还是园区长期价值回报之间的矛盾平衡。在华夏幸福的债务 问题暴露之后，不少产业地产商选择了从重资产模式转向轻资产发展路径。

1.3、行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出

相比其他开发主体，行业巨头布局产业园最大的优势在于其强大的产业认 知能力和产业号召力。一般来说，其园区产业布局都是围绕企业自身发展需 求，打造特色主题型产业园，并在自身入驻园区且占主导的情况下，以出租、 出售等方式吸引带动产业链上下游企业的集聚。这些跨界巨头依托自身业务经 营，能快速建立起全产业链服务输出能力，完善产业链生态布局。而这恰恰是 传统国有企业或产业地产商所不具备的，也是地方政府乐意与行业龙头合作开 发产业园的主要原因。 近年来，海尔、三一等制造业企业以及京东等互联网龙头都开始抢抓产业 园市场。以京东集团为例，京东最早从建设物流产业园开始入局，目前围绕其 物流、数字经济、京东云等业务发展，已经推出了五大园区产品线，旗下的 “云系”数字经济园区在全国布局项目超过 40 个。

行业龙头企业介入园区业务也存在明显的短板。首先，由于这类企业开发 的园区一般都是特色主题型产业园，租户类型相对单一化，对行业景气度依赖 也较高。园区落成后，通常母公司或者关联公司入驻占主要空间，可能会出现 园区经营对母公司业务过度依赖的现象。此外，相比传统的园区开发商，行业 龙头企业在土地开发、建筑设计方面缺乏经验优势。

1.4、科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富

在国家大力推动科技成果转化和创新创业的浪潮下，科技服务企业开始成 为产业园开发运营的新生力量。不少以知名高校、科研院所为依托的投资控股 公司，开始转型成为科技服务企业，将其成熟的科技服务模式对外输出，建立 品牌科技园区。另外，有些产业投资、创业服务类企业（如深圳天使母基金），利用其完善的科技服务体系，开始涉足产业空间建设或运营，聚焦科技 企业孵化器打造。

这类企业的核心优势在于科技服务能力强、创新资源网络丰富，通过技术 合作、创业辅导、资源对接等赋能企业，助力中小型企业加速发展。这也是其 吸引企业入驻、模式复制推广的关键。例如，启迪控股作为清华科技园的建设 运营主体，提出立体三螺旋模型+集群式创新的发展理念，开发了启迪科技 城、启迪科技园等园区产品。背靠清华和深圳国资两大资源优势的力合科创集 团，通过“科技创新服务业+战略性新兴产业”业务模式，在全国打造了 37 个科技创新中心与产业基地，包括 9 个国家级科技企业孵化器和众创空间。

由于科技产业培育的难度较大，科技服务企业开发的园区项目一般体量较 小，且前期产值规模偏低。实际运作当中，受到优质产业项目缺乏等制约影 响，可能出现“以科技之名”行“地产之实”的动作变形。

2、项目打造从空间开发走向产业生态运营

2.1、项目建设：业态融合化、载体品质化

在我国产业园发展初期，园区建设主要以土地一级开发为主，将土地由 “生地”开发为“熟地”，再以“熟地出让”的方式招商引资，最为常见的就 是各类开发区建设。具体而言，园区土地一级开发包括对国有土地或集体土地 进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础设施建设，使土地达到 一定的建设条件。由于一级开发具备极强的区域属性和重资产特性，一般都是 由国有园区开发运营企业（或地方城投公司）来完成。

为了满足新时期产业空间和配套需求，园区开发逐渐从土地一级开发过渡 到二级开发（包括产业用房建设和生活与配套设施建设），向综合开发拓展。结合各地产业用地政策和实践情况来看，呈现多功能业态混合开发的趋势，具 体来看： （1）推进标准化厂房建设，为中小企业提供稳定生产空间。通过打造具 有通用性、集约型的标准化厂房，既提高空间资源利用效率，也能帮助中小企 业解决经营与生产场所问题，减少企业前期固定资产投资，让入园企业能够拎 包入住、轻装上阵。

（2）提供定制化物业产品，满足企业的特殊空间与环境需求。有的行业 企业对层高、楼板承重能力、室内最大跨度等建筑形态有特殊要求，或者在室 内环境（温湿度、洁净度、噪音）、隔振以及通气、排污处理等方面有严格标 准。在产业集群化发展趋势下，定制化产品逐渐成为了新兴园区建设的亮点。 （3）鼓励生产、研发、办公等用途互利的功能混合开发，促进产业业态 融合。自从深圳市率先提出新型产业用地（M0）概念以来，各大城市纷纷出 台产业用地政策，强调融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产 业功能以及相关配套服务活动的用地。

（4）打造酒店、会议中心、展厅等设施，营造园区公共空间环境。随着 产业的转型升级，企业之间的交流互动越发紧密，对多元化高品质配套的诉求 越来越高。通过在园区内均衡配置产业、商业、宿舍、酒店以及其他生产生活 所需的公共服务设施，实现生产、生活、休闲一体化。

2.2、园区招商：招商精准化、策略组合化

当前我国园区招商面临诸多挑战：一是各级政府严格规范土地集约化利 用，土地空间资源收紧，要素制约成为常态；二是各地大力推动新旧动能转 化、新兴产业加速扩张，招商形态日趋复杂；三是国内外经济形势严峻，尤其 是疫情影响下全球经济下行，招商空间受到挤压。针对这些痛点，各大产业园 开发运营主体不断创新招商理念、拓展招商渠道。

2.3、运营服务：全要素园区服务体系化

构建产业园综合服务体系已经成为新时期产业园高质量发展的重要课题。 在传统物业服务的基础上，各地产业园开发运营企业积极尝试为企业和人才提供更加高效优质的配套服务。当前，主流园区的服务内容按照要素类别大致可 以分为四类，即政务服务、专业服务、金融服务以及科创服务。

园区转型升级的总体要求下，各类服务更加专业化、功能更加全面。 （1）政务服务更加高效便捷：在政府大力优化营商环境的背景下，园区 纷纷与政府合力推动政务服务进园区，设立园区行政服务中心，打通政务服务 “最后一公里”。除了行政许可类、税务征缴类、公共服务类事项外，还可以 提供信息服务、产业与人才政策宣传对接等企业较为关注的服务活动。 （2）专业服务领域更广、服务质量更高：围绕企业和人才需求，园区搭 建综合性的专业服务平台，为企业提供财税、法律、工商咨询、人力资源、市 场营销等企业经营管理的相关服务。为了提高服务的专业性，通常会引入第三 方专业服务机构来提供上述支撑性服务。

（3）金融服务水平不断提升：搭建政企银金融信息共享交流平台，加强 园区企业和金融机构的双向交流，帮助企业拓宽融资渠道。对于中小企业集中 的创新驱动型产业园，更是致力于提供全生命周期的产业金融服务，打造从创 业期-加速期-成长期-壮大期全覆盖的科创金融服务产品。 （4）科创服务支持更加有力：随着园区不断强化科技创新能力，科创服 务逐渐成为园区配套服务的重要构成。围绕技术研发、成果转化、创业孵化等 创新链的不同环节，通过联合打造或者引入科技服务平台企业的方式，提供针 对性的服务，促进园区企业创新产业化和产业创新化。

3、园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合过渡

3.1、收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务”

传统模式下，物业租售是园区开发运营商最主要也是最基本的收入来源。 纵观国内产业园的经营状况，大部分园区总收入中的物业租售占比基本能达到 80-90%。开发运营主体按照产业地块的要求、业务模式不同，设置物业租售 比例，来平衡长期回报和短期现金流。有的运营主体注重资金周转，倾向于高 比例的物业一次性出售，也有一些运营主体则会采取全部资产自持和物业出租 的形式，来实现长期稳定现金流以及资产增值。

但是，随着内外部环境变化，过去这种仅依赖传统重资产项目规模扩张和 土地运营的盈利模式正在受到冲击：各地可供开发土地变少，园区进入存量运 营时代；房地产行业遇冷，园区开发的利润率和杠杆率迅速下降，资金周转压 力大，重资产拓宽风险越来越大；新冠疫情影响和经济下行形势下，物业出租 的增长空间受限且面临空置压力。仅靠销售和租赁难以支撑园区收入和利润的 持续增长。

为了实现第二增长曲线，园区开发运营商纷纷转向“轻重并举”或“轻资 产”运营，产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输出成为园区盈利模式 升级的主要关注点。各大园区开发运营商正积极探索形成“物业售销+物业租 赁+产业服务+产业投资”的多元化盈利模式。以“高周转厂房”模式起家的联东集团在 2021 年发布全新的战略转型，要打造“具有全国影响力的服务科 技集团”，重点发力产业投资。中南高科在 2021 年也提出了从“产业园运营 商”向“产业运营商”转变的升级战略，从单一的园区建设招商，转变为园区 建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业投资五大业务单元， 强调做园区和企业终身运营服务商。成功转型为“科技投行”的张江高科，随 着其业务模式转型， 2020 年投资收益约 23 亿元，产业投资带来的收入比重 一度高达 76%。

3.2、智慧园区建设或将催生新的盈利模式

随着物联网、云计算、大数据等新一代信息技术的迅速发展和深入运营， 园区数字化、智慧化建设也成为重要趋势。在国家政策支持下，全国各地的智 慧园区建设如火如荼。从园区物理层面的数字化建设，到具体解决方案，再到 应用场景的全面铺开，将带来园区运营的颠覆性变革。

基于园区大数据的价值挖掘与变现或将带来产业园盈利方式的全新突破。 目前，大部分园区的“数字化”还是局限于门禁、停车、监测、物业服务等层 面，仅有少数一些园区开始尝试将数字技术应用到园区基础设施升级和园区招 商引资、运营服务等方面。未来，深度智慧化将是整个园区数字化转型的核心 价值所在。在智慧园区平台建设的基础上，探索实现产业大数据的价值挖掘， 例如，积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据中心等等，促进园区载体与 企业之间的深度互联，形成双向赋能。同时，与数字经济、产业互联网、低碳 园区等新兴趋势融合加速，未来有望催生出新的园区盈利模式。