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金隅智造工场产业园REIT开启资产盘活新机遇。

前言

REITs 具有稳定且持续的高分红特性，在“资产荒”格局下的配置优势凸显。与 其他已上市的园区基础设施类 REITs 相比，金隅智造工场产业园 REIT 具有独特 性，为我国首单以改造后的基础设施为底层资产的园区基础设施类公募 REITs。

1、 北京市产业园区发展速度较快，城市更新和旧房改造项目持续推进

从“十三五”规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理 健康发展。北京产业园区主要分布于十个区域，其市场格局基本形成，发展速度 较快。然而，受到整体市场经济增长动力不足、双减政策和互联网行业相关政策 等多重因素的影响，北京市产业园区市场平均租金水平和空置率均有所承压。 随着城市化进程的不断深入，城市中相对衰落的区域可能面临着基础设施滞后、 生活环境老旧等问题，因此，城市更新和旧房改造项目在全国范围内持续推进， 而产业园区的改造升级正是产业类城市更新的主要内容之一。

2、 金隅智造工场产业园 REIT 上市，开启城市更新和资产盘活新机遇

金隅智造工场产业园 REIT 项目具有以下特点及优势： 1）金隅集团深耕投资物业领域，主要参与方实力较强； 2）地处北京市海淀区，地理位置良好； 3）旧改标杆项目，差异化优势显著； 4）项目运营相对稳定，出租率持续保持较高水平； 5）产业类租户居多，租户稳定性较强； 6）原始权益人项目储备较多，可扩募资产充足； 7）收益保障机制健全完善，充分保障投资者利益。

3、金隅智造工场产业园 REIT 项目估值情况

金隅智造工场产业园 REIT 的估值评估方法采用“收益法-现金流折现法”。金隅 智造工场产业园 REIT 项目底层资产历史经营表现整体良好，未来评估预测稳健 审慎，租金单价、出租率、租金增长率等核心参数的假设水平低于历史或当前水 平，租金收入的预测增长水平亦低于历史水平，预计项目未来现金流和运营净收 益较为稳定。