深圳产业园市场现状分析

目前深圳存量产业园多分布于宝安、光明、龙岗、坪山、龙华等行政区。

1.全市各类产业园总体量

根据仲量联行统计数据，深圳市主要产业平台2 内产 业园总体量约为8,605万平方米。其中，产业园1.0类型的项目规 模达5,339万平方米，占全市总量约62%；而产业园2.0项目总体 量则超过2,300万平方米，占全市总量的28%。值得注意的是，深 圳市内上述两类硬件设施标准相对较低的产业园项目总体量 超过7,700万平方米，两类项目占全市总量比例约90%，占据绝 对多数。 反观硬件标准和配套设施更完善的产业园2.5和3.0项目，总体量 则分别为798万平方米和96万平方米，仅分别占全市总量约9% 和1%。其中，产业园3.0作为深圳“垂直工厂”（又称“工业上楼”） 项目的雏形，其体量在全市范围内却相对有限。从产业空间供给 的角度分析，深圳产业园市场存在着总体量大但优质项目体量 偏少的潜在问题，不利于市内产业的持续发展与转型升级。

2.各行政区产业园分布

从产业园项目点位分布来看，目前深圳存量产业园多分布于宝安、光明、龙岗、坪山、龙华等行政区。

进一步分析各行政区不同类别产业园的规模结构，如图11所 示，可以发现深圳市内产业园体量最大的三个行政区，即宝安、 光明和龙岗区，其2.5与3.0项目的总体量占三区产业园总量不 到5%，产业园存量大但高硬件标准项目比例较低的问题在此 三个行政区内较为明显。而其他行政区，如坪山、南山，区内各 类产业园的规模结构更为合理，产业园2.5和3.0项目总体量在 行政区内占比相对可观。

3.优质产业园项目分布

如果仅关注产业园2.5及3.0项目，此类产业园在深圳市内的地理分布情况如图12所示，过半数分布在坪山和南山两区之内。其中，坪 山区内2.5和3.0标准的产业园建筑面积占全市的38%；可见坪山作为深圳市内最“年轻”的行政区之一，在近年快速发展的历程中，集 中了一批深圳市内相对优质的产业空间载体。

产业转型和产业空间载体的转型发展是相互促进的。制造业的升级和新型产业的兴起，使多样化的生产空间在地 区集聚，不同的发展需求催生了不同形态的产业空间载体。与此同时，产业载体的变革也为新产业提供了发展基 础，优质的产业空间载体承担了为创新企业提供高品质产业生态运营载体的重要使命。 深圳市产业园的迭代发展充分体现了产业与产业载体协同发展的特性。过去40年，深圳的产业重心经历了加工制 造、模仿创新、自主生产创新、创新驱动的一系列转变。

在此过程中，深圳的产业园项目跟随着本地产业发展的需求 与脚步，同样“推陈出新”，从早期的纯生产型园区，逐步衍生出兼具生产、研发、实验、办公的综合型产业园项目。 现阶段，深圳的产业发展正加快向以科技为核心的全面协同创新转变，并愈发依靠技术进步和创新发展驱动。但 是，深圳高标准产业园体量有限、分布不合理的潜在问题与深圳产业创新转型的“新常态”难以匹配，深圳产业空间 载体需要快速调整以满足本地产业新的发展诉求。