物业服务行业2024年度投资策略：轻舟即过万重山，物管配置正当时.pdf

上传者：N******
时间：2023/11/08
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物业服务行业2024年度投资策略：轻舟即过万重山，物管配置正当时。1、政策支持延续，促进行业高质量发展：2023年以来，中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面；同时提及“标准”和“质量”，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务的水平和质量，让小区居民生活更舒心；地方政府积极落实中央政策，充分肯定物业在小区治理作出的贡献，并支持物业参与旧改和社区养老等；多地出台服务标准和规范性文件，引导行业高质量健康发展。

2、基本面修复，2024年具备业绩弹性： 2022年部分民企受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，23H1归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值与非业主增值有所修复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。截至2022年末，上市物管公司在管面积61亿平，市场份额约16%（行业500强：47%），逐年提升；从面积同比增速来看，上市企业>百强企业>500强企业，行业正在经历集中度提升的阶段，并表现出强者恒强的趋势；我们对行业头部企业的未来增长趋势进行测算，预计2024年头部企业总体归母净利润增速为15%，向上弹性取决于社区增值业务复苏情况，以及非业主增值业务能否企稳。

3、资本市场表现疲弱，估值偏离基本面： 2023年初至2023年10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块仍处于深度调整阶段。多因素共振致物管板块呈现M型走势，风险因子缓释板块存在较大修复空间：复盘2019年至今板块走势，分为多个阶段，“戴维斯双击”、高位震荡、震荡下行、“戴维斯双杀”、估值修复、持续下行，主导因素为物管基本面、美联储加息、地产基本面及关联房企信用风险。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前板块估值已偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。