2022年下半年房地产行业投资策略报告：大雪压青松，修复终有时.pdf

2022年下半年房地产行业投资策略报告：大雪压青松，修复终有时。预计下半年政策仍偏宽松。2022H1 房地产行业政策持续放松，至 2022 年 5 月已经涉及到 147 个城市出台楼市放松政策。从城市能级上看，三四线城 市楼市放松政策较多，已逐渐向高能级城市扩散。我们认为在基本面回暖 前政策工具箱处于持续打开状态。方式上，预计仍以因城施策为主出台支 持刚需和改善性住房的政策，力度上，依赖于基本面恢复情况，需求端政 策或向高能级城市扩散，具体政策工具逐渐向限购/限贷/限售/首付比例等 力度较大的政策上倾斜，供给端政策预计会持续托底支持房企融资、各地 集中供地政策会根据实际成交情况持续优化。

房地产行业在我国经济中具有重要地位，是“稳增长”的重要方面：在经 济贡献度上，我们以 2020 年投入产出表估算，2021 年房地产产业链增加 值占 GDP 的比重为 20.56%。在金融系统中，截至 2022 年一季末，我国房地 产贷款余额 53.22 万亿元，占金融系统贷款余额比重达到 26.48%。从社融 角度来看，2021 年居民中长期贷款占新增信贷比重达到 30.5%。在财政收 入上，土地出让收入占到政府性基金的比重 88.8%（2021 年），房地产行 业相关税收占公共财政收入比重 10.3%（2021 年）。

房地产行业中长期需求仍有支撑，居民杠杆率仍有空间：我们测算我国中 长期年均住房需求大约 11.04 亿平，主要驱动因素来自（1）改善性需求 带来的人均住房面积的提升；（2）刚性住房需求；（3）住房更新需求； （4）城镇化进一步加深等。截止 2022 年 3 月末，我国居民部门杠杆率为 62.1%，与海外发达国家相比仍有加码空间。

房地产行业当前处于需求观望、供给收缩状态：受新冠疫情反复以及经济 增速下行压力增大影响，失业率上升，居民对未来收入增长预期下降，叠 加房地产行业信用风险持续释放，购房者整体持观望态度。房企受资金压 力等因素影响投资意愿下降，土地市场供应与成交规模持续下降。

供求两端政策持续放松，将逐渐推动销售回暖与供给修复：我们认为需求 端改善政策的持续叠加下有望逐渐改善需求端的观望情绪，尤其是房贷利 率下调将提升房产的配置价值。销售回暖以及融资端托底政策将驱动房企 推盘量的提升。展望 2022 年下半年房地产销售，我们预计随着疫情扰动减弱，下半年房地产销售将得到一定程度修复，考虑去年下半年基数较 低，全年下滑幅度或将收窄至 10%左右。

行业加速出清，竞争格局优化，优质房企或享受α效应：出险企业逐渐收 缩规模，为优质房企腾挪空间，优质房企有望提升市场份额。我们认为兼 具有融资优势的高信用类、深耕高能级城市以及具有高质量运营基础的房 企或将走出α行情。

2022H1 政策驱动下房地产板块相对收益显著：截止 2022 年 6 月 9 日，房 地产行业（申万一级行业）下跌 8.2%，沪深 300 下跌 15.48%。对过去 15 年房地产板块的市场表现进行复盘，政策仍是房地产股价上涨的核心驱动 因素。