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南山控股（002314）研究报告：被低估的物流地产标的，光伏REITs潜在受益者。背靠南山集团，深耕三大业务板块：南山控股成立于 2001 年，是一家以 房地产开发为主业，发展高端仓储物流和探索产城开发的综合性企业。公 司实际控制人为南山开发集团，以国有资本为主体，是中国第一家国有控 股混合所有制企业，拥有丰富、优渥的土地资源，对公司形成潜在协同效 应。

物流地产行业：高标仓供不应求，行业格局一超多强。需求端：消费升级 和电商发展支撑物流仓储需求，消费体制扩容催生高标仓需求。供给端： 物流仓储土地出让数量下降，仓储建设速度放缓，人均存量面积远低于美 国等发达国家。未来供应链是新增长点，新零售线上线下场景融合也将驱 动高标仓库市场。融资方面：公募 REITs 提供了物流仓储的退出渠道， 有望释放估值压力。行业格局来看，目前形成了以普洛斯为一超，万维、 宝湾、宇培等公司为多强的竞争格局。

仓储物流业务：优势明显的战略性主业。资产方面，布局主要物流节点城 市，形成了完善的网络布局；融资方面，发行类 REITs 盘活存量资产， 拓宽融资渠道满足外部筹资需求；运营能力方面，公司客户质量好稳定性 高，标准化的管理体系形成了品牌影响力。此外公司定增中国核能，有望 通过拓展光伏业务，提供能源供应保障，提升资产价值。

房地产业务：稳健发展的支撑性业务。公司 2021 年上半年房地产业务收 入 28.14 亿元，同比增速 639%，房地产业务注重拓展优质土地项目，公 司目前主要开发区域位于一线和二线城市，整体盈利能力和回款情况较 好，未来有望进一步提高盈利水平。

产城综合开发业务：初具规模的培育性业务。公司 2021 上半年产城综合 开发业务实现收入 1872 万元，同比增长 70.72%，毛利率保持在 50.75% 的较高水平，目前已经落地的项目有合肥双凤宝湾国际商贸物流产业园、 合肥岗集综合交通物流港、南京浦口智造园等。

财务状况：营收增速较快，费用率有所上升。得益于物流租金稳定和房地 产业务的快速发展，总营收增速较快，2021Q3 营业收入 52.04 亿元，同 比增速 43%，归母净利润同比增速 351%。公司营业成本主要由于公司房 地产业务项目结转面积增加和仓储物流业务新园区投入使用。