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房地产-滨江集团（002244）研究报告：2021年拿地有多少潜在利润？2021 年新增货值充足，净利润率约 10.04%。2021 年，公司合计获取土地 38 宗，合计拿地金额 741 亿元；其中，杭州拿地金 额为 298.86 亿元，位居杭州拿地金额榜第一。 我们预计公司 2021 年拿地项目可售货值为 1412 亿元，可实现净利润 142 亿元， 归母净利润 71 亿元。由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响产生波动从而 影响利润率，我们对其进行了敏感性测算：单方成本不变前提下，整体销售均价每 上涨 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点，权益净利润率约提高 0.2 个百分点； 销售均价不变前提下，单方成本每下降 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点，权 益净利润率约提高 0.2 个百分点。净利润率及权益净利润率中枢分别为 10%及 5%。

省内全面布局、拿地权益提高，利润率维持稳定

2018 年以来，公司积极扩张土储，保持杭州龙头地位的同时，向浙江省内其他城 市拓展。2018 年-2021 年，公司新增计容建筑面积分别为 347、295、432 及 462 万方，其中杭州市拿地占比分别为 39%、54%、75%及 39%。 2021 年公司增加浙江省内杭州市外拿地占比。新房限价后，杭州房地价差缩窄， 项目利润率受到挤压；省内其他城市受限价影响较小，增加其他城市拿地占比有利 于提高毛利率。我们测算，2021 年杭州新增项目的整体毛利率比其他城市新增项 目毛利率约低 7%。 此外，公司持续提高拿地权益比，以平衡规模与利润。2017 年到 2020 年公司商 品房销售中权益销售比例由 2018 年的 44.1%提升至 2020 年的 51.3%，2021 年公 司新增项目权益占比持续提升至 52.6%。

区域深耕优势尽显，现金充足融资成本创新低

浙江省需求相对坚韧，深耕浙江有利于公司快速实现销售回款。2021 年，公司实 现销售额 1691 亿元，同比增长 24%，创历史新高；实现销售回款 683 亿元，同 比增长 30%。此外，小半径管理使公司拥有显著成本优势，用期间费用与销售商 品、提供劳务收到的现金（代替销售回款）之比来衡量费用率，管理费率始终维持 在 1%以下，且销售费率低于行业平均水平。 2021 年，公司融资成本较上年下降 0.3 个百分点至 4.9%。回款及时叠加融资通畅 体现了公司的稳健经营能力。