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滨江集团（002244）研究报告：稳积跬步致千里，业绩增长动能足。30 年步步为营稳健成长，以杭州为支点发展为区域龙头，股权集中，管理稳定。 滨江集团成立于 1996 年，经过数十年发展成为全国知名的长三角房地产领军 房企。作为民营房企，公司实际控制人戚金兴穿透持有滨江集团 41.00%股权， 两位联合创始人董事（朱慧明、莫建华）穿透后合计持股 22.79%，股权相对集 中，核心高管入职 15 年以上，保障管理稳定性及决策灵活性。公司发展战略上 坚持深耕杭州、布局“三省一市”，已连续多年位居杭州房地产市场销售额第一。

吸收杭州市场红利，杭州单城销售做到极致，销售权益比提升，销售排名创新高。 2016-2021 年，杭州市商品房销售总量显著提升，住宅销售/供应比长期大于 100%，为深耕杭州的滨江集团带来充裕的销售流量。2016-2021 年，滨江集团 全口径销售额保持 20%以上增速，2021 年于杭州销售额达到 737.4 亿元，连续 两年位居杭州楼市销售流量榜首。22 年 1-11 月，公司销售权益占比为 58%， 自 2020 年以来持续提升，同时位居克而瑞全口径销售榜第 13 位，创历史新高。

近五年皆保持 40%+拿地销售比，杭州土储占比过半，土储权益比例保持提升。 2019 年以来公司年末土储总建面能够覆盖当年销售面积 3 倍以上，且持续提升， 未来销售储备有较强保障。2018 年至今公司每年保持 40%以上的拿地销售比， 拿地较积极。截至 22 年上半年，滨江集团总土储建面中有 61.2%分布在杭州市， 较 21 年末提升 6.2pct。2022 年前 11 月，滨江集团新获地 34 宗，其中 33 宗土 地在杭州，有 47%项目的权益比例在 50%以上，利于经营安全与业绩稳增长。

业绩增长动能足，归母净利润逆势提升，融资渠道畅通，表外或有负债风险降低。 2017-2021 年公司营业收入和归母净利润四年 CAGR 分别为 28.9%、15.3%， 22 年前三季度归母净利润同比增长 55.2%。近年来毛利率承压，而母公司损益 占比提升，归母净利率逆势增长。22 年 H1 表外担保大幅减少，现金流稳健。