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滨江集团（002244）研究报告：厚积薄发，杭州龙头实力尽显。（1）杭州仍是公司的主要阵地。截至 2021 年末公司土储总建面 55.0% 位于杭州，2021 年全年来自杭州的营收占到总营收的 59.4%。（2）杭 州具有明显的区位优势，成长空间广阔。杭州相对于周边城市具有较强 的人口吸附力及购买力，其商品房库存较低，去化周期较短，且杭州存 在较为明显的一二手房价格倒挂现象，市场需求较为充裕，销售状况有 望率先受益于政策的放松。

销售逆势上涨，高品质品牌实现项目溢价

（1）近几年公司销售额一直保持双位数增长，且其增速表现出较强的 韧性。2019 年公司销售额突破千亿，在行业情绪低迷的 2021 年，公司 仍实现全口径销售金额 1691 亿元，同比增长 24.0%，增速排名 TOP30 房企第 3，远高于 TOP30 房企的平均增速。同时，公司销售排名节节 攀升，从 2019 年的第 31 位，已上升至 2022 年上半年的第 13 位。（2） 基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司项目能获得较高的品牌溢 价。滨江集团的楼盘无论是在新房还是二手房市场，均能卖出较高价格， 证明其产品保值增值能力强，更易得到购房者青睐。

逆势大举扩张，进一步夯实深耕战略

（1）公司持续保持拿地激情，且权益比逐年提升。2021 年全年公司拓 展土地款总额 710 亿元，其中权益比例达 61.7%，较 2020 年同期提升 了 9.2%。（2）公司土地储备充裕，可有效支撑未来持续发展。截至 2021 年末，公司土地储备总建面 1501 万平米，其中 55.0%位于杭州，质量 较优。（3）紧抓窗口期拿地，进一步深耕布局杭州市场。2022 年上半 年，公司在两轮土拍中斩获地块 23 宗，其全部位于杭州市，总金额达 418 亿元。在行业下行时期，公司仍保持较高的拿地强度及时补充优质 土储，有利于公司中长期毛利率的改善。

信用评级 AAA，财务稳健，融资能力强

（1）公司财务结构稳健，“三道红线”持续保持“绿档”。截至 2021 年末， 公司扣预收后的资产负债率为 65.9%，净负债率为 66.0%，现金短债比 1.51，仍保持为“绿档优生”。（2）信用评级 AAA，融资端具有一定竞争 优势。公司为浙江省第一家获得 AAA 评级的房地产上市公司，也是少 数获得 AAA 评级的民营房企之一，足以证明其资产质量、经营状况得 到评级机构和金融机构的认可，为公司融资奠定了竞争优势。公司融资 渠道较为多元化，且期限结构合理，截至 2021 年末，1 年内到期的债 务占比 30.6%，有效避免了集中兑付给公司带来偿付压力的情况。此外， 公司融资成本持续优化，2021 年综合融资成本已下降至 4.9%，2022 年新发行的短融、超短融票面利率均在 4.0%以内，融资成本有望进一 步下降。