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滨江集团（002244）研究报告：一年三倍，滨江集团的阿尔法在哪里？滨江集团成立 30 余年来深耕杭州，近年来提出稳健腾飞战略， 销售排名持续提升。公司于 1992 年成立于杭州，30 余年来以杭州为 核心城市进行发展。公司以房地产为核心主业，实施“1+5”的业务战略 规划布局，2021 年房地产占营收比例在 98%以上。滨江集团股权比例 较为集中，实控人掌握公司约 57.3%的股权比例。公司产品定位较为 高端，是房地产市场品质住宅的标杆企业。公司在“稳健腾飞”战略的 指引下，近年来销售规模快速增长、销售排名持续提升。

一年三倍：滨江集团的阿尔法在哪里？

近一年，滨江集团股价走出了明显的α。滨江集团近期股价创新 高，相当于约一年以前股价的三倍，涨幅达到约 237.4%，相对于房地 产（长江）的超额收益为 223.6%。公司市值的上涨可以归因到两部分， 即估值和业绩。我们认为滨江集团近一年市值上涨主要因素是估值正 常化所驱动，业绩增长可能尚未真正体现到对市值的推动上。估值方 面，我们认为滨江集团近一年来经历了估值正常化，即从低估值回归 到正常估值。业绩方面，业绩增长对滨江集团市值的推动作用可能尚 未完全体现，原因主要在于滨江集团近几年处于高速成长阶段，销售 高增长尚未反映到利润表上。

业绩阿尔法：区域市场坚挺（经济+人口+楼市+战略）

杭州市场的蓬勃发展、战略管理的稳健积极是滨江集团业绩增长 的重要原因。杭州市场的蓬勃发展体现为三点：①良好的区域经济、 ②大量的人口流入、③楼市规模扩张。1）区域经济方面，杭州市 2021 年 GDP 位居全国第八位，主要受数字经济、制造业双轮驱动，其中 IT 从业人员收入高、涨幅大。2）人口流入方面，杭州市近 5 年流入总量 高达 300 万，相当于流入前人口的 33%、流入后的 25%。3）楼市发展 方面，市场规模持续扩大，2021 年杭州商品房销售额达到 6589 亿元， 相当于 5 年、10 年前的 1.80 倍（全国 1.55 倍）和 6.70 倍（全国 3.11 倍），与上海成为全国唯二突破 6000 亿销售额的城市。此外，战略管 理的稳健积极，也是公司业绩增长的重要因素。在“稳健腾飞”战略的 指引下，公司销售排名持续提升，今年 9 月已升至行业第 12 名。