2023年天健集团分析报告：政策创造机遇，经验助力发展

深圳城市综合运营商

深圳本地国资重要上市平台

天健集团是深圳市国资控股上市公司、特区建工集团旗下核心骨干企业。公司前身为 1983 年军转企业深圳市政工程公司，1997 年天健集团发起设立，并于 1999 年在深圳证 券交易所上市。

深入参与深圳发展，围绕城市建设和服务主业强化自身能力。天健集团坚持坚持“以 城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，长期深度参与深圳 城市建设和服务运营，积累大量实践经验：拥有市政公用工程施工总承包特级、建筑设计 甲级等各类资质 120 项；打造了基础设施养护、代建、棚户区改造、物业管理、园区运营 等专业团队；承担深圳市约 40%道桥隧管养任务；累计开发住宅、商业、产业园区等超 800 万平米；参与的罗湖“二线插花地”、天健工业园、碧海花园、南岭村等多项棚改、旧 改、城市更新项目进展顺利。

背靠国资平台，管理团队经验丰富

公司实控人为深圳市国资委，最大股东特区建工集团是深圳市国资委 2019 年 12 月成 立的国有独资大型建工集团，承担深圳市国资建工资源整合、建工产业投资与经营、产业空间服务保障等平台功能。特区建工集团旗下共有 11 家二级企业，其中天健集团是唯一 的上市公司平台。

公司管理团队成员具备专业领域从业经历，自 2020 年以来共有 11 位董事或监事在特 区建工集团任职，现任 8 位董事和监事中有 5 位同时担任特区建工集团董事或高级管理人 员。有利于依托股东平台优势，优化业务协同，提高城市建设和运营服务能力，构建品牌 护城河。

国企改革激发经营活力

公司发展历史中数次抓住国企改革机遇做大做强。2007~2010 年天健集团对下属子公 司物业公司、茂华公司和涂料公司进行主辅分离改制，精简机构人员，聚焦公司主业提高 效率；2014~2015 年推进“资产收购+引进战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升” 四位一体改革工作，打造深圳国资施工龙头；2020~2022 年公司践行中央《国企改革三年 行动方案（2020—2022 年）》，全面推行经理层任期制和契约化管理、关键岗位员工竞聘 上岗，落地实施市场拓展激励、项目专项考核等激励约束机制。

超大特大城市城中村改造打开产业链增长空间

传统的房地产开发业务和建筑工程业务都面临发展空间受限的问题。城中村改造打开 了围绕超大特大城市的新发展空间。我们认为，城中村改造既解决社会治理问题，又助力 稳定经济基本盘，有望成为地产产业链重要的区域结构性增长点。

改造增量业务规模巨大。我们测算，如果本轮城中村改造 60%的面积采取拆除重建方 式，预计可新增公建配套建筑面积 1.7 亿平米，产业和商服建筑面积 10 亿平米，回迁住 宅建筑面积 7.5 亿平米，可供商品化的建筑面积 6.8 亿平米。以此计算，预计能在 19 个超 大特大城市带来年化新增商品房货值 1.9 万亿元，占对应城市 2022 年销售额的 37%；同 时也将带来增量持有物业饱和年化租金规模约 8000 多亿元，物业服务增量业务年新增饱 和收入规模 1200 亿元。

全产业链布局，深耕关键核心城市

天健集团布局设计、投资、建设、开发、运营、服务全产业链服务，业务涵盖前端规 划设计、中端建设开发和后端运维服务全流程并向产业链高价值领域延伸，一体化协同有 利于充分发挥国企大平台资源优势，夯实城市建设与城市服务核心能力。

三大主业持续升级：城市建设作为规模“稳定器”，地产开发发挥利润“压舱石”，城 市服务提供新增长“动力源”，旧改项目整合资源，集中体现公司全流程服务能力。

城市建设：实力雄厚，奠定规模优势

城市建设是公司历史最长、规模最大的业务。公司旗下拥有一批专业化城建核心企业， 包括深圳市市政工程总公司、深圳市天健建工有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司和 深圳市天健坪山建设工程有限公司等，其中深圳市市政工程总公司于 1983 年成立，是全 国第一批市政公用工程施工总承包特级企业、市属唯一市政公用工程施工总承包特级企业。 公司城市建设业务布局广泛，负责项目 16 次获得鲁班奖、詹天佑奖、金杯奖荣誉。

丰富资质打造竞争力，科技赋能构筑护城河。经过四十年发展，公司城建业务涵盖市 政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工 程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等多项领 域，截至 2023 年上半年年拥有各类资质 120 项。

科技赋能取得丰硕成果。公司持续加大投入，促进核心技术创新应用，在建筑信息模 型（Building Information Modeling，BIM）研发和运用上取得成果。2022 年研发人员达到 446 人，科研支出 5.27 亿元，同比分别提升 17.4%/26.5%。通过加强创新引领、强化与 高校、科研院所的合作，公司 2022 年获得 35 项发明专利和 60 项实用新型专利，获得部 级工法 1 项，省、市级工法 14 项，科技进步奖 7 项，QC 成果 38 项，软件著作权 4 项， 参编各类规范 2 项（包括国内首部 BIM 标准图集），打造全国首个 BIM 产业园。

施工承包驱动规模扩张，EPC 模式优化利润空间。城市建设业务包含四类模式：施工 承包、项目代建管理、工程总承包（EPC）及 PPP 模式。施工承包为传统项目承包模式， 建设单位完成设计后通过招标确定承包商，承包商按图纸施工。由于业务门槛低，市场竞 争激烈，项目利润长期保持低位，承包商话语权较低，同时面临材料、人工价格变动，工 程变更等风险。相比之下，代建管理、EPC 和 PPP 模式增加承包单位负责的流程，提高 权限便于统筹，对承包商的风险控制、统筹管理业提出更高的要求。

施工承包项目占比最大，驱动城市建设业务规模提升。公司 2022 年该模式竣工订单 金额规模占城建总订单金额 79.0%，1H23 在手订单金额（已签约+已中标未签约）占比 81%，工程数量和规模同比 1H22 提高 22.4%/21.5%，随着该部分订单竣工将带动城市建 设业务规模继续提升。

EPC 模式扩张有望提升城建业务利润空间。EPC 模式指承包商总负责项目的工程设 计（Engineer），采购（Procure）和建设（Construct），承担传统施工承包商的风险以及 原本由委托方承担的风险，如不利地质条件等，要求承包商在方案策划、人员配置、统筹 协调等多方面具备更强能力。较高的业务门槛和较长的业务链条意味着公司获得更大运营 空间，可以通过合理流程管控和精益化成本管理实现更高的利润。公司拥有 40 年业务经 验、超百项工程资质，一级建造师 900 余人，截至 2022 年底竣工 EPC 工程 6 项，规模 12.7 亿元；在建 EPC 工程 26 项，规模 92.4 亿元。1H23 公司城市建设板块毛利率 6.7%, 较同样具备工程总承包特级资质的可比上市公司低，未来随着 EPC 规模持续扩张有望提 升利润空间。

借力深圳发展，扩大产业规模。深圳市 2022 年出台《现代建筑业高质量发展“十四 五”规划》，2020 年完成建筑业总产值 4778 亿元（较 2015 增长 113.5%），增加值 947 亿元（较 2015 年增长 97.7%），远超“十三五”目标值；计划 2025 年总产值和增加值目 标 7000 亿元/1400 亿元，较 2020 年设定目标值增长 169.2%/173.4%，较完成值增长 46.5%/47.8%，增量空间巨大。公司借力深圳建筑业市场发展并发挥自身能力优势，“十三 五”期间工程营收区间增长率 251.4%，预计未来将继续受益于深圳建筑业高质量发展， 实现城市建设业务快速增长。

地产开发：持有核心城市优质项目，低成本拿地利润空间大

公司地产开发业务 1988 年起步，深耕深圳大本营，聚焦大湾区、长江中下游和成渝 经济圈核心城市，在建和在售项目所在城市能级高，区位较优，项目去化快且利润率较高。 当前已布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞、成都 9 大城市，累计开 发高品质住宅、商业、综合体、产业园区等超 800 万平方米。

历史合约销售波动大，1H23 恢复较快。公司 2021/2022/1H23 分别实现销售金额 159亿元/99 亿元/71 亿元，实现销售面积 38 万平米/24 万平米/19 万平米，其中 2022 年受客 观环境影响，下降较多。2023 年上半年，公司抓住市场机遇，实现了良好的去化。

深圳大本营销售贡献占比较大。2023 年上半年深圳地区以 19%的销售/预售面积贡献 了公司 52%的销售金额，销售金额主要来自位于福田区莲花街道的天健天骄项目（北庐、 西筑）和位于南山区前海桂湾片区的天健悦湾府项目，项目楼盘均价超过 9 万元/平方米。 在售项目权益比例高，截至 1H23 在售 22 个项目中 21 个为独立开发，累计未结转建筑面 积 141.72 万平方米。公司在深圳获得项目的权益比例除天健和瑞府为 70%外，其余均为 100%，显示公司在本地兼具拿地和开发能力，合作必要性并不大。

开发投资聚焦深圳优势区，可售货值规模大结构优。公司通过公开招拍挂方式获得多 块土地，截至 2023 年上半年度尚有两块未开发，其中深圳西丽汽车城项目因周边用地受 控，开发进程暂缓，公司正积极与管理部门保持联系，协商争取有利开发条件；坪山区地 块为 2023 年 3 月新竞得。

我们整体测算，即使不包含公司大量的城市更新项目，和规划尚不明确的项目，公司 未销售项目资源的货值也要超过 450 亿元，这为公司日后的销售提供了保障。

截至 2023 年上半年，公司 7 个在建项目中，5 个项目完工进度过半，位于福田和南 山核心区的天健天骄西筑、天健悦湾府等项目推进竣工结算将为公司地产业务带来收入增 长。可售面积集中在房价较高的城市，支撑未来盈利水平。

多种方式拿地兼顾长短期收益，业务毛利率较高。公司同时通过公开市场招拍挂和城 市更新项目协议出让等方式拿地。其中，公开招拍挂流程规范，市场化程度高，但随着房 企拿地策略向一二线热点城市趋同，热门地块封顶价格后摇号出让等方式让拿地补货充满 不确定性。另一方面，公司城市更新项目的拿地成本低，确定性强，但项目周期长，前期 工作复杂，对企业资金成本、运营稳健和本地化程度提出高要求。

公司利用国企优势和长期积累的城市建设服务能力，在深圳通过旧改获得优质土地项 目，利润空间可观。近 5 年地产开发业务毛利率维持在 35%以上。

城市服务：全方位强化运营管理，形成增长动力源

公司城市服务板块涵盖广泛，能力较强。业务类型包括基础设施管养、物业服务和运 营服务，公司努力打造投资、运营、服务平台，承接内部业务并积极对外拓展。

基础设施管养是公司传统强项。作为深圳最早的路桥专业养护单位之一，天健集团在 深圳的道路、桥梁、隧道养护市场占有率超过 40%，2023 年上半年管养道路和设施维护 道路 6,320 条，里程超过 5000 公里；承接桥梁管养 926 座；隧道管养单洞 50 个。智慧 养护平台的搭建推动城市管养与服务资源整合，提升管养水平与品质，实现管理智慧化、 施工机械化、服务一体化、业务长期化目标，全面增强公司城市建设与服务能力。公司也 在此基础上积极探索新业务模式，例如机场跑道、河道、绿道、公园、地下隧道等。

物业租赁业态全面，运营稳定。物业服务包含住宅、写字楼、酒店、学校、产业园、 医院、购物中心、政府公建等全业态，物业租赁主要为写字楼、工厂厂房、住宅和商业业 态。截至 2022 年，公司物业服务项目超过 400 个，管理面积超过 2800 万平方米，2017-2022 年在管面积 CAGR7.0%，1H23 新拓展项目 45 个，面积 257.6 万平方米；物业费收缴率 维持在 95%以上，并已形成天健蜜堂、天健蜜厨、亲蜜家公寓等蜜系列品牌。

此外，公司 2020 年开始开展物业城市业务试点，截至 1H23 已有 6 个物业城市项目 和 8 个城市管家项目，物业城市总面积达 100 平方公里，其中华富街道“城市管家”项目 被评选为中国物业管理卓越标杆项目。物业租赁项目均位于深圳，整体可出租面积 23.0 万平米，出租率达到 93.4%。

商业运营能力有效承接公司开发业务和城市更新业务带来的增量运营需求，成为公司 长期增长驱动力。公司 2004 年成立天健置业有限公司，专注产业运营和商业运营，截至 2022 年底运营管理的存量物业资产约 63 万平方米。包括工业园区、中高端写字楼、社区商业综合体及公寓等，形成了统一租赁运营体系及智慧园区系统。公司拥有“天健云途”、 “天健智慧”、“天健悦荟里”、“天健蜂巢”等品牌，2022 年天健云途·龙岗被授予“数 字建造产业集聚区”，成为龙岗专精特新标杆产业园。

深圳城市更新项目往往有大量非住宅用地，需要改造方持有运营这些投资性物业，公 司积累的商业运营能力有助于提升持有物业运营效率。

城市更新经验丰富，有望把握城中村改造业务良机

深圳本地城市更新经验丰富

城市更新、棚改、旧城改造、危改、城中村改造，这些概念确实存在区别。例如，城 中村改造是指针对城市建成区的集体建设用地和宅基地，以及其周边附属适宜统一规划开 发的地块的改造。但是，城中村改造所需要对本地化市场的理解，实际上和城市更新一脉 相承。一家企业是否会充分受益于城中村改造，和这家企业历史上参与三旧改造、城市更 新、棚改的频次和成功率都密切相关。

公司是深圳本地国企，长期深入参与深圳棚改、旧改工作并在多个项目上取得成功， 经验相对丰富，团队相对可靠。

城中村改造业务的优缺点

中期来看，我们认为公司可能充分受益于城中村改造。区别于招拍挂拿地，城中村改 造有拓展区域更趋核心，拓展资源成本可控等优点。当然，城中村改造也有开发时间相对 较长，开发不确定性相对较高，综合开发业态运营要求相对较高的不利因素。

深圳是城市更新广泛开展，旧村潜在改造需求极为广阔的区域。我们认为，随着诸多 民营房企退出房地产开发和城市更新的业务，深圳的城中村改造可能成为央企和本地国企 的重要舞台。公司凭借自身的本地化运作经验和综合业态开发能力，有望在深圳未来城中 村改造的浪潮获得新的业务开拓机会。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）