如何看待新房与二手房供求关系？

预计新房价格领先二手房价格 企稳，企稳特征或从核心城市核心地段开始体现， 同时二手房挂牌量有望于 26-27 年呈现下降趋势。

1、新房供求关系：供给缩量及品质优化得到验证，预计新 房价格从核心城市核心地段开始逐步体现企稳特征

过去我们曾作出判断，随着企业端“信用底”逐步清晰，叠加供应缩量及品质提 升，判断新房价格或早于二手房止跌回稳。当前供给缩量及供给品质提升等因素 正在逐步得到验证。 25 年上半年拿地呈现“量跌、价升”特征。今年 1-6 月，全国 300 城单月成交 建面持续处于负同比区间，而全国 300 城单月成交均价基本处于正同比区间，1- 6 月 300 城累计成交面积/成交均价同比分别为-10%/+31%。供给收缩及供给品 质提升等因素正在逐步得到验证。 2025 年 1-6 月 300 城累计成交面积同比-5%，同比降幅较 2024 年全年扩大 11 PCT；累计成交均价同比+33%，在 2024 年全年-10%的基础上转正。

新房成交价格方面，考虑到当前新房去化周期下降进程缓于预期，预计 25 年商 品房销售均价同比-1%，考虑到供给缩量及品质提升有望推动 26 年新房去化周 期降至 18 个月左右，判断 26 年新房价格有望企稳。同时，判断新房价格企稳 的节奏在不同城市和地段之间存在分化，核心城市核心地段或已体现新房价格企 稳特征。 新房价格方面，考虑到（1）新房销量负增速收窄进程偏缓以及（2）24 年“9.24” 政策调整后土地市场热度有所回升，当前陆续形成推盘阶段性增加，判断 25 年 新房供需关系改善节奏或慢于预期，预计 25 年商品房销售均价同比-1%；26 年 考虑到（1）供给缩量及品质提升有望推动重点城市新房去化周期降至 18 个月左 右以及（2）当前核心城市核心地段或已体现新房价格企稳特征，商品房销售均 价有望企稳。

在上述价格判断基础上，同时结合上文中对新房销量的判断，预计 25 年新房销 售额同比-7.1%，走势与销量走势基本一致。

2、二手房供求关系：挂牌量在 24 年末基础上进一步上 升，但相对健康的挂牌结构下预期的变化或更快传导至供 求关系的正向循环

二手房成交价格方面，还需观察居民端信用修复进程以及与之相关的二手房挂牌 量下降进程及挂牌结构中被动抛售占比的影响。今年 1-4 月 49 城二手房存续挂 牌量持续环比净增，虽然 5 月略有下降但仍处高位，短期内二手房价格或仍承 压。 今年 1-4 月二手房存续挂牌套数持续环比净增，虽然 5 月挂牌量小幅环比下降， 但挂牌量仍处于较高水平。截至 25 年 5 月，49 城二手房存续挂牌量较 24 年末 高出 11%。

但另一方面，基于我国较高的首付比例及相对较低的按揭违约率，我国挂牌结构 或相对健康，因此预期的变化更快传导至挂牌量的“撤单”及二手房供求关系的 改善。相对健康的二手房挂牌结构以及“趋势交易者”的存在或使得预期的变化 更快传导至挂牌量的“撤单”。因此，若后续二手房供需关系出现局部改善，或 更容易进入供需双向的正向循环，即二手房挂牌量出现拐点后下降速度或更快。 参考海外经验，二手房价格底部滞后新房价格底部约 3 年（参考报告《次贷危机 前后（2006-2012 年）美国房价和股价复盘——海外房地产研究系列》），但考 虑到相对健康的二手房挂牌结构，我国从新房价格见底到二手房价格见底的时间 间隔或更短。判断二手房挂牌量有望于 26-27 年呈现下降趋势。