房地产行业2025年度中期投资策略：房地产基本面展望下的大类资产配置变化.pdf

房地产行业2025年度中期投资策略：房地产基本面展望下的大类资产配置变化。“信用底”基本明朗，“商业模式底”或逐步被定价，关注“需求底”和 “供求关系底”的节奏及不同阶段大类资产配置变化。随着“信用底”基本 明朗及“商业模式底”逐步被定价，我们将延续此前年度策略的分析框架， 对“需求底”和“供求关系底”的节奏进行展望，并分析不同阶段大类资产 配置思路及其变化。

“商业模式底”：判断现房销售等政策更大概率以试点形式推进，中长期房 地产发展新模式或有助于加深行业优质公司“护城河”。此前现房销售、贷 款管理办法等与房地产发展新模式相关的政策引起市场关注。一方面，从政 策表述及各地实施情况来看，判断相关政策或难以“一刀切”，更大概率以 试点形式逐步推进。另一方面，我们认为房地产发展新模式长期或有助于行 业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。

“需求底”：若进一步降息以及租金回报率提高共同带动净租金收益率与房 贷利率之差收窄，总购房需求有望筑底。判断净租金回报率与贷款利率之差 收窄有助于推动新房及二手房合计总需求企稳，5 月 LPR 调降叠加租金回报 率小幅提高，净租金收益率与房贷利率之差有所收窄，若息差进一步收窄 （如 50-70 BP），新房及二手房的合计总需求有望筑底。预计 25 年全年新 房销量同比为-6.2%，二手房成交面积同比+5%。合计总需求层面，预计 25/26/27 年新房及二手房总成交面积同比分别-2%/+1%/+3%。开竣工及投 资方面，预计 25 年全年新开工/竣工/投资同比分别-17.0%/-17.2%/-8.9%。

“供求关系底”：预计新房价格领先二手房价格企稳，同时二手房挂牌量有望 于 26-27 年呈现下降趋势。新房供求关系方面，供给缩量及供给品质提升等 因素正在逐步得到验证，预计新房价格领先二手房价格企稳。二手房供求关 系方面，25 年上半年挂牌量在 24 年末基础上有所走高，但基于我国较高的 首付比例及相对较低的按揭违约率，我国挂牌结构相对健康，被动挂牌较少 以及“趋势交易者”的存在或使得预期的变化未来更快传导至挂牌量的“撤 单”，因此判断当二手房挂牌量出现拐点后，其下降速度或更快。