为什么二手房成交表现好于新房？

二手房成交结构更好且兼具价格和现房优势。

1.二手房成交结构中，住宅交易规模较稳定的高能级城市占比更大

为拆解住宅交易额分城市能级的成交结构，我们采集了中指研究院跟踪的各城市新建商品住宅和二手住宅历年成交额数据。先计算出4 个一线城市（北京、上海、广州、深圳）和 31 个二线城市（天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐）的住宅交易额。用全国住宅交易总额减去这35 个城市合计值，则剩下的份额归属于三四线及以下城市。

从总量看，高能级城市历年成交规模更稳定，而三四线及以下城市明显缩量。2023 年，一线城市、二线城市、三四线及以下城市的住宅交易额分别为3.8万亿元、6.1 万亿元、7.6 万亿元，分别相当于2019 年的117%、100%、67%。

从占比看，三四线及以下城市占比明显下降。2023 年，一线城市、二线城市、三四线及以下城市在全国住宅交易总额中的占比分别为22%、35%、43%，较2019年占比分别变动了+6.0/+5.4/-11.4 个百分点。

进一步拆解新房和二手房市场中各城市能级的成交结构。相比新房，二手房成交额中的高能级城市占比更大，且二线城市占比提升明显，自然比新房市场更能受益于高能级城市销售规模较为平稳、低能级城市销售规模萎缩的事实。

从新房视角，一二线城市交易额占比虽明显提升，但仍未到五成。2023年，一线城市、二线城市、三四线及以下城市在全国新房交易额中的占比分别为16%、31%、54%，较 2019 年分别变动了+6.5/+2.5/-9.0 个百分点。

从二手房视角，一二线城市交易额占比提升至七成，主要归功于二线城市表现。2023 年，一线城市、二线城市、三四线及以下城市在全国二手房交易额中的占比分别为 31%、41%、29%，较 2019 年分别变动了+1.1/+8.9/-9.9 个百分点。我们认为，三四线及以下城市近年来的明显缩量与“棚改货币化”去库存工作的推动情况有关。2015 年 6 月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》并制定三年计划，即在2015-2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800 万套，农村危房1060万户。其中，一二线城市棚改货币化安置套数占比很小，而三四线城市占比较高，极大拉动了当地房地产市场，但 2017 年以后力度削减，市场逐渐回归常态。我们于 2023 年 6 月发布的房地产行业专题《住房市场研究框架及长三角区域概览》中，也有相应论据佐证。长三角 5 个核心城市（上海、杭州、苏州、南京、合肥）2022年以不到全区14%的占地面积和29%的人口贡献了全区40%的经济总量、并销售了全区 46%的商品住宅。但相较人口、GDP 占比的稳定性，长三角核心城市商品住宅销量占比波动较大。2015 年以前，长三角核心城市商品住宅销售金额占全区的比重约为 50%，而 2015-2017 年逐渐降至 36%。但随着棚改力度下降，占比在 2022 年提升至 46%，与全国近五年高能级、低能级城市的占比波动趋势相符。

分各能级城市的角度拆解新房和二手房的成交结构，可见越高能级城市二手房的成交占比越大。

一线城市二手房成交占比基本稳在六成：2023 年，一线城市的新房、二手房销售额分别为 1.6 万亿元、2.2 万亿元，分别相当于2019 年的127%、110%，二手房/新房销售额倍数为 1.4。2023 年，一线城市新房和二手房销售额占比分别为 42%和 58%，二手房占比较 2019 年降低了3.6 个百分点。

二线城市二手房成交占比快速提升，接近五成：2023 年，二线城市的新房、二手房销售额分别为 3.2 万亿元、2.9 万亿元，分别相当于2019 年的81%、136%，二手房/新房销售额倍数为 0.91。2023 年，二线城市新房和二手房销售额占比分别为 52%和 48%，二手房占比较 2019 年提升了12.5 个百分点。

三四线及以下城市二手房成交占比略有提升，但不到三成：2023 年，三四线及以下城市的新房、二手房销售额分别为 5.5 万亿元、2.0 万亿元，分别相当于 2019 年的 63%、79%，二手房/新房销售额倍数为0.37。2023 年，新房和二手房销售额占比分别为 73%和 27%，二手房占比较2019 年提升了4.0 个百分点。

同样，我们以更高频的样本数据交叉验证住宅交易市场分城市能级的表现。

新房维度，一线城市同比和规模表现均优于二三线城市。2024 年7 月21日，样本一线城市、二线城市、三线城市新建商品房单日成交面积7 天移动平均值同比分别为-15%、-23%、-36%，分别为 2019 年同期的82%、42%、34%。截至2024 年 7 月 21 日，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房当年累计成交面积同比分别为-30%、-36%、-34%，分别为 2019 年同期的74%、58%、38%。

二手房维度，一线城市同比表现更好，但二线城市成交量修复更佳：2024年7月 21 日，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅单日成交套数7 天移动平均值同比分别为+57%、+29%、+22%，分别约为 2019 年同期的113%、116%、95%。截至 2024 年 7 月 21 日，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年累计成交套数同比分别为+1%、-8%、-10%，分别为 2019 年同期的96%、105%、99%。

2.二手房兼具价格和现房优势，同样新房中的折价现房表现也较好

抛开不同能级城市楼市表现对成交结构影响，从单城市维度对比，大部分一二线城市二手房表现也更好。2023 年，中国主流一二线城市二手住宅/新建住宅成交套数平均为 1.5，而 2019 年为 1.1，除上海、深圳以外，各城市均较2019年提高，尤其是基数较低的二线城市提升更为明显。我们认为主要原因是二手房在当前的供需结构下具有两大核心优势，一是价格优势，二是现房优势。

一线城市二手房市场早已成熟，虽有波动但仍能保持主要交易地位。2023年，一线城市二手住宅/新建住宅成交套数平均为 1.6，对比2019 年的2.0下降，主要因为上海、深圳原本基数较高，又受到核验价等针对性政策的影响较大，北京、广州并无该趋势。

二线城市二手房相对成交套数比普遍跃升。2023 年，二线城市二手住宅/新建住宅成交套数平均为 1.5，对比 2019 年的 0.7 明显提升。2019 年，二线城市仅南京、天津二手房成交套数大于新房，而 2023 年在此基础上，合肥、成都、西安、沈阳、长沙也扭转了新房为主的交易结构，武汉、郑州趋势也已明确。

3.价格优势：二手房跌得更早更深，性价比更高

在房价上涨周期中，对未来房价的乐观预期会让购房者尤其是投资客对当前房价有较高的容忍度。但伴随房价上涨预期的减弱，高层自2016 年持续强调的“房住不炒”口号已深入人心，居民单纯出于投资目的的购房需求逐渐减少，而以自住目的为主的刚需和改善客群对价格的敏感度更高。虽然新房和二手房在市场下行期间均存在“以价换量”的行为，但实施降价面临的难度不同。

新房：卖家是房地产开发商，一方面有强烈的利润诉求，较高的拿地成本制约降价。另一方面即使有保现金流的诉求，想降价时也会面临已签约业主保房价和当地政府保地价的双重阻力。

二手房：卖家是普通居民，定价更加自由。当前各地二手房的挂牌量均攀升，伴随抛压加剧，竞争更无序。考虑到近年来房价涨幅可观，许多卖家当年买房的实际成本很低。其中面临资金压力急于变现房产的家庭以及失去持有信心的投资客会率先降价成交，后续买家又会以此低价作为还价基础。

从年度数据看，二手房跌幅远远比新房跌幅大。从全国维度看：2023 年，全国新建商品住宅销售均价为1.09 万元/㎡，同比+2%；2024H1 销售均价为 1.03 万元/㎡，同比-6%，十年来首次下跌。而参考贝壳研究院的测算，2023 年全国二手房市场成交面积约5.7 亿㎡，同比+44%；成交金额约为 7.1 万亿元，同比 30%；以此折算出 2023 年二手房成交均价为1.25万元/㎡，同比-10%。

从统计局 70 城口径看：2022 年至今，70 城二手房每年价格跌幅均大于新房。以 2024 年 6 月价格对比 2021 年同期，70 城新建商品住宅销售价格累计下跌6.5%，而二手住宅销售价格累计下跌 12.9%。

进一步观察 70 个大中城市房价变动的月度数据，各能级城市二手房相较新房均降价时间更早且幅度更大。 从降价时间看，各能级城市二手房价格下跌时间均早于新房。70 城新房价格同比下跌始于 2022 年 4 月，而二手房提早 2 个月。其中，一线城市新房价格同比下跌始于 2023 年 12 月，而二手房提早 6 个月；二线城市新房价格同比下跌始于 2022 年 6 月，而二手房提早 3 个月；三线城市新房价格同比下跌始于2022 年 2 月，而二手房提早 1 个月。 从降价幅度看，各能级城市二手房价格同比降幅明显大于新房。2024年6月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.9%，而二手住宅销售价格同比-7.9%；其中，一线、二线、三线城市的新房和二手房价格同比分别为-3.7%和-9.0%、-4.5%和-7.9%、-5.4%和-7.7%。以 2024 年6 月价格对比2021年同期，一线、二线、三线城市的新房和二手房价格累计变化幅度分别为+0.8%和-8.4%、-4.2%和-12.0%、-9.3%和-14.1%。 但不论是全国维度还是城市维度的房价统计，都难以排除结构性因素影响，而在下行市场中，不论新房还是二手房，都会是更成熟地段、更优质的房源最先去化，向上拉动成交均价，而流动性更差的次等房源由于缺乏成交，潜在价值下跌无法反映至成交价中。因此，我们借鉴冰山大数据筛选基准小区基于价值权重的边际挂牌价指数，计算出截至 2024 年 6 月 30 日，14 大核心城市二手房边际挂牌价的年内平均降幅为-5%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-22%。考虑到房价下行期成交价对挂牌价的议价空间更大，各城市二手房价实际跌幅更大。

4.现房优势：二手房品质状态和配套设施业已确定

中国的商品房预售制度之所以能取得历史性的成功，离不开对房价上涨的博弈。在房价上涨周期预售期房，从开发商的角度，虽然损失了后续房价上涨的利润，但提前收取的预售资金相当于一笔无息贷款，极大降低开发建造阶段的融资成本。而对居民而言，以当前价格提前锚定房源也能享受到建造到交付期间的资产增值，且同步使用的房贷杠杆既化解了资金压力又放大了收益倍数，由此实现了开发商和居民的双赢。但房价进入下行区间后，期房预售的弊端逐渐显现。持续下跌的资产价值、竣工的风险、不确定的装修质量、难兑现的配套设施，均降低了居民对期房的接受度。 相比之下，二手房无交付风险，购买后能即刻入住，不需考虑等待期房交付期间的租房支出，周边配套业已成型，对口学区明确，房产证办理快速。不可否认，二手房市场历年来“金三银四”的热度与各地适龄儿童根据户口所在地登记报名义务教育阶段入学的时间主要集中在 4 月 10 日至 4 月30 日期间有一定的相关性。综合来看，二手房的现房优势凸显，在房地产下行周期，更符合自住客群的偏好。