杭州新房与二手房市场情况如何？

成交缩量，房价保持稳定 。

2024年，杭州全年住宅新批上市752.7万㎡，同比下滑34.2%；成交面积788.9万㎡，同比下滑31.0%，成交金额同比下降34.9%。2024年杭州市房 地产市场销售面积及金额降至近5年新低，主要原因包括大环境影响下购房信心的下降、供应收缩、外围圈层项目去化减慢等因素。 2024年销售价格为35587元/平，成交均价受共有产权房集中入市影响有所下降，同比下跌4.4%。

摇号率近40%，市场整体热度保持，购买力丰厚。 根据中指研究院统计，2024年杭州市区共计开盘494次，开盘总量为5.2万套。从摇号情况来看，全年共181次需摇号，摇号率达37%。全年共计有 12.9万组客户参与登记，平均中签率40.8%，中签率与22及23年维持在同一水准，在多个优质“红盘”支撑下市场整体热度保持。 分区位来看，杭州核心圈层中签率较低，基本控制在10-20%区间，其中滨江集团的潮起江南城、霞映锦绣里均三次开盘触发社保，潮起江南城项目 中签率最低达到4.4%，市场整体购买力强劲。

去库存压力逐圈层递增，核心四区去化周期主要在3-6个月。 2024年杭州推地规模下降，住宅库存规模持续下滑，但由于去化流速减慢，去化周期有所延长。截至2024年12月，杭州市区住宅总库存为1223.1万 平，按照近一年月均去化速度计算，总去化周期18.2个月，较2023年延长了4个月。其中，短期可售库存去化周期5.9个月。分区域来看，核心四区整体去化压力较小，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内，库存占比14.7%；外围区域库存压力较大，库存占 比85.3%，临平去化周期在19个月以上，富阳、临安短期和中长期去化周期超过20个月。

25年3月上半月成交同比高增，周度成交持续上涨。2025年1-2月杭州市商品房成交面积为64万方，同比下降24.8%。3月1-15日，杭州市商品房成交面积20.9万平，同比增长101.5%。截至25年3月15 日，杭州市累计成交85万方，同比下降11%。 截至春节后第6周（3月15日），根据Wind数据，25年春节后杭州市新房成交面积累计同比下降48%。分周情况来看，春节后杭州市单周商品房成交 面积呈现出环比持续上涨的趋势，单周成交规模恢复至春节前水平。

有效供应不足是当前新房市场成交的主要限制点，但3月杭州新房供应大幅增长，有望率先迎来小阳春。根据克而瑞统计，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米，环比增加166%，同比下降36%，一季度累计同比下降28%。 3月杭州新房供应大幅回升，预计新增商品住宅供应面积184万平方米，环比增长783%，同比增长116%，占全国28个重点城市总供应量的25.5%。 30个楼盘近3000套房源集中入市，成为年内首个供应高峰。

杭州市去化周期处于重点30城最低位，2025年1月50城狭义库存同比下降11%。据克而瑞数据，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。截至25年1月22日，重点30城中有12个城市去 化周期小于18个月，对比2024年1月末的7个增加5个城市。30城中14个城市去化周期有所下降，16个城市的去化周期拉长，城市间分化表现明显。 截至2025年1月22日，杭州市去化周期为9.4个月，处于重点30城中最低位。

25年1-2月二手房市场成交同比高增47%，较22-24年同期成交规模提升显著。2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，成交面积达852万方，同比增长36.5%，新政带动和“以价换量”是 规模高企的两大主要原因，二手房成交规模首次超过新房。 2025年1-2月杭州市二手房成交面积为71.5万方，同比上涨46.8%，较22-24年同期相比成交规模提升显著，市场热度进一步上升，同比涨幅超过24 年涨幅，在12个重点城市中涨幅位列第3位，且优于重点12城的29.3%。

新增挂牌量保持下降趋势，挂牌价均价下降而成交均价上涨 。杭州市挂牌均价受到降价房源持续增加的影响，挂牌均价保持缓慢下降的趋势，涨价房源仍占少数，跌价房源数量在24年10月后有所下降，但此后又 逐步增加。成交均价在24年9月之后随着成交量的增加有所上涨，此后保持稳定。 我们认为，挂牌价均价下降而成交均价上涨，主要受到以下因素影响：①成交结构变化，部分老破小房源持续难以去化，面临降价销售的情况，导致 挂牌均价下降；新增挂牌量持续下降的情形下，跌价房源在增加，也表明跌价房源非新增房源，而是已有的较难去化的老破小房源；②成交量上升表 明购房信心增加，房屋成交议价空间减少，导致成交均价有所上升。

杭州房价跌幅优于50城平均，房价韧性优于北京、上海、广州 。926新政前，重点50城房价月环比降幅约为-1%；926新政后，房价月环比降 幅连续4周持续收窄，最低收窄至-0.1%，此后直到春节前房价月环比降幅稳 定在-0.5%左右；1月到春节前，房价月环比降幅保持在-0.3%左右。春节后 第四周（截至3月16日），房价月滚动环比扩大至-1.02%。截至3月16日，重点50城冰山房价指数较926新政后房价平均下跌4.0%，杭 州下跌2.1%，在重点50城中房价跌幅排行第7位，房价韧性优于北京、上海、 广州等其他核心城市。

带看人数迅速回升，在春节后第4周达到高点后保持高位。截至春节后第6周（3月15日），春节后杭州市二手房成交面积累计同比上涨44%。分周情况来看，春节后杭州市单周二手房成交面积持续优于24年 同期。 3月1-15日，杭州市二手房成交面积达40万方，同比增长125%，年初至3月15日累计同比增幅67.5%。 春节后，杭州市二手房带看人数迅速回升，在春节后第四周达到高点，此后保持高位，整体带看水平已超过12月水准。

杭州市新房及二手房整体需求保持平稳 。 2024年杭州市新房和二手房合计成交面积1552万方，同比下降6%，与2022年累计成交面积相比为上涨23.4%。2025年1-2月新房及二手房累计成交 面积136万方，同比增长1.2%，较2023年同期相比下降32.4%。 二手房成交占比自2021年以来持续上升，2024年升至54.9%，2025年1-2月为52.7%。