新房需求及底层逻辑是什么？

新房需求主要来源于产业、人口增长和基础设施改善带来的城市扩张。

按照经典单核城市模型，城市住宅需求并非无限的，而是在城市有效边界内释放。1）新 房需求释放的背后是居民考虑通勤时间和购房成本的综合选择。在经典单核城市模型下， 产业高度聚集在中心区域，同时教育、医疗、商业配套围绕产业区完善，居民通勤时间 较短，但房价也相对较高；当与产业区距离足够远时，居民通勤时间过长，为住宅付费 的意愿大幅降低，当土地做其他用途的最低收益都大于开发住宅，即为城市的居住边界。 边界内部居民根据自身收入情况，均衡通勤时间和购房成本，释放购房需求。2）《城市 住宅优势度时空分异的一般规律》也提及，在城市中各住宅自身优势度相同（产品类型 一致、品质接近）情况下，越靠近城市核心区，能享受到外部配套越优越，住宅优势度越 高，外围地区区位条件由内向外迅速降低。

在该模型下，新房的需求主要来源于城市边界扩张，其背后是：1）产业发展和人口增长。 城市出现产业增量，旧的产业区扩张或新的产业区形成，吸引人口聚集，带动住房需求。 2）基础设施优化带来的通勤时间下降，变相扩张了舒适通勤时间覆盖的城市空间，以往 距离产业区较远的新房也成为优质供给，促使居民住房需求释放。《2023 年度中国主要城 市通勤监测报告》显示，职场新人对轨道交通通勤依赖度较高，典型城市成都轨道 800 米 内覆盖 57%职场新人居住，覆盖 61%职场新人就业。热力图显示，即使与中心城区绝对 距离较远，在有轨交覆盖的情况下，依然有较多职场新人居住，轨交修建有效扩张了城 市范围。3）新房需求的次要来源是城市边界内的更新改造，但这部分新房需求的量级明 显低于扩张带动的需求。

现实中，城市发展的边界由产业和轨交决定的案例也较为常见。1）如果城市产业扩张， 在原本边界形成新的产业聚集点，带动区域人口集聚，居民释放购房需求。北京海淀区 后厂村、朝阳区望京板块均为较好例证，正是因为互联网产业向北外溢，区域形成新的 互联网企业集聚中心，推动海淀、朝阳建设有效区实现向北扩张。如果没有相应产业的 聚集，则此类区域可能难以出现新房需求的释放。2）如果轨道交通大幅发展，也能带动 沿线的新房需求释放，扩大城市边界。比如上海最先通地铁的郊区——松江区，2007 年 轨道交通 9 号线通车，连接徐家汇、漕河泾、七宝、九亭/泗泾、松江大学城，迅速带动 松江区地铁沿线区域产业、人口增长，松江区常住人口由 2005 年 88.6 万人增长至 2010 年 158.3 万人；松江新城也凭借 9 号线承接大量市区工作居民。根据 2023 年《上海交通 运行二季度报告》，泗泾、九亭、佘山在上海地铁早高峰进站客流（7:00~9:00）排行中稳 居前三名。

当城市产业人口基本成型，且交通情况、土地供给制度不变，则房地产市场逐步进入二 手房主导的阶段，郊区的新房供应不一定对应主流有效需求。1）市场通常认为住房的需 求主要来自新房，过去城市新房成交量处于高位，其实很大部分是郊区新房成交在支撑。 因为在经济发展由资本驱动的情况下，郊区/产业新城大量供应宅地，房企加杠杆拿地， 地方政府获取土地出让金，以此推动招商引资、配套设施建设，实现产业、人口兑现，进 而推动地产发展。2）目前住房的需求正在向二手房转移，当郊区产业、人口兑现度减弱， 超前卖地谋发展模式不再，由新增产业人口带来的郊区新房需求会大幅减弱，如果叠加 轨道交通不再向外延伸、郊区供给产品仍以高层住宅为主，居民购房需求将更多转移至 产业成熟区辐射范围内的二手房。3）即使北京二手房的居住体验有待改善（根据链家数 据，截至 2024 年 5 月北京二手房挂牌房源中，20 年以上楼龄房源占比 52%，东城区、 西城区 20 年楼龄以上房源占比分别为 78%、85%），2009 年开始二手房成交便超过新 房，主因也并非是新房供给不足，而是产业基本成型、城市扩张放缓导致外围供地不对 应主流需求。4）从发达国家的经验来看，即使在地广人稀且以私家车出行为首选的美国， 上世纪 70 年代以来其主要住房需求也为二手房。即使美国产业经过多轮发展、转型，产 业及人口仍集聚在纽约、洛杉矶、芝加哥等主要大都市区，城市外扩变缓，住房需求仅 在产业辐射区释放。

（一）北京新房销售下滑，主因是中心城区建设基本完成。以北京为例，中心城区基本建设成熟后，新房成交面积呈现下降趋势，2016 年以来二手 房成交面积约为新房的 2 倍。1）北京二手房的居住体验有待改善，根据链家数据，截至 2024 年 5 月北京二手房挂牌房源中，20 年以上楼龄房源占比 52%，东城区、西城区 20 年楼龄以上房源占比分别为 78%、85%，部分老旧小区存在外观衰败、公共配套缺失、停 车空间不足、小区界面混乱等问题。2）但北京房地产市场成交主力并非配套更完善的新 房，反而是长期以二手房为主导。2009 年开始二手房成交面积超过新房成交面积，且新 房成交面积呈现下降趋势，近年来二手房成交量约为新房 2 倍。

二手房成交主要集中在中心城区，反映的是住房需求围绕在产业辐射区。1）我们拆分 2009 与 2021 年北京各区域的新房成交面积，相比于 2009 年，2021 年北京新房成交面积减少 1003 万方，其中东城、西城、海淀、朝阳成交面积减少约 694 万方，为主要成交缩 量区域。2）进一步拆分二手房成交区域，发现东城、西城、海淀、朝阳四区二手房成交 量占比约 50%，密云、怀柔、延庆、平谷 4 个远郊区二手房成交套数占比不超过 1%；新 房成交下滑与二手房成交均主要在中心城区，反映的是住房需求围绕产业辐射区释放。

（二）城市外扩早已变缓的美国，二手房成交占比长期在 70%以上。美国房地产市场形成长期以二手房成交为主导的格局。1）美国住宅用地供给充足、私家 车出行为首选，新房的供给并未受到土地的制约，但长期以来居民的住房需求仍为二手 房。2）1968 年二手房成交套数已为新房成交套数的 3 倍。随城市化进程放缓，二手房与 新房成交比值逐步上升。2008-2012 年期间受次贷危机影响，新房销售急剧下降，二手房 成交占比被动提升，二手房成交为新房成交 10 倍以上。2012 年房地产量价开始复苏后， 二手房与新房成交比值有所回落，但整体来看比值中枢有所上行。根据 NAR（美国房地 产经纪商协会）报告显示，2023 年美国二手房成交 409 万套，约为新房成交的 6 倍。

通过回顾美国产业的发展历程，发现二手房成为主导的背后仍是城市产业集聚区的形成、 城市扩张变缓。 美国产业的发展、衰退、转型推动着城镇化进程，产业及人口主要围绕在东北部、中西 部、西部、南部主要城市。1）1920 年前是美国的传统城市化阶段，工业革命以及交通的 发展带动城市化，使得人口不断向中心城市集聚，构成了未来美国都市区形成的重要前 提。分区域来看，航运枢纽地位使得东北部的纽约自然成为美国第一大城市，运河与铁 路的建设开通，将东北部与中西部连接起来，带动铁路枢纽芝加哥及周边地区的兴起。 同时期西部贵重金属的发现和开采，使西部旧金山湾地区、科罗拉多州北部派克峰一带 出现了很多矿业城镇，初代产业的形成也带动人口向以上地区集聚。

2）1920 年开始美国 城市人口超过 50%，高度集聚的城市发展产生集聚不经济现象（交通拥堵、住房紧缺、 环境污染、资源供给短缺等），带动城市向外扩张，即城市郊区化。同时美国部分产业经 历衰退、转型，仍主要集中在东北部、中西部、西部的主要城市，并向南部发展。东北 部的汽车、钢铁等重工业技术较落后，贸易全球化加速的背景下受到来自欧洲、日本的 冲击，东北部产业结构单一的城市逐步没落，后期逐步向金融、生物及医药等服务业和 高科技产业发展。如钢都匹兹堡，在 20 世纪下半叶，其钢铁工业遭遇严重的衰退，导致 了大量工人失业、人口流失、财政困难等，后来利用其高等教育和研究机构的优势，成 功向医疗保健、生物技术、信息技术、机器人技术等新兴产业转型，已成为美国高科技 产业中心之一。此外西部由采矿业向电子和互联网、航空航天、娱乐文化等产业转型， 典型城市包括硅谷、西雅图、洛杉矶、好莱坞等。中西部在发达的农业基础上发展机械、 食品加工、生物医药等产业。南部发展较其他地区较慢，南北战争后大量人口北移，但 东北部重工业没落后、南部产业逐步崛起以及生活成本较低，部分人口又向南部阳光地 带迁移，为美国人口增长最快的地区之一。

美国已处于城市化成熟期，城市外扩速度变缓，产业和人口集聚区基本成型。1）从美国 城市及产业发展历程来看，产业的发展、衰退、转型均围绕在各区域的主要城市，区域 空间结构从低水平的空间均衡发展至单中心增长极，又因集聚不经济的积累，推动空间 结构从单中心向多中心转变，城市空间呈现出大型大都市区化（一个或多个城市以及周 边郊区）。2）据 2010 年美国人口普查数据显示，2010 年前 20 大都市区（MSA）人口数 量占比约 38%。目前主要的大都市区有纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯-沃斯堡、旧金山 等大都市区。3）1960 年美国城镇化率已超过 70%，城市化进程逐步放缓。以纽约都市区 为例，T1-T2 时期（1991-2000 年）、T2-T3 时期（2001-2011 年）新增建设用地面积明显 下降。