上海新房与二手房房价处于水平？

内环内、140-180 平、次新房二手房相对抗跌。

1. 新房房价：24 年内环内、大户型产品价格上涨明显，25 年 1-5 月中外环间、郊 环外价格略有回升

从环线角度来看，2024 年内环内新房房价上涨明显，与集中供应核心地段项目，以及非限价盘入 市有关；2025 年 1-5 月中外环间、郊环外房价略有回升。2024 年内环内新房房价同比上涨 31%至 15.6 万元/平，内中环间同比上涨 8%至 12.4 万元/平，与集中供应核心地段项目，以及非限价盘入 市有关，外郊环间、郊环外同比分别增长 1%、2%，仅中外环间新房房价同比下降 6%。但 2025 年 1-5 月中外环间、郊环外新房房价同比分别增长 12%、9%，主要还是基数原因。从新房房价绝对值 价差来看，各环线内价格差异逐渐拉大。2025 年 1-5 月内、中、外、郊环出现了“15·12·9·6” 价格梯度，即内环内 15 万元/平，内中环间 12 万元/平，中外环间 9 万元/平，外郊环间 6 万元/平， 而 2016 年内、中、外、郊环的价格梯队为 “9·8·5·3”价格梯度，2021 年为“12·11·7·5”。

此外，我们还发现，上海新房房价上涨存在环线轮动，往往高价值环线区域先涨，再带动低价值环 线区域上涨。在上海房价整体上涨的表象下，房价区域表现分化。我们将上海的区域按环线划分， 分为内环内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环外 5 个环线。从各个环线每年的同比涨幅可以 看到，三次上涨周期，都是内环内、内中环间先涨，再传递到中外环，最后传递到外郊环和郊环外。 例如在 2008-2010 年的上涨周期，2008 年内环内、内中环间领涨，中外环间、外郊环间在 2010 年 涨幅最高。在 2014-2018 年的上涨周期，先是内环内和内中环间在 2014 至 2015 年领涨，然后是中 环外的三个区域在 2016 至 2017 涨幅最高。在 2020-2022 年的房价上涨期间，先是内环内和内中环 间领涨 2020-2021 年，其余三个区域跟随。

从面积段角度来看，2022 年以来虽然整体楼市进入下行周期，但 2025 年 1-5 月上海各面积段的新 房房价较 2022 年均在上涨，其中 240 平以上大户型涨幅最为显著。整体而言，基本遵循“面积段 越大，新房成交单价越高”。70-90 平的刚需产品 2025 年 1-5 月新房房价相对最低，为 52852 元/平， 300 平以上的豪宅产品新房房价最高，为 161488 元/平。240-300 平、300 平以上面积段产品 2025 年 1-5 月的新房成交均价较 2022 年分别上涨 57%、67%，70 平以下刚需产品同期上涨 25%，180-240 平改善型产品同期上涨 23%，其余 70-180 平面积段的产品同期涨幅均在 12-15%。2024 年 120 平以 下刚需刚改产品新房房价负增长，120 平以上改善型产品均正增长，其中 180 平以上产品新房房价 涨幅较大，且 180 平以上产品新房成交量同比也明显增长，热点板块推售豪宅产品进一步抬升了大 面积户型的成交价，核心地段、产品优质的豪宅项目由于其品质与稀缺性依然是市场端接受度比较 高的。2025 年 1-5 月 140 平以下产品涨幅明显，这可能是因为 2024 年豪宅供应量、成交量增长明 显，但中高净值家庭需求已在 2024 年基本释放完毕，180-240 平、240-300 平产品新房成交量 2025 年 1-5 月同比也是下滑的。

2. 二手房房价：内环内、140-180 平、次新房相对抗跌

从环线角度来看，2023 年是上海二手房价顶点；郊环外跌幅最大且已回到 2019 年前；中外环间跌 回 2021 年；其余均跌回 2022 年水平，其中内环内、内中环间从高点下来跌幅较小。总体来看， 2023 年是二手房价格的顶点，郊环外跌幅最大，2025 年 1-5 月的二手房均价为 22355 元/平，已经 回到了 2019 年的水平，较 2023 年下跌 15%，较 2024 年下跌 8%。2023 年与 2022 年相比，郊环外 二手房房价上涨了 5%，内环内和外郊环间涨幅相对明显，均上涨了 10%。2025 年 1-5 月与 2023、 2024 年比，内环内、内中环间二手房房价跌幅相对较小。

从面积段角度来看，从 2023 年开始 140 平单价成为分界线，大小户型显著拉开差距；90 平以下刚 需产品跌幅最大；300+及 140-180 平整体跌幅最小。2023 年之前各面积段二手房房价基本同涨同跌， 但 2023 年之后价格出现分化，以 140 平的房源为分界线，大小户型的二手房单价显著拉开差距。 2025 年 1-5 月的二手房均价与 2023 年相比，90 平以下的刚需产品跌幅最大，300 平以上及 140-180 平的房价跌幅相对较小，这主要是因为，对于购房者而言，140-180 平的房源总价段相对没有那么 高，在当前市场环境下购房者更多考虑一步到位，短线不考虑换房需求，因此 140-180 平面积段房 价相对坚挺，同时在二手库存中，140-180 平面积段的房源不多，需求动态大于供给。

从房龄角度，2000 年前建成的房屋自 2023 年以来跌幅最大；2000-2004 年建成的房屋房价绝对值 最高，主因集中在核心区域；次新房房价绝对值较低，因成交集中在外环外，但跌幅最小。2000 年前建成的房屋 2025 年 1-5 月二手房均价为 51226 元/平，与 2023 年相比下跌 17%，跌幅最大， 2000-2004 年建成的二手房价格绝对值最高，因为所布局的小区相对成熟，且集中在核心区域，户 型较好，是众多购房者的选择。2000 年以前、2000-2004 年建成的二手房成交集中在房价较高的内 环内、内中环间。而次新房二手房价格绝对值低，主要是因为大部分 2015 年及以后建成的成交的 是价格偏低的外郊环间、郊环外房屋，但跌幅是最小的。

从房龄和环线拆分综合来看，内环内 2015 年后建成的二手房均价最高，已达 15 万元/平，与内环 内新房价格相近。对于预算在 1000-1600 万的总价段，购房者在内环内选择新房较为困难，因此会 倾向于选择二手房，既能满足面积需求，物业费也相对较低。

从各板块二手房均价来看，市中心以及受益于板块规划的地区房价表现相对坚挺。 1）多数板块二手房均价的高点在 2023 年，但虹口区北外滩、闵行区吴泾、金山区漕泾 2025 年 1-5 月的二手房均价处于较高水平；黄浦区黄浦滨江、黄浦区人民广场、杨浦区新江湾城、浦东新区张 江、闵行区华漕、青浦区赵巷二手房均价最高点在 2024 年；静安区曹家渡二手房均价最高点在 2022 年，其余还有个别浦东、金山、奉贤、崇明区板块二手房均价最高点在 2020-2021 年。 2）2024 年、2025 年 1-5 月二手房均价下跌的板块数量明显增加，板块下跌数量占比从 2023 年的 9%增至 2024 年的 89%，2025 年 1-5 月进一步提升至 93%。 3）市中心区域板块 2025 年 1-5 月二手房均价较最高点的平均跌幅为 10%，郊区跌幅为 15%。从 行政区域分布来看，黄浦区、徐汇区、长宁区、青浦区的板块 2025 年 1-5 月二手房均价较最高点 的平均跌幅在 10%以内，其中黄浦区跌幅最小，仅 5%；崇明区的板块二手房均价较最高点的平均 跌幅最大，达 22%，金山区、宝山区跌幅也高达 17%；其余各区均在约 10-15%之间。 4）从具体板块来看，除了虹口区北外滩、闵行区吴泾、金山区漕泾 2025 年 1-5 月的二手房均价处 于较高水平，没有下跌以外；黄浦区打浦桥、黄浦区人民广场、黄浦区老西门、徐汇区龙华、徐汇 区田林、青浦区徐泾、青浦区朱家角、松江区新桥、奉贤区海湾二手房均价较最高点跌幅相对较小， 小于 5%。 5）外环以外的板块中，青浦徐泾、闵行吴泾的均价较高。2025 年 1-5 月的二手房均价分别为 6 万 元/平和 5 万元/平，两者的共同点在于均受益于大板块规划，如大虹桥和大吴淞概念，郊区板块的 房价依托于规划的能级与落实。