新房市场成交、供应及销售情况如何？

总体延续筑底行情，下半年或仍面临调整压力。

一、成交总体成色不足，517 新政刺激成交短期上升

（一）整体量价齐跌，成交热度恢复低于预期 上半年新房市场成交热度不及去年，年内先抑后扬。进入 2024 年，新房市场整体复苏仍较缓慢，成交热度不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年1-5 月重点60 城新建商品住宅成交 7394.5 万㎡，同比下跌 41.5%。 从月度来看，大致呈现先抑后扬的态势，1 月受上年末房企加大营销力度冲刺全年业绩、购房需求集中释放的影响，成交量以降开场；2 月逢春节假期，在供应缩减、交易活动减少等情况下，新房成交活跃度大幅下滑，成交量降至年内最低位；3 月小阳春如期而至，成交量显著回升，4 月小幅回落；5 月在“517”史诗级新政等刺激下，成交热度上升，成交量升至年内小高峰。但今年上半年新房整体成交热度仍不及去年，除去年上半年疫情防控全面解除致使需求释放、成交量高基期外，居民就业和收入预期持续不足也是购房意愿不强的重要影响因素，市场预期的恢复需要时间。

新房价格高位微落，年内先升后降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年1-5月重点 60 城新房成交均价为 17953 元/㎡，同比下跌 1.1%，时隔 9 年价格再度跌入下行通道。总体来看，今年行业处于深度调整阶段，价格市场缺乏上涨信心。从月度价格走势来看，大致呈现“先涨后跌”态势，1 月低位入场，2、3 月价格连续上扬，其中 3 月份价格结构性上扬，涨至年内高峰，较去年同期上涨约2%；4 月价格回落至2月水平，5 月稳中有升，但仍低于去年同期 2%左右。

（二）一线城市累计成交同比降幅最小，西安、成都等热点城市复苏稳健各线城市新房成交全线下滑，一线降幅最小。从重点监测 60 城来看，2024 年1-5 月，一线城市成交同比下跌 33.8%，二线城市同比下降 42.6%，三四线城市同比下降42.1%。从同比走势来看，今年上半年各等级城市成交同比全部处于下行区间，降幅大致呈现“先扩后收”趋势，2 月份各城城市成交同比均降约 70%，降幅创近三年新低；自3 月份起各线同比降幅连续 3 月收窄。 从环比来看，各线城市基本保持一致走势。1、2 月各线城市成交环比维持负增长，2月份环比降至最低；3 月“小阳春”成交活跃度全部回升，全线环比由负转正，且达近三年新高；4 月份市场热度回落，环比再度转降；5 月份各线城市成交环比走势出现分化迹象，二线、三四线成交好转、环比转正，但一线城市成交动力相对不足，环比持续负增长。

城市呈点状复苏，热点一二线城市稳步复苏效果相对明显。根据重点城市成交特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以深圳、成都、西安、南京等为首的热点一二线城市，在本轮复苏行情中稳健性相对较强，3-4月份成交量持续上涨；另有一部分青岛、杭州、长沙、北京等城市在3 月复苏后短暂回落，5 月再次回涨，市场需求较足。短暂复苏和持续低温的城市以弱二线及三四线城市为主，其中，湖州、兰州、长春等部分城市在 3 月需求集中释放后，4、5 月开始连续回落，市场回暖的持续性偏弱；东莞、厦门、汕头等 3-5 月新房成交相对处于低温状态，平均环比跌势更重，即使在 3 月份大涨行情下，环比涨幅也不足 50%。

（三）517 新政效果温和，成交短期具有上升趋势 目前，距“517 楼市新政”出台已一个月有余，在此期间，各地积极跟进，利好政策不断出台，覆盖调整首付比例、贷款利率以及放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多个方面。从重点城市新房网签数据来看，517 新政整体效果较为温和，短期内成交量出现积极上升态势，基本维持 2 周左右，后续仍有发酵空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年第 20 周（5.13-5.19）新政出台当周，重点 15 城新建商品住宅成交量为16786套，环比上升 14.3%，同比下降 29.3%，随后两周成交量呈现稳中有升态势。进入6 月份，继第 23 周（6.3-6.9）成交量短暂回落后，第 24（6.10-6.16）周、25（6.17-6.23）周再度持续上升至 21 周成交水平。

从 4 个典型城市来看，新政效果主要包括“迅速反应”和“后起直追”两大类。其中，北京、杭州在 517 新政出台后，成交量迅速出现持续上升态势，第 23 周暂遇下滑，随后不排除有新政持续发酵的影响，自第 24 周起成交量重回“二连涨”态势，尤其是北京涨势更为突出，第 25 周成交量达 4 月以来新高。相比京杭 2 城，深圳和南京的反应并算不上迅速，更倾向于逐步发力，分别在第 23 周、第 22 周才出现上升迹象，随后一直保持平稳上涨态势。

二、供应总量缩减，库存量高位徘徊，去化周期持续攀升

供应力度减弱，库存消化缓慢。2024 年前两月新房供应持续缩减，2 月份供应量降至年内最低，3 月份以后房企推新节奏加快趋稳，但上半年新房总体供应量仍明显低于去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年 1-5 月重点 30 城批准上市面积为4313.1 万㎡，较去年同期下降 31.1%，不排除与今年竣工表现不佳有关。 从库存来看，截止至 2024 年 5 月，重点城市库存面积为 22009.37 万㎡，环比微降0.4%，同比上涨 6.7%，去化周期高达 20.2 个月，创 2018 年以来新高。年内来看，受去化动力持续性不足影响，新房去库存效果并不理想，去化周期呈连续攀升态势，新房市场去库存压力已然达到高点。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式尚处于初步探索阶段，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。

三、房企销售下挫，销售额分布加速“下沉”

（一）房企销售遇冷，100 家房企销售额同比“腰斩” 根据诸葛数据研究中心选取的 100 家房企来看，2024 上半年销售金额为11843.8 亿元，较去年下半年下跌 32.7%，较去年上半年下跌 52.8%。进入 2024 年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，购房需求依旧释放缓慢加之行业风险尚未完全出清，市场情绪仍在底部徘徊，房企销售数据也暂不乐观，销售金额同比减半，回落到 2015 年水平。

（二）销售额分布“下沉”，百亿阵营房企数占比超 7 成 从各销售额阵营的房企来看，“下沉”成为今年房企销售额分布的典型特征之一，新增26 家房企销售额“沦落”至 50 亿元以下，销售额在 50-100 亿元的房企增至21 家，上半年销售额百亿以下房企数占比超 7 成，主要覆盖中小房企和出险房企，如合景泰富、阳光城、世茂集团等。与此同时，百亿以上的各销售阵营房企数均较去年同期有所减少，其中，100-300亿阵营房企个数较去年同期减少 22 家至 19 家，300-1000 亿阵营房企个数共较去年同期减少 7 家，千亿以上房企仅剩保利发展 1 家，万科、华润、中海以及招商4 家销售额全部跌落千亿以下。

（三）头部效应愈演愈烈，TOP10 房企销售额突破半数份额 从各大阵营房企销售额占比及同比变化情况来看，行业集中度进一步上升，头部效应持续上演。2024 年 1-5 月 TOP10 房企销售额占比达 53%，连续 2 年上升，较去年同期上升约7个百分点；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 两大阵营房企销售额占比持续下滑，2024 年1-5 月占比分别降至 26%、12%、9%。 与此同时，各阵营销售额全部下降，TOP10 房企同比降幅最小，由去年同期上涨36.1%转入下行通道，2024 年 1-5 月 TOP10 房企销售额同比下跌 45.2%；TOP31-50 阵营与之呈现相同趋势，销售额同比由 2023 上半年上涨 7.2%转为下降 58%；TOP11-30、TOP51-100 两大阵营房企销售同比分别下跌 57%、65.3%，降幅均扩大超 40 个百分点。总的来看，在行业深度调整周期内，头部企业凭借前期积攒的项目资源及品牌影响等优势，加速抢占市场份额，中小房企销售压力更为凸出。