上海新房、二手房成交情况如何？

今年以来上海中环新房、中高端改善型二手房成交 增幅明显。

1.新房成交：今年以来内外环间、120-140 平初级改善产品销售同比增长明显

从环线分布来看，2022 年以来外环内新房销售占比明显提升；从新房销售增速来看，2024 年内环 内“一家独大”，2025 年 1-5 月内外环间“异军突起”。2024 年仅内环内新房销售面积同比增长 29%，内环内成交占比达 13%，处于 2010 年以来的最高水平；其余环线新房销售面积同比均下滑。 2025 年 1-5 月内中环间、中外环间新房销售面积同比分别增长 94%、53%，而内环内同比下降 28%， 2025 年 1-5 月内外环间成交占比 34%，处于 2010 年以来的最高水平。

同时，我们注意到，2022 年以来外环内新房销售占比明显提升，尤其是内环到外环之间跳增明显。 2025 年 1-5 月内环内新房销售面积占比为 12%，较 2021 年提升 4 个百分点，内中环间占比 16%， 较 2021 年提升 10 个百分点，中外环间占比 18%，较 2021 年提升 9 个百分点。 2025 年 1-5 月多数环线供需关系都有所缓和，唯独中外环间的新房动态需求小于供应的环线，我们 认为主要原因还是供应量的大幅增加导致。从新房的动态供需状况来看，销供比大于 100%表示销 售情况较好。我们发现，2023 年中环以内新房动态需求>供应（销供比>100%）；2024 年仅郊环外 销供比>100%；2025 年 1-5 月多数环线供需关系都有所缓和，唯独中外环间的新房动态需求小于供 应的环线，我们认为主要原因还是供应量的大幅增加导致。

2025 年 4、5 月上海开盘去化率回落至 46%。2024 年 10 月上海楼市政策刺激下，2024 年 11 月2025 年 2 月上海开盘去化率明显上升，在 2025 年 2 月一度走高到 68%。但 2025 年 4、5 月出现了 明显回落，回落至 46%。但尽管如此，上海仍是四个一线城市中去化率最高的（北京 4、5 月开盘 去化率均值为 43%，广州 21%，深圳 29%）。2025 年 1-5 月上海开盘去化率的均值为 54%，好于 重点 30 城整体（40%），也好于上海 2024 年的月均值水平（43%）。从结构情况来看，根据克而 瑞，2025 年 4 月上海市中心及浦东的项目去化率普遍在 80%-100%，宝山、闵行去化率约 6 成， 五大新城较差，多在 4 成以下。

从面积分布来看，上海新房销售仍然集中在 90-120 平的刚改产品，近两年改善型产品仍具韧性， 2024 年高端改善以及今年以来 120-140 平初级改善型产品销量同比增长明显。2024 年 180 平以上 的高端改善产品新房销售套数同比仍能保持正增长，90-120 平的刚改产品同比降幅最大，达 37%。 到了 2025 年 1-5 月，70 平以下的刚需产品同比大幅下降 83%，而 90-120 平刚改产品同比回升 9%， 120-140 平初级改善型产品同比涨幅最大，达 39%，300 平以上豪宅产品同比涨幅也有 17%。从成 交占比来看，上海新房成交仍然主要集中在 90-120 平的刚改产品，且呈占比上升趋势，2025 年 1- 5 月达到 57%。从新房的动态供需状况来看，今年以来 70-90 平的刚改产品、90-300 平的改善型产 品的销供比均大于 100%，300 平以上豪宅产品也接近 100%，供需关系相对健康。

2. 二手房成交：2025 年 1-5 月中环以内成交同比涨幅超过 4 成，140-240 平的中 高端改善户型成交同比涨幅超过 6 成

从环线分布来看，2023 年以来上海二手房成交面积增速回升，但成交主力仍为外环外，多年来未 发生明显变化，与预算、产业分布、人口流入结构均有关。2023 年、2024 年、2025 年 1-5 月上海 各环线的二手房成交面积同比均正增长。其中，2024 年郊环外二手房成交面积涨幅最大，超过三 成；2025 年 1-5 月中环以内成交涨幅较大，其中内环内同比增长 46%，内中环间同比增长 49%。上 海各环线间二手房成交占比基本保持稳定，2019 年以来内环内二手房成交面积占比在 11-13%之间， 内中环间在 14-16%之间，中外环间在 17-19%之间，外郊环间在 40-43%，郊环外在 11-16%。2025 年 1-5 月各环线间二手房成交占整体楼市成交（新房+二手房成交面积）的比重也接近，均在 7-8 成 之间，其中内环内略高，二手房成交面积占比为 77%。

从面积段来看，上海二手房销售仍然主要集中在 90 平以下的刚需产品，不过 2025 年以来 140-240 平的中高端改善户型二手房成交量增长明显。2024 年各类型产品二手房成交套数同比均能保持正 增长，其中 240 平以上产品涨幅较大；2025 年 1-5 月 140-240 平的中高端改善产品增长明显，同比 增速超过六成。从成交占比来看，上海二手房成交仍然主要集中在 90 平以下的刚需产品（2025 年 1-5 月占比 64%），但近两年占比呈下降趋势，90-120 平刚改产品自 2022 年以来占比稳定在 20%， 120 平以上改善型产品 2025 年 1-5 月成交占比为 16%，较 2022 年提升了 5 个百分点。从二手房成 交占整体楼市成交（新房+二手房成交面积）的比重来看，刚需产品二手房成交占比最高，2025 年 1-5 月 90 平以下刚需产品二手房成交占比高达 97%，90-120 平刚改产品二手房成交占比 62%。

从房龄来看，次新房二手房成交同比增速较高，占比也逐步提升。2023、2024 年、2025 年 1-5 月 2015 年及以后建成的次新房二手房成交套数同比增速最高，分别达 35%、44%、40%。2025 年 1-5 月，2000 年以前建成、2000-2004 年建成的二手房成交同比增速也在 30-40%之间，主要是因为区位 因素，2000 年以前建成、2000-2004 年建成的二手房成交集中在内环内、内中环间。从成交占比来 看，上海二手房成交仍然主要集中在 2000 年以前建成的住房（2025 年 1-5 月占比 38%），但近两 年占比呈下降趋势，2000-2009 年建成的住房成交占比稳定在 34-36%，2022 年以来 2010-2014 年建 成的住房成交占比稳定在 14%，2015 年及以后建成的次新房成交占比从 2019 年的 5%逐年提升至 2025 年 1-5 月的 14%。