二手房成交、挂牌、价格走势及情绪指数分析

变局中探索新赛道，下半场量价有望加速修复。

一、 成交平淡开局，高能级城市显韧性

（一）2024 上半年二手房成交表现平平，仍强劲于新房 2024 年从交易端来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年1-5 月，重点14 城二手房共成交 465069 套，较 2023 年同期下降 15.4%，较 2022 年同期上升50.1%。今年上半年二手房成交表现平平，不及去年同期，一方面由于去年上半年疫情防控全面解除，疫情期间积累的需求释放，成交量处于高基期；另一方面，市场信心不足，居民对宏观经济和收入的预期较弱，消费积极性不高。虽然 517 重磅救市新政出台，重点城市杭州、成都全面放开限购，买房即落户，上广深再度优化限购、限贷政策，但从 5 月的成交数据上看，暂未传导至成交端，二手房 5 月单月成交并未延续上升趋势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5 月单月二手房成交环比下降 5.58%，同比下降 4.99%。 展望下半年，政策利好效应将会逐步显现，成交量表现可期，需求释放节奏加快，预计 6 月是今年二手房市场的“分水岭”，下半年二手房成交量同比转正，整体呈现前低后高的局面。

众所周知，近两年来，二手房市场在整个商品房交易中发挥的作用越来越大，自2022年 8 月以来，集中停贷事件爆发，购房者出于对新房的交付风险的担忧，目光投向二手房市场，至此二手房市场表现强劲于新房。2024 年仍然维持这一趋势，单月二手房同比降幅小于新房降幅。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，5 月重点城市二手房成交同比降4.99%，新房成交同比降 33.4%。随着城镇化的发展，当前我国城镇化率已经接近70%水平，未来核心城市二手房市场仍将占据主导地位这一趋势不会改变。

（二）一线城市二手市场表现更为坚挺，深圳二手房赶超去年同期 从城市上看，高能级城市的市场更为坚挺，深圳今年二手房市场表现可观，已经赶超去年同期，是重点 14 城中累计同比唯一为正的城市，深圳今年限购政策多次优化，尤其是二手房参考价格的名存实亡，价格限制松动提振市场预期，带动了成交的上升；其次是上海，上海 1-5 月较去年同比下跌 6.0%，5 月底上海限购限贷政策大幅度放松，预计下半年上海二手房市场成交量具备较大的上升动力。

二、 挂牌房源量高企，“去库存”问题凸显

（一）挂牌房源同比增速势头收窄，5 月挂牌房源止跌转升 随着房地产市场供求关系转变，分析房地产市场不能仅从成交数据出发。二手房源挂牌端量价监控的重要性提升。自 2022 年 10 月退税政策、2023 年认房不认贷政策实施，鼓励以旧换新，支持改善性住房需求释放，“卖一买一”购房者数量激增，市场房源量上升明显，诸葛数据研究中心监测数据显示，重点 14 城二手房挂牌量在今年 1 月达到一个小高峰，随后 3 个月逐步下滑，至 5 月在 517 史诗级救市政策来袭，业主端表现积极，推盘节奏加快，5 月挂牌量止跌转升。截止到 5 月底，重点 14 城二手房挂牌 22.25 万套，环比上升3.9%。从同比走势来看，在售挂牌量同比连续 6 个月收窄，经历了 1 年多的市场消化，在售挂牌量同比增速势头有所收窄，但仍较去年同比上升 29.08%。

（二）二手房去化问题凸显，粗略估计消耗当前库存需 23.9 个月挂牌房源依然位居高位，供应增速大于需求增速，供求关系已然改变，买方市场深化。在这样的背景下，二手房成交周期延长，成交效率下降，房屋面临流动性的风险问题。去化周期能很好的衡量市场消耗存量的时间，诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年5 月，重点城市二手房的去化周期为 23.9 个月，环比上升 2.9%，同比上升43.3%，较去年上升明显。 虽然二手房市场近一年来成交量表现好于新房市场，在房源量充足的背景下，二手房市场具备较大的去化压力，尤其“老破小”面临如何破局问题。建议“老破小”小区积极关注当地政府规划政策，积极把握住城市更新、以旧换新的住房政策。

三、 房价进入下行通道，降至近年来低谷

（一）“以价换量”势头不减，房价较 2023 年下降 2.74% 2024 年不得不提的是二手房房价走势，二手房挂牌量激增，业主降价跑量成为常态。诸葛数据研究中心监测 100 城房价数据，2024 年 1-5 月，百城二手房房价为14742 元/㎡，较 2023 年下降 2.74%，较 2019 年下降 2.3%。从月度环同比数据来看，环比连续15 个月下滑，同比连续 17 个月下滑，房价进入明显的下行通道。 房价问题不仅仅是房地产市场的问题，和居民资产，社会民生息息相关，房价如果波动过大，居民的资产将会受到影响，不利益社会民生的稳定性。此外，房价的涨跌代表着市场信心，房价一旦下行明显，购房者入市信心减弱，从而影响市场参与者乃至影响经济发展。当前的房价问题不容忽视，“517”救市政策短期能够促进房地产市场的活跃度，但短期对房价的影响不大。预计今年下半年房价依然处于稳中有跌的局面，明年上半年房价有望转跌为升。

（二）各等级城市房价“全跌”，一线城市跌幅最小 从各等级城市房价来看，不同等级的城市今年房价均呈现下跌局面，诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年 1-5 月，一线城市房价累计同比为-2.7%、二线累计同比为-5.4%、三四线城市累计同比为-3.4%。一线城市的房价跌幅最小，其次是三四线城市，二线城市房价跌幅最大。一线城市资源配套丰富，具备人口吸引力，相比较而言，购房需求规模更大，在市场下行周期，一般高能级城市的房价更具备韧性；二线城市年内同比降幅最大也在意料之中，今年二线城市政策松绑力度最大，除天津城区、海南省仍维持限购其他城市均全面取消限购，限售，限字型政策逐步退场，同时房贷利率、首付比例下调，政策带动下业主推盘信心上升，房源供应量上升，业主“降价跑量”。三四线城市在 2022 年4 月率先出现房价下行势头，一直延续至今，今年以来继续维持稳中趋降态势。

（三）长三角房价跌幅居首，西北城市最小 分区域来看，2024 年长三角经济圈、东北经济圈累计同比下降幅度位居首位，均下降7.6%。长三角经济圈属于国内经济发展的重要经济区域，今年 1-5 月房价表现并不乐观，主要受到区域内徐州、温州、淮安、杭州房价跌幅影响，累计同比降幅均超10%，杭州今年房价缩水明显， 2024 年 1-5 月，杭州房价为 36704 元/㎡，累计同比下降11.3%，杭州一二手房价倒挂严重，二手房市场存量高企，今年价格下滑明显。东北区域受经济发展，人口流出影响，房价长期看跌。 今年来看，西北城市群、珠三角城市群房价表现更为坚挺，同比降幅较小，数据显示，2024 年 1-5 月，西北城市群平均房价为 9628 元/㎡，累计同比下降3.1%，珠三角经济圈房价为 20573 元/㎡，累计同比下降 4.0%。西北城市群今年房价脱颖而出，得益于银西、兰新等高铁通车，内部一体化进程进一步提升，对外通达性显著增强。珠三角经济圈主要得益于深圳取消参考价格限制，市场预期向好，2024 年 1-5 月房价累计同比上升1.6%。

四、 新政助力市场情绪指数止跌回升，仍需巩固

（一） 5 月情绪指数有所改善，仍处于低迷区间 市场情绪指数是基于调价数据建立的指数，用来反映市场信心，也是反映市场的先行指标。自去年 10 月起，市场情绪指数从观望区间进入到低迷区间，至今市场情绪指数一直处于低迷区间，5 月市场情绪指数为-0.85，较上月上升 0.01 个百分点，从绝对值上看，5月情绪指数仍低于 3 月数值。4 月 30 日，中央政治局会议释放出新信号“统筹消化存量房产优化增量房产政策措施”提出去库存的概念，5 月 17 日四箭齐发助力楼市恢复。市场情绪指数在政策的带动下，较 4 月有所上升，仍未走出低迷区间。当前经济环境并未完全改善，居民收入就业预期减弱，市场信心不足，信心比黄金金贵，信心的恢复依赖于经济就业环境，预计 6 月情绪指数继续改善，但短期内在经济收入预期未改善下，市场情绪难以走出低迷区间。

（二） 5 月 64%城市市场情绪指数上升，南京情绪指数升幅明显 从城市上看，5 月市场情绪指数以升为主，50 个重点城市 32 个城市市场情绪指数上升，8 个城市持平，10 个城市下滑。 从具体城市看，南京 5 月官宣“买房即可落户”，异地公积金互认互贷，是情绪指数升幅明显，其次，天津、郑州、厦门、深圳热点城市在 5 月市场情绪指数增幅位居前十。金华、威海、三亚、桂林等旅游城市 5 月情绪指数仍维持下降。