二手房成交趋势分析

二手房表现更好的现状大概率延续。

1.高能级城市的地产销售表现将持续好于低能级城市

不论是从需求端还是供给端推测，高能级城市和低能级城市之间的地产销售规模差距都将持续扩大。首先，一二线城市需求端拥有人口流入和限购松绑两大利好。

2019 年，发改委印发《新型城镇化建设重点任务》，国家鼓励大城市逐渐放开放宽落户限制。截至目前，一二线城市中，除超大城市北京、上海相对严苛，其余城市落户政策持续放松，利好高能级城市进一步集聚人口。2023 年，一线、二线、三四线城市的常住人口占比分别为 6%、21%、73%，较2010 年分别变动+1、+4、-5 个百分点。对比各城市能级 2019-2023 年与2010-2019 年常住人口数量变化，二线城市比一线城市更受益，而三四线及以下城市人口流出明显。

随着一二线城市的限购政策逐渐打开，三四线城市居民房产投资需求被虹吸。当前全国仅北上广深和天津仍保留一定限购政策，其余主要城市均已完全打开限购，甚至首套认定标准按区划分，杭州、南京等城市推出买房即落户的政策。可以预见，未来一二线城市购房需求更丰富，而三四线城市将局限于终极改善。

其次，从供给端分析，高能级城市也将更有前景。一方面，人口流入使得高能级城市的二手房市场具备更好的流动性。另一方面，高能级城市住宅用地成交情况好于三四线城市，潜在新房供给更多。分析中指研究院300 城住宅用地成交情况，2024H1，一线、二线、三四线城市住宅用地成交总价占比分别为19%、53%、27%，较 2020 年分别变动+6、+10、-15 个百分点；成交建面占比分别为3%、37%、60%，较 2020 年分别变动-1、+7、-6 个百分点；成交楼板均价分别为3.7 万元/㎡、0.77万元/㎡、0.25 万元/㎡，较 2020 年分别变动+127%、+25%、-12%；溢价率分别为5%、5%、2%，较 2020 年分别变动-10、-11、-18 个百分点。

2.新房价格下调和转为现房销售的困难均较大

新房销售改善的前提肯定是价格补跌，上文中我们分析过新房直接降价的阻力，所以变相降价的可能性更大。变相降价的主要实现方式有提高得房率、提升品质、赠送物业费或车位抵用券。多地出台政策支持加大高品质住宅供给，如在不改变用地性质、不增加容积率的前提下，允许优化建筑设计方案、变更规划许可，对架空层、“开放式露台”、“风雨连廊”给予免计容，对开发商无偿移交政府的配套公共服务设施给予免计容，住宅入户花园、阳台按1/4 面积计入容积率等举措。在广州、西安等城市，已有不少新房楼盘凭借得房率优势取得不错的销售成绩。但较大范围推广仍需时日，且若二手房进一步降价，新房边际优势又将削弱。2023 年 9 月，自然资源部建议各省市取消远郊区容积率限制，有助于打造高品质新房，与二手房差异化竞争，但同时自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制。A 股 97 家以房地产开发为主业的上市房企 2024Q1 平均毛利率为25.6%，持续下行，上市房企2023年资产减值损失合计844亿元，核心原因就是房价和地价持续下跌。多数城市已经进行了取消溢价率限制后的土拍，热门地块整体成交溢价率提升。对房企而言好地块的潜在收益率降低，则对未来售价的底线预期较高，更难降价。

此外，新房短期内完全转化为现房销售的可能性较小，主要因为房企开发项目的资金压力较大，对期房预售资金这一无息贷款的依赖性较高。2024H1，房企到位资金同比-23%；其中，国内贷款同比-7%，定金及预收款同比-34%，个人按揭贷款同比-38%；房企到位资金中销售回款占比较高，受地产销售情况的影响较大。2024 年 7 月，中共中央二十届三中全会发布的《关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，期待后续的推动进展。但新房短时间很难追补劣势，二手房的价格和现房优势将延续。

3.房产中介话语权还将提升，而地产开发商业绩持续承压

房产中介行业的市场规模主要由二手房交易、房屋租赁、新房交易这三大业务的佣金收入决定。传统房产中介主要通过促成二手房交易和房屋租赁活动赚取佣金，但随着中国住房市场供需关系的转变，房产中介凭借布局高能级城市、掌握真实客源的优势参与到新房分销中，且话语权逐步提升。

以中国最大的房产交易和居住服务平台贝壳为例。公司于2001 年成立，布局城市以一二线为主。2021 年，公司营业收入中 33%来自于北京和上海。至2021年末，自营链家品牌活跃门店中位于北京和上海的占比分别为20%和14%，活跃经纪人中位于北京和上海的占比分别为 25%和 19%。随着二线及以下能级城市的二手房市场增长，公司也积极实施战略性扩张，提高市占率。

2018 年以来，公司顺势拓展了新房业务，市场份额快速增长。一方面归功于开发商引入渠道促销售的意愿提升，另一方面则得益于公司在存量房交易市场中已占据的领先地位。2023 年，公司新房业务交易总额为1.0 万亿元，市占率9.7%，新房业务收入 306 亿元。2024Q1，公司新房业务交易总额为1518亿元，市占率 8.2%，新房业务收入 49 亿元。

虽然市占率有所波动，但公司盈利能力和业务安全性提升。2021 下半年以来，地产行业基本面恶化，公司一方面受房企信用事件警醒，为控制坏账风险谨慎选择合作房企，另一方面更积极采用预付佣方式。2023Q4，公司新房业务应收账款周转天数为 43 天，而 2022 年同期则为 64 天。2023Q4，公司“预付佣”模式占新房业务收入约 53%，而 2022 年同期则为44%。2023 年，公司新房业务货币化率为 3.05%，2024Q1 创历史新高 3.24%，充分体现对开发商的议价能力。

与房产中介相比，房企端明显承压，地产个股的经营情况和盈利能力仍然不佳，尤其是前几年拿地较多的房企，在房价下行和去化低迷的情况下面临较大压力。 房企销售拿地低迷。根据克而瑞数据，2024H1，百强房企销售金额同比-42%，Top20 房企累计同比均为负数，6 月单月销售额约为2019 年同期的37%。根据中指研究院数据，2024H1，百强房企权益拿地额同比-36%，6 月单月同比-60%。房企业绩难言拐点。A 股 97 家以房地产开发为主业的上市房企在2023年实现营业收入合计 2.57 万亿，同比-0.9%；2024Q1 实现营业收入合计3509亿元，同比-13.6%，延续低迷。上市房企 2023 年归母净利润合计-123 亿元，同比-324.0%，首次为负；2024Q1 实现归母净利润合计1 亿元，同比-99.4%。