贝壳发展历程、股权结构、主营业务及收入分析

全国领先的“线上+线下”房地产交易和服务平台。

1.历史复盘

链家初创时期：2001年，左晖在北京创立了链家·宝业（北京链家房地产经纪有限公司前身）；2004年链家行业首推“透明交易、签三方约、不 吃差价”的阳光操作模式，打破了行业利用“信息不对称”获利的局面，赢得客户的信赖；在2008年金融危机的背景下，链家不仅未受影响，反 而加速扩张，门店数量从300家扩展到500多家，北京市场占有率显著提高。  线上平台探索时期：2009年链家在线上线，链家开始尝试互联网平台探索；次年2010年，链家同IBM签订战略合同，双方共同讨论线上发展的机会； 2015年链家地产正式更名为链家，“线上+线下”一体化综合平台初步成型，同年，公司收购了德祐等中介品牌，积极拓展全国化布局。

 贝壳新发展时期：2018年4月贝壳找房正式上线，提供包括二手房、新房、租赁和家装等全方位居住服务，贝壳进入线上+线下一体化发展的新阶 段；2020年8月贝壳在纽交所挂牌上市，成为中国居住服务平台第一股；2021年，随着房地产行业进入长期、可持续发展，贝壳进行运营优化和战 略升级，提出“一体两翼”战略，以房产经纪事业线为主，家装家居和租赁业务为辅；2022年贝壳采用“双重主要上市+介绍上市”的方法回港上 市；2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，消费者的需求由“买到房”转向“住的好”，贝壳提出“一体三翼”的新战略，新增贝好居事 业线，公司逐步迈向科技驱动的“一站式居住服务新平台”。

2.股权拆解

公司采用双重股权制度，决策权集中在核心管理层。通过双重股权制度的设计，贝壳保证核心管理层对公司决策权的掌控，推动 公司的长期稳定发展。公司股本由A类普通股和B类普通股构成，不同种类的股权具有不同的投票权，每股A类普通股具有1票投票 权，每股B类普通股具有10票投票权，B类普通股可按照1:1的比例转换为A类普通股。

 截止2024年2月29日，创始人左晖先生家族信托（Propitious Global）股权占比最高为23.7%，投票权为17.2%；联合创始人兼现 任董事长CEO彭永东先生持股比例为5.1%，投票权占比22.8%；联合创始人单一刚先生持股比例为2.8%，投票权占比为10.3%；由于 Propitious Global的投票权委托彭永东和单一刚创建的Baihui Partners行使，故核心管理层拥有50.3%的投票权占比，决策权掌握 在核心管理层手中，有利于企业的平稳发展，此外，腾讯系股东股权占比11.4%，具有8.3%的投票权。

3.主营业务

房产经纪事业线：贝壳的核心业务，涵盖二手房交易、新房交易和房屋租赁。2014 年之后贝壳收购了上海德佑、北京易家等 11 家中介公司，进一步扩大了自身 的房产经纪业务，同时，也吸引了其他的中介品牌加入贝壳。该业务以ACN网络（经纪人合作网络）为基础，不仅促进了经纪人之间的信息和资源共享，也提升了 客户体验，有利于推动行业健康的发展。

 整装事业线：聚焦于家装家居服务，基于数字化技术推动家装行业的重塑。贝壳不断提高数字化技术，在2021年贝壳旗下的被窝家装推出HomeSaaS家装家居系统， 在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化。目前，贝壳正全面推进基于HomeSaaS的底层化数字建设，推动实现统一的标准化业务模型框架。

 惠居事业线：专注于租赁业务，让租房成为美好生活方式。贝壳租房在供给侧实现“多层次供给”，2022年贝壳推出分散式房源托管模式，将市面上零散的二手房 源转变为可信赖的专业机构的长租房源，同时，提供专业的管家服务；此外，贝壳积极探索包租运营、联合运营等形式，打造出众多集中式公寓品牌。

 贝好家事业线：贝好家的定位是数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）模式为核心，打造“以人为本”的楼盘开 发模式。贝好家通过海量数据和数字化能力，探寻出客户的梦想房，从而实现产品的精准定位和设计，贝好家事业线已在市场上吸纳了万科、龙湖等资深房地产 行业从事人员进入。截止2024年12月底，贝好家已摘下成都和上海等地进行项目实操，贝好家事业线未来可期。

4.收入端

公司营收稳步回升。2018年至2020年，公司营业收入逐年增长，2021年达到营业收入历史峰值为807.5亿元，2018年至2021年营收复合增长 率达到41%。2022年受疫情冲击、房地产政策收紧等因素影响，房地产市场表现低迷，整个行业进入调整周期，公司营业收入同比减小 24.9%。2023年，随着疫情影响逐步减缓、国家房地产政策逐渐宽松，房地产市场表现初步恢复，公司营业收入达到777.8亿元，同比增长 28.2%。2024年前三季度公司营收实现623.32亿元，同比增长8.3%，未来随着政府对房地产行业的政策愈加宽松，预计房地产市场将逐步回 暖。

 “三翼”业务营收占比逐步增加。随着“一体三翼”战略的不断深化，贝壳不仅巩固了二手房与新房交易的市场领导地位，更在家装家居 和租赁等板块取得了显著进展。从公司的营业收入结构上看，房产经纪业务为公司的核心业务，其中二手房业务营收占比逐渐减小，新房 业务营收逐渐增加，2023年两者分别达到35.9%、39.3%，房产经纪业务营收整体占比75%。家装业务自2021年开始快速增长，2021年家装业 务营收占比仅为0.2%，2024年前三季度占比达到17.1%，未来有望进一步增加。房屋租赁业务在2024年前三季度的营收占比为15.6%，展现 强劲增长潜力，未来发展空间广阔。