如何看待资本市场和楼市的潜在联动？

24 年 9 月底以来的政策组合拳显著改善了资本市场预期，9 月沪深 300 指数上涨 21%，创 出 2015 年以来最大单月涨幅，我们认为预期对房地产稳定起到重要作用，而股市表现也是 其中一环，股票市场的表现可能对房地产市场也会产生一定影响。

1.长期：股市和楼市表现具有较强相关性

首先，长期来看股市和楼市具有较强的相关性，因为两者均受经济增速、通货膨胀、货币 政策等宏观因素的共同影响。以我国为例，在 2021 年之前，如果不考虑 2007-2008、 2014-2015 年两轮急涨急跌的大幅波动，沪深 300 指数大体上呈现稳步上涨的趋势，与同 期 70 城新房价格指数的持续上涨相对应；而在 2021 年之后，沪深 300 指数和 70 城新房 价格均出现了较长时间的调整。从美国、日本、韩国、英国主要股票和房价指数来看，长 期维度下两者基本上同向变动。

2.短期：我国股市通常先于楼市复苏

但从短期来看，股市和楼市的关系则相对复杂。根据逯进、刘芳燕、华玉飞的研究论文《货 币政策、股票价格与房价波动》（2023 年 1 月），学术界针对这一问题已经开展了较多研究， 基于不同国家、时间段的数据以及不同的统计方式可能得出不同的结论：少部分学者认为 房价和股价呈负相关关系（替代效应），多数学者认为两者正相关（财富效应），但究竟是 股价影响房价、还是房价影响股价，存在较大争议。从投资的角度出发，我们不对长时间 的时间序列数据进行严谨的实证研究，而是仅聚焦于历次牛市期间，楼市的量价表现是否 存在一定的规律。 近 20 年来，我国主要出现过 3 轮沪深 300 指数累计涨幅超 100%、持续时间超过半年的牛 市，楼市量价拐点均滞后于股市拐点。其中，2008-2009、2014-2015 年这两轮牛市均伴 随着房地产市场的底部反转，与当前情况最为可比，地产销量累计同比的拐点滞后股市拐 点 2-8 个月，新房价格环比的拐点滞后 2 个月，同比的拐点滞后 5-10 个月。

短期：海外股市和楼市拐点存在关联性，但不一定股市领先

海外方面，我们重点聚焦美国、日本、韩国、英国股市走牛且房地产市场底部反转的观察 期进行参照。大体上来看，股市和楼市量价同比的拐点存在关联性，拐点时滞均短于 10 个 月，但楼市表现并非像国内一样完全滞后，有接近一半的观察期楼市量或价同比的拐点领 先于股市拐点。我们认为这可能和政策影响力的差异有关，国内“政策市”的特点更为突出， 政策出现拐点后，流动性更高的股票市场往往先于楼市出现拐点；而海外更看重量价表现， 因而在部分案例中楼市量价表现先于股市出现拐点。 1、美国——次贷危机和新冠疫情后的两段观察期内，新房销量同比的拐点分别领先股市拐 点 1 个月、滞后 5 个月，房价同比的拐点滞后股市拐点 1-8 个月。 2、日本——“安倍经济学”推出前后和新冠疫情后的两段观察期内，新建公寓销量同比的 拐点分别领先股市拐点 3 个月、滞后 10 个月，房价同比的拐点滞后股市拐点 2-3 个月。 3、韩国——亚洲金融危机、次贷危机、新冠疫情后的三段观察期中，住宅开工同比的拐点 领先于股市拐点 3-10 个月，房屋价格同比的拐点 2 次滞后于股市拐点（4-5 个月），1 次领 先 4 个月。 4、英国——次贷危机和新冠疫情后的两段观察期内，住宅开工同比的拐点滞后股市拐点 4 个月，房价同比的拐点领先 0-4 个月。

总结来看，无论国内还是海外，长期而言股市和楼市具有较强的相关性。但就短期而言， 我国股市通常领先于楼市复苏，在 2008-2009、2014-2015 年这两轮与当前情况最为可比 （股市走牛+房地产困境反转）的周期中，地产销量累计同比的拐点滞后股市拐点 2-8 个月， 新房价格环比的拐点滞后 2 个月，同比的拐点滞后 5-10 个月；海外股市和楼市量价同比的 拐点存在关联性，拐点时滞均短于 10 个月，但楼市表现并非像国内一样完全滞后，有接近 一半的观察期楼市量或价同比的拐点领先于股市拐点。我们认为国内和海外在短期维度的 不同可能和政策影响力的差异有关，国内“政策市”的特点更为突出，政策出现拐点后， 流动性更高的股票市场往往先于楼市出现拐点；而海外更看重楼市量价表现，因而在部分 案例中楼市量价先于股市出现拐点。因此若 2025 年中国资本市场继续积极改善，也能为楼 市企稳带来助力。