应该如何正确解决住宅库存问题？

目前政策层面已开始推动对库存的去化。

24年5月17日，何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上表示，商品房库 存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 截至23年底，全国商品住宅短期库存17.5亿平，对应去化周期22.2个月。若以 收购新房的方式将各地商品住宅去化周期均降至18个月以下，则全国最少需去化库 存4.3亿平，以各地最新新房销售均价作为收购价格，则最少需要去库存资金3.1万 亿元，占23年商品住宅销售金额的30%。若将各地商品住宅去化周期降至12个月以下，则最少需要去化短期库存8.3亿平，对应去库存资金6.7万亿元，占23年销售金 额的比例为65%。

纯粹以收购形式去化当前市场库存资金压力较大，根据央行披露，目前央行新 设立的保障性住房再贷款及此前设立的租赁住房贷款支持计划已明确可支持收购， 资金总体量为6000亿元，收购房源限制在房企已建成未出售的现房。 6000亿元收购资金约占3.1万亿元去库存资金需求总量的1/5，可以解决约0.8 亿平的短期库存，占当前短期库存规模的5%，可以帮助解决一定的库存问题。但 收购存量房并未真正转化市场需求，可持续性较弱，且收购资金限制于收购现房， 有效去库存仍需多角度政策结合使用。

从14-16周期房价的企稳过程来看，14年5月70大中城市新房价格指数环比转 负，房价进入下行周期，2个月后政策开始出台政策，稳定市场预期。14年9月30 日，全国层面实施“认贷不认房”，在政策的推动下新房销售开始放量，14Q4销 售降幅持续收窄，但在15年初出现销售波动，15年3月30日中央再次出台地产支持 政策，全国二套首付下限由60%下调至40%，在政策的加码支持下，销售短暂波动 后再次快速放量，15年4月新房价格见底，此后在15年9月、16年2月的中央政策推 动下进入量价齐升的正反馈阶段。 复盘这一阶段的短期库存变化，14930政策出台到15年4月价格企稳这一阶段 短期库存虽并未再持续此前的攀升趋势，但也并未明显下行，进入了较长的平台 期，直到15年9月政策-量价正反馈机制持续一段时间后，短期库存的绝对规模才开 始下行。因此短期库存的绝对水平实际上是政策-量价机制反馈的结果，库存绝对 规模的高位并不会制约房价的企稳。 从代表了供求相对关系的去化周期来看，政策出台2个月后，14年11月38城样 本去化周期达到顶峰19.9个月，此后在销售放量的推动下持续下行，15年4月价格 企稳时去化周期依然有18.5个月。

分线城市去化周期情况来看，一线、二线、三四线价格分别在15年4月、15年 5月、16年1月企稳，对应的去化周期水平分别为10.7个月、18.5个月、19.2个月， 各线城市价格企稳所对应的去化周期水平并不相同。 各线城市的去化周期基本在14年11月左右止住上升趋势，达到相对高点，不同 的是一线城市出现去化周期高点后几乎没有平台期，去化周期立即开始持续下行， 5个月后即于15年4月价格见底。而二线城市去化周期在14年11月达到高点后经历 了4个月的波动，15年3月后才开始明显持续下行，价格见底时间也晚于一线一个 月，于15年5月价格见底。三四线城市去化周期的高点平台期更加明显，去化周期 的绝对高点于15年2月才出现，此后于16年1月价格见底，晚于一线9个月、二线10个月。

房价企稳更快的一线去化周期下行速度更快，而房价企稳相对较慢的三四线去 化周期经历了相对较长的平台期后才开始下行，背后的核心原因在于各线城市销售 放量的速度不同。政策出台后，市场基础较好、信心较强的一线销售最先开始攀 升，二线其后，三四线反应相对较慢，因此导致了各线城市去化周期的下行速度的 差异。 在房价企稳的过程中，去化周期为政策传导的中间指标，政策修复信心，拉升 销售，销售的持续放量推动去化周期的下行，房价才可以企稳。销售放量的速度越 快，去化周期的下行速度越快，房价企稳的速度越快。

从上海14-16周期的房价企稳过程来看，14930“认贷不认房”政策后，二手 房、新房同时放量，由于二手房价格相对新房更加敏感，14年10月二手房价格即见 底，新房短期库存去化周期于14年11月到达9.77个月的高点，新房销售的持续放量 也带动短期库存高点于14年12月出现，此后短期库存与去化周期在销售的带动下均 呈现下降趋势，15年3月上海新房价格见底。 目前上海短期库存规模虽然仍呈现上升趋势，但绝对规模仅为14年12月高点的 60%左右，带动去化周期下行所需的销售规模也相应下降，销售的边际放量就可以 看到相关指标的优化，实际进入政策-销售-去化周期下行的正反馈循环要求降低， 23年1-5月的成交放量、去化周期下行、房价环比回升同时出现也可以印证这一 点。

从其他城市样本当前库存水平与14-16年周期的比较来看，杭州、长沙、武汉 等核心城市当前的短期库存水平已较14-16年高点下降较多，新房去化周期压力实 际弱于14-16年周期，短期上海等城市的二手房已经出现放量迹象，价格企稳的压 力实际低于市场预期。

总的来说，本轮供求关系改变带来的库存问题实际上并不在于供给端，而在于 需求端，本轮去库存从需求端努力的性价比也更高。目前政策催化剂已经开始出 现，销售的边际改善将会助力市场进入政策-销售-去化周期下行-房价企稳的正反馈 循环。

目前政策层面已开始推动对库存的去化。针对土地库存，自然资源部持续推进 与商品住宅去化周期挂钩的宅地供应机制，并且在24年5月17日“保交房配套政 策”新闻发布会披露拟牵头回购尚未开发或已开工未竣工土地。针对短期库存，以 旧换新、房票安置等政策陆续推出，央行设立可拉动总资金5000亿元的保障性住房 再贷款用于收购存量商品现房，通过投入增量资金的方式直接或间接去化新房，需 求侧央行“517新政”推动各地购房成本下调，通过提升居民购买力去化库存。 过去2年的下行周期中，中央对地产的支持更多体现在供给侧政策当中，随着 当前需求下行突出库存问题，政策思路开始向需求侧转向。预期未来去库存更多依 靠打开需求的方式实现，未来一段时间利率再下调、首付分期、套内计价、个人抵 押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端政策或将持续推出，推动 市场进入正反馈循环。