深圳经济发展、住宅供应及需求情况如何？

基本面优异，居住需求长青。

1.经济发展强劲，人口流入持续

深圳经济发展动力强，持续增长潜力高。2021 年深圳市 GDP 突破 3 万亿元，总量排 名全国第三位，仅次于北京、上海，占全国 GDP 总量比例达 2.7%，当前深圳已成为粤港 澳大湾区核心增长引擎，作为全国唯一一个中国特色社会主义先行示范区。我们认为深圳 将在中长期保持经济高速发展势头。人口吸引力持续领跑全国。2021 年深圳市常住人口规模达 1768 万人，据《深圳国土 空间总体规划（2020-2035 年）》预计，截至 2035 年，深圳常住人口及实际服务管理人口 规模将分别达到 1900 万和 2300 万人。对比近三次全国人口普查，深圳常住人口年均增长 率持续大幅度领先全国水平，且持续位居一线城市首位，2010-2020 年人均人口增长率达 5.4%。

流动人口占比高，年轻化特征显著。截至 2020 年深圳市常住人口中流动人口占比达 71%，显著高于全国平均 26%和其他一线城市 38-50%水平，同时深圳常住人口中，65 岁 以上人群占比仅 3.2%，人口呈年轻化特征。综合而言，深圳人口结构其对于其他区域人 口的持续高吸引力，同时也对应较强的住宅，尤其是租赁住宅市场需求。

2.住宅供应紧缺，供给结构不合理

存量居住用地占比低。深圳行政区划经过多次扩容至 1997 平方千米，但仍远低于其 他一线城市，建设用地长期不足。据住建部统计，截至2020年深圳城市建设用地中仅23.8% 为居住用地，占比位列主要一线及新一线城市最低值，远低于广州（30.9%）和上海（28.3%） （北京无统计数据）。增量居住用地供给长期不足。2012-2021 年深圳年均成交住宅类用地规划建筑面积仅 161 万平米，远低于北京、上海、广州 3 城平均水平 1033 万平米。考虑比例，深圳 10 年 间成交住宅类用地建筑面积仅占所有用地建筑面积的 23.0%，2013-2018 年长期不足 10%， 远低于其他一线城市 42.6%的平均水平。2020-2021 年深圳市住宅类用地供应总量，但仍 处于一线城市末位，且长期供给不足造成的供需失衡仍难以在短时间内扭转。

保障性住房供应基本稳定，但结构仍有失衡。据深圳市住房发展“十四五”规划， 2021-2025 年深圳计划供应保障性租赁住房共计 20 万套，入市高峰期为 2023-2025 年， 预计将一定程度缓解深圳公共住房紧张现状。但 2021 年深圳市公共住房竣工面积 220 万 平米，处于近 5 年较低水平，同时近 5 年深圳市基本建成的公共住房主要集中于龙岗、光 明、坪山、龙华等距离市中心较远区县，南山、福田、罗湖三区公共住房建成总建筑面积 及人均建筑面积均处于低位，我们预计深圳人口密集区公共住房供需不平衡状态仍将在中 长期持续。

3.居住品质较低，改善需求巨大

受制于较小的建成区面积，深圳人均居住品质显著低于其他一线城市。2020 年深圳 市常住人口密度达 8791 人/平方千米，人均居住面积仅 22.6 平米，较其他一线城市仍有较 大差距。城中村面积大，商品住房及保障性住房占比较小，未来预期改善型需求强劲。据未来 城视统计，深圳城中村占地面积约 3.5 万公顷，村民自建房共计超 30 万栋，以套数计占 2020 年深圳住房总量的 47%。深圳市规划和自然资源局编制的《深圳市城中村（旧村） 综合整治总体规划（2019-2025 年）》中也可以发现各类城中村用地广泛分布于深圳北部 建成区，其中宝安区分布最为广泛。

截至 9 月底，在深圳市住建局官方网站公示轮候的公租房及安居房申请人已超过 58 万。我们认为，深圳如果需要保持持续的人才吸引力和经济增长动力，就必须着力提升居 民平均居住品质，而其中外来群体的住房品质改善将成为其中的首要任务之一。保障性租 赁住房作为解决新青年、新市民住房困难的质优价廉的解决方案，将有效弥补深圳当前住 房供应缺口，并长期保持针对目标客群的强吸引力。