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深圳国际公司研究报告：华南物流园兑现业绩，低估值高股息凸显价值。实控人为深圳市国资委，掌握湾区优质资产：深圳国际是直属深圳市国资 委的交运资产管理平台，掌握湾区优质资产。公司在发展过程中逐步建立了物 流业务分部以及收费公路+大环保业务分部的业务线。

物流主业筑牢基本盘，REITs 出表及物流园转型升级打开利润弹性： 公司物流业务以物流园资产为核心载体，截至 2025H1，公司在粤港澳大湾 区、长三角等经济发达区域运营物流园面积达 671 万平方米。与此同时，公 司以物流园资产 REITs 出表及物流园转型升级持续贡献利润：①截至 2025H1，公司已有 5 个项目完成 REITs 出表，合计贡献归母净利润 14.2 亿 港元。②截至 2025H1，公司物流园转型升级业务共涉及 3 个项目，分别为 梅林关项目、前海项目以及华南物流园项目。根据我们的测算，预计华南物流 园项目的土地增值收益+后续售房收益有望为公司带来税后收益 136.5 亿元。

路港业务筑牢业绩基本盘，未来发展亦有看点：公司旗下高速及港口业 务主要由深高速、南京西坝码头等港口公司负责日常运营。公司收费公路及港 口业务利润较为稳定，为公司盈利的基本盘，对公司利润贡献中枢约为 11 亿 港元。