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房地产行业专题报告：详解库存规模与结构，如何解决库存问题。时隔7年重提去库存，新一轮政策周期启动。14-16周期后，时隔7年 中央重提去库存，量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防 守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期启动。

当前住宅库存规模到底有多少？延用我们16年12月的测算思路，房 地产库存可分为已拿地未售的广义库存、已开工未售的中期库存及已 取证未售的短期库存三个口径。根据测算，截至24年4月，全国商品 住宅口径的长期库存为91.9亿平，对应去化周期（MA12，下同）127.7 个月（10年），中期库存27.2亿平，去化周期37.8个月（3年），短 期库存17.3亿平，去化周期24.0个月（2年）。

当前房地产库存存在什么问题？长期库存由于未开工土地库存的长期 累积目前处于历史高峰，实际与市场波动相关性不大，要解决供地冗余 导致的土地库存积压问题，需要新的土地出让制度来规范。中期库存和 短期库存从 21 年开始已逐步走低，距离 21 年的高点分别有 18%和 5%的累计降幅，但销售下降幅度超过40%，导致去化周期的上升，当 前库存问题主要来自需求端动力不足。

应该如何正确解决库存问题？根据测算，若完全通过收购去库存，则 将各地商品住宅去化周期降至18、12个月以下，最少需要3.1、6.7万 亿元，资金压力较大，且并未真正转化市场需求，可持续性较弱。

14-16 周期如何解决库存问题？14-16 周期市场企稳回升是政策修复 信心、拉升销售，销售放量推动去化周期下行，最终传导至房价企稳的 正反馈结果。本轮周期库存绝对规模较小，实际进入正反馈循环的销售 要求降低，与14-16 周期去化周期下行滞后于成交放量、房价企稳滞 后于去化周期下行不同，23年1-5月成交放量、去化周期下行、房价 环比回升同时出现。目前政策催化剂已经开始出现，预期在房价企稳之 前，需求端政策仍会持续跟进，进一步提升居民购买力，在当前库存水 平下，本轮销售的放量将会加速正循环进程，推动房价企稳。

去库存还可以怎样做？未来一段时间利率再下调、首付分期、套内计 价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端政 策或将持续推出，推动市场进入正反馈循环。