如何看待万物云核心战略？

万物云对此提出的解决方案就是独特的“蝶城”模 式，在高项目浓度的基础上，通过科技重塑服务流程，最大化提升“蝶城”的运营效率， 从而兼顾服务品质和成本。

公司已经明确将“蝶城”作为核心战略,提升重点街道的项目浓度，并用科技手段重塑服务 流程、提升运营效率。“蝶城”是公司在经济活跃城市战略选择的重点街道，以 3 公里为 半径构建 30 分钟内可达的服务区域，可以服务超过 1 万户城市居民。公司计划在“蝶城” 内密集获取项目，打破社区、商企和城市空间服务的边界，为街道内的所有空间提供高品 质、高效率的“远程+混合”服务。

募集资金的 35%将被用于“蝶城”建设。根据公司招股说明书和半年报，公司在我国 100 个 经济活跃城市的 3402 个目标街道中，筛选了 531 个重点街道用于发展“蝶城”， 计划获得 重点街道总共约 42000 个项目中的 16000 个，即达到 38%的市占率。截至 22H1，公司已 建立 479 个“蝶城”，其中标准/主攻/目标“蝶城”（指目标区域内服务居民数量达到 10000/6000/3000 户）分别为 141/154/184 个，并为不同阶段的“蝶城”制定了相应的业务侧 重点。公司本次上市募集资金净额的 35%，将从项目初始投资、收购住宅物管公司、拓展 城市服务等方面，用于推进“蝶城”的扩张。

公司已经是国内管理密度最高的大中型上市物管公司，我们预计随着“蝶城”战略的执行， 公司管理密度可能继续提升。根据公司招股说明书，截至 22Q1，公司在管/合约面积为 8.06/10.42 亿平，城市数量为 159 个，单城市在管/合约面积为 507/655 万平，在北京、上 海、深圳、杭州等重点城市拥有超过 200 个住宅在管项目。而根据各上市物管公司公告， 22H1 物管公司整体单城市管理面积为 209 万平，其中单城市在管面积区间为 124-340 万平， 单城市合约面积区间为 77-402 万平。

我们认为“蝶城”的建设有利于公司通过规模经济，在重点街道实现服务品质和服务成本的 平衡，从而大幅加强公司在重点区域的竞争力。公司在“蝶城”依托较高的项目浓度，以 及智能硬件和远程运营能力的建设，施行“远程+混合”的创新运营模式，最大化提升运营效 率，从而兼顾服务品质和成本。其中，“远程”指的是通过对基础设施进行技术化投资改造， 使得现场作业的传统物管模式变革为现场作业+远程运营相结合的新模式；“混合”指的是 通过整合供应链资源，利用工单调度系统打破项目的界限，在不同项目之间分配人力和物 力资源，并且建立多个项目共用的基础设施，如大型清洁设备、物资仓库等。

根据招股说明书，公司部分试点“蝶城”已经实现了明显的提质增效。例如公司在深圳坂 田街道（截至 22H1 在管 11 个住宅和 7 个物业及设施管理项目，共服务 22727 户家庭，占 街道家庭总数的 36.1%）通过共享智能设备替代了 65 名保安和 53 名清洁工岗位，节约成 本 0.34 元/平/月，22H1 毛利率同比+9.6pct；22H1 深圳坂田及龙城、杭州良东、福州新店 镇、中山东火、苏州金鸡湖西等六大试点“蝶城”住宅物业毛利率同比+12.0pct。

相对其他上市物管公司而言，公司对业主增值服务的布局比较克制，重点围绕物管公司能 够发挥比较优势的领域，即资产保值及增值，通过独立的“朴邻”和“万物研选”品牌开 展房屋经纪和美居服务。根据招股说明书，截至 22Q1，“朴邻”已成为覆盖 50 个城市、拥 有 600 多家门店的房屋销售及租赁品牌；“万物研选”则是于 2022 年推出的新品牌，拥有线 下社区装修服务中心近 50 家。从 2019-22H1 来看，尽管住宅在管面积大幅提升，但公司 业主增值服务营收增速相对较慢，且 ARPU、营收占比等指标均出现下行。

随着项目浓度和成熟度的提升，我们认为公司对于区域房源和客源的覆盖将更为全面，有 望通过网络效应提升房屋经纪业务的竞争力，也会为美居服务带来更多商机，同时也不排 除孕育其他种类业主增值服务的可能（例如到家服务、社区零售等）。根据公司半年报，以 公司重点布局的深圳坂田街道为例，22Q2 房屋装修及美居服务月平均新增合约金额环比增 长 180%至 310 万元。