万物云经营特征有何表现？

综合来看，公司最近三个会计年度（2019-2021）经营和业绩表现较好。

1、 利润率较为稳定，销售管理费用率较低

从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、归母净利润率一直保持稳定水 平：其中毛利率基本保持在 17%左右，营业利润率在 10%左右，归母净利润率 在 7.5%左右。2022H1，公司毛利率降至 14.9%，主要因为过往收并购带来无 形资产摊销的影响；剔除该影响的毛利率为 16.9%，较 2021H1 小幅提升 0.1pct。 从期间费用率来看，公司的销售费用率+管理费用率基本维持稳定，于同业而言 相对较低，管理费用率维持在 7.6%附近，2022H1 有所优化，为 6.8%；由于销 售及推广力度加强，销售费用率近年逐年提升，2021 年为 1.1%，2022H1 进一 步提升至 1.4%。

在流动性方面，万物云货币资金占总资产比例在 2019-2021 年间分别为 32.2%、 28.4%和 22.4%，2021 年因为收购伯恩物业使得公司定期存款减少约 12.2 亿元； 2021 年 12 月宣派股息约 35.4 亿元，公司货币资金大幅减少；截至 2022 年 6 月 30 日，公司没有长期和短期借款/债券存续。 现金流方面，公司 2019-2021 年间经营活动现金净额分别为 20.9、25.6 和 28.3 亿元，净现比在 1.65 水平以上，现金流状况较好。22H1 贸易应收款、按金及 预付款大幅增加，扣除营运资本变动前的经营活动现金流为 14.6 亿元，营运资 本变动影响下，经营活动现金净额为-18.5 亿元。

2、 商业与科技板块收入两年翻倍，科技业务商业化， 毛利率逐年走高

2021 年，公司收入结构优化。其中社区空间居住消费服务收入占比由 2019 年 的 63.4%降低至 55.5%，商企和城市空间综合服务与解决方案服务迎来较快发 展，收入分别由 2019 年的 42.9 亿元/8.1 亿元增长至 2021 年的 86.9 亿元/ 18.5 亿元，收入在两年内基本实现翻倍，营收占比也由 2019 年的 30.8%/5.8%提升 至 36.7%/7.8%。 毛利和毛利率方面，拆分板块来看： 1）小区空间居住消费服务板块的毛利从 2019 年的 14.19 亿元，增加至 2021 年的 20.84 亿元，板块毛利率在 2020 年提升至 18.7%，2021 年回落至 15.8%， 主要因为 2020 年，公司享受了政府在社会保障方面的优惠政策，以降低 Covid-19 的影响，这部分优惠政策于 2021 年被取消。 2）商企和城市空间综合服务板块的毛利从 2019 年的 8.78 亿元增加至 2021 年 的 13.83 亿元，对应毛利率从 20.5%下降至 15.9%。主要是由于板块内开发商 增值服务的毛利率由 2019 年的 28.1%降至 2020 年的 22.4%，并进一步降至 2021 年的 19.5%。 3）AIoT 及 BPaaS 解决方案服务板块的发展势头迅猛，毛利从 2019 年的 1.71 亿元，增加至 2021 年 5.53 亿元，对应毛利率从 2019 年的 21.2%上升至 2021 年的 29.9%。

3、 万科物业：在管规模第一梯队，多年蝉联百强榜首

万科物业成立于 1990 年，是万物云空间科技服务股份有限公司旗下品牌，以住 宅物业为主提供高品质服务，连续十年蝉联中国物业管理综合实力第一 （2010-2019），是行业领跑者。 公司社区空间居住消费服务板块下包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他 社区增值服务。公司社区空间居住消费服务板块为支柱板块，历年营收占比均超 过 50%。板块内拆分来看，2022H1，住宅物业服务收入 72.7 亿元，占板块收 入比重高达 90.9%，居住相关资产服务及其他社区增值服务在该板块收入占比 则在 10%左右。 住宅物业服务第三方在管项目占比逐年上升，外拓能力增强。2019-2021 年住宅 物业管理服务业务总在管项目个数分别为 1764、2054 和 2823 个，其中第三方 在管项目个数为 886、1023 和 1605 个，第三方在管面积占比约 42.2%、43.1% 及 50.5%，第三方项目收入占比分别为 33.5%、35.5%、39%。

3.1、住宅基础物业管理规模稳健增长，合管比稳步提升

公司住宅基础物业管理规模保持了稳健增长，合管比稳步提升。公司住宅合约面 积从 2019 年 5.57 亿平方米增至 2021 年 8.78 亿平方米；在管面积从 2019 年 4.31 亿平方米增加到 2021 年 6.6 亿平方米，合管比由 1.29 上升至 1.33。截至 2022 年 6 月 30 日，公司住宅在管面积 7 亿平方米，合约面积 9.3 亿平方米。

聚焦于客户消费水平高的区域，华东华南收入贡献最大

万物云致力于为位于中国经济最发达的高线级城市的核心空间以及客户提供优 质服务，并将战略聚焦于增加重点区域内的业务浓度。截至 2022 年 3 月 31 日， 公司空间服务覆盖了中国 32 个省市自治区的 159 个城市。其中，一线及香港、 新一线及二线城市社区项目在管面积占总社区项目在管面积的比例为 89.0%， 对应区域商企项目合约面积占总商企项目在管面积的比例约为 90.2%。 万物云在一线城市平均在管项目个数为 228 个。受益于聚焦高线级城市的战略， 万物云为大量、优质的城市居民提供物业服务和社区空间增值服务。2021 年， 公司在管社区项目的平均物业管理费为 3.13 元/平方米/月，客户拥有较高的可 支配收入水平和较强的消费能力。 随着项目组合不断扩展，公司高密度布局策略取得了一定成果。2019、2020 及 2021 年，万物云在一线城市及香港、新一线城市及二线城市的社区空间居住消 费服务收入分别为人民币 83.5 亿元、100 亿元及 122.5 亿元。

按照区域划分，住宅物业最大的收入贡献者来自华东和华南地区，于 2019 年、 2020 年及 2021 年分别占总收入的 53.4%、52.8%及 53.1%；2021 年，华东和 华南住宅在管面积分别为 2.28 亿平方米和 1.3 亿平方米。

3.2、依托物管优势开展社区增值服务

与同业相比，万物云尚未大力铺排多条业务线，而是选择聚焦核心业务：房屋经 纪和租赁、美居服务，同时协助开发商销售车位。 公司以“朴邻”品牌开展房屋销售及租赁经纪服务。“朴邻”品牌采用小区中心 战略。资产管家与所管理的住宅物业业主有更紧密的联系，并对其有更深入的了 解，从而产生巨大的房屋销售及租赁经纪服务需求。截至 2021 年 12 月 31 日， “朴邻”在 50 多个城市拥有超过 600 个小区实体店面。 万物云居住相关资产服务产生的收入由 2020 年的人民币 9.5 亿元增至 2021 年 的 12.6 亿元，其中房屋销售及租赁经纪服务 2021 年收入 8.2 亿元，房屋再装修 及美居服务收入 4.4 亿元。这主要是由于其在管物业数量增加，与公司业务扩张 相一致；公司自其他社区增值服务（主要为车位销售服务）产生的收入由 2019 年的人民币 6.9 亿元减至 2021 年的人民币 5.4 亿元，主要因停车位出售量减少。 毛利率方面，2021 年居住相关资产服务毛利率为 30.3%，与 2020 年 31.7%的 毛利率相比稍有下降；其他社区增值服务的毛利率则从 2020 年的 59%上升至 2021 年的 80.8%。

4、 万物梁行：融合中外基因，打造国内 IFM 龙头

商企空间服务主要通过万物梁行开展。万物梁行是国内首家兼具中外基因的商企 服务公司，于 2019 年 12 月 12 日由万物云（万科物业）与戴德梁行强强联合成 立，业务聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案，包含：物业管理（PM）、 综合设施管理（IFM）、泛行政定制化服务、营销中心管理服务，以及围绕商企 空间衍生的各类生态业务等。 综合设施管理（Integrated facility management，IFM）是指不局限于管理对 象（如住宅、商办、公建物业）安保和维修等，更重要的是“进入企业”，支持 客户核心业务发展，满足客户更高层次个性化需求。该概念起源于美国并在美国 发展成熟，后传入欧洲。亚太地区由于工业标准化程度相对较低，以及部分终端 用户对 IFM 等外包业务的接受度不如发达国家，因此 IFM 整体发展水平目前落 后于欧美国家（澳大利亚、新加坡相对成熟）。但随着未来亚太地区发展中国家 经济实力的崛起和成熟，对外包业务的认可度的提升，结合各国对经济、能源节 省的高度需求，IFM 在这些地区也会日趋成熟。 一般物管企业主要提供传统商管业务，如保安、保洁、维修等，部分公司为购物 中心和写字楼提供商业运营服务，万物云走出差异化路线，深挖企业综合后勤板 块需求，以客户为中心，进一步拓宽物业管理服务范畴，向国际物管龙头看齐， 打造新的增长曲线。

近年来，中国在全球生产分工体系日渐占据重要位置，中国产业全球竞争力不断。 在“双循环”战略大背景下，中国经济发展和企业全球化进程持续加速。伴随经 济发展的良好势头，企业服务外包也为大势所趋，这为 IFM 赛道带来了巨大的 发展空间，详见我们 2021 年 11 月 23 日外发报告，《物业服务行业国际巨头对 标系列专题研究报告（二）：借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球 IFM》。 作为行业内首家，也是唯一一家与房地产五大行成功合并业务的本土企业，万物 梁行兼具国际视野和本土资源。在企业客户 IFM 服务端，具备在大中华区独立 自主且灵活地发展 IFM 业务的可能性。 截至 2021 年 12 月 31 日，万物梁行在管项目 1565 个，在管项目面积 1.25 亿 平方米。公司服务涵盖写字楼、购物中心、商业综合体、研发中心、产业园、物 流园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等各业态，客户广泛分布于互联 网、地产、金融、科技、通讯、医疗、高端制造业等众多行业，包括腾讯、阿里巴巴、海康威视、字节跳动、招商银行、爱马仕、拜耳等国内头部企业、独角兽 公司、国内外知名金融企业及大型跨国公司等。

收入水平来看，商业物业设施管理服务收入增长明显，2019-2021 年收入分别为 25.7 亿元、40.23 亿元和 52.88 亿元，其中 2021 年 yoy+31.4%；开发商增值服 务保持上升态势，2019-2021 年收入从 16.9 亿元增长至 30.65 亿元。 在毛利方面，商业物业设施管理服务 2019-2021 年毛利率分别为 15.5%、14.3% 和 13.7%，毛利率水平较为稳定，2021 年毛利 7.26 亿元 yoy+26.2%；开发商 增值服务 2019-2021 年毛利率分别为 28.1%、22.4%和 19.2%，为提升运营效 率，加大成本端开发力度，近两年毛利率下降较为明显。

较高线级城市的覆盖浓度仍是万物云在商企和城市空间综合服务方面的策略重 点。2019 年、2020 年及 2021 年，公司在一线城市及香港、新一线城市及二线 城市的商企和城市空间综合服务收入分别为人民币 40.9 亿元、62.2 亿元及 83 亿元，年复合增长率 42.4%。

商业在管面积按照业态拆分，办公楼仍然占据主要地位，其 2019-2021 年在管 面积分别为 3318、5908 和 7763 万平方米，项目个数也由 445 个增长至 933 个。而包括商业综合体和公建的其他项目在 2021 年上升速度迅猛，2020-2021 年在管面积由 2026 万平方米增至 4693 万平方米，项目个数也从 261 个增长至 632 个。 商业物业合管比呈现下降趋势。2021 年商业物业合约面积 1.36 亿平方米，在管 面积 1.24 亿平方米，相比之下在管面积上升速度更快，合管比由 2020 年的 1.10 下降到 1.09。2022H1 商业合约面积约 1.6 亿平方米，合管比提升至 1.14。

商业物业第三方交付占据主导，住宅物业第三方拓展逐步发力

从在管面积拆分来看，2021 年住宅物业在管面积的第三方占比为 51%，商业物 业则达到 85%。

2019-2021 年的商业物业管理服务业务中，来自母公司及关联方的在管面积分别 为 1126 万、1469 万和 1910 万平方米，第三方为 3699 万、6465 万和 1.05 亿 平方米，第三方面积在万物云商业在管面积中比重较大。 住宅物业方面，第三方在管面积占比逐年上升。2019-2021 年的住宅物业管理服 务业务中，总在管项目个数分别为 1764、2054 和 2823 个；其中第三方在管项 目个数为 886、1023 和 1605 个，在管面积占比约 42.2%、43.1%及 50.5%。

商企板块，地产开发商是公司服务的客户类别之一。万物云利用专业知识及品牌 实力，帮助地产开发商提升运营效率及更好地满足终端客户不断变化的需求。万 物云开发商增值服务主要包括案场管理、交付前支持服务楼宇修缮服务。此外， 公司还和地产开发商合作探讨不同用例的技术解决方案。 开发商增值服务中，案场服务为主要收入来源，2019-2021 年间，公司案场服务 收入分别为 12.65、14.3 和 18.12 亿元；交付前支持服务收入占比稳定，2021 年收入达到 6.83 亿元；楼宇修缮服务收入上升明显，从 2019 年的 0.37 亿元已 经发展到 2021 年收入 5.7 亿元。

5、 万物云城：城市空间整合数字化先行者

城市空间主要包括政府建筑、学校、医院、道路、街道及其他城市空间提供管理 服务万物云城是万物云推出的第一个城市服务独立品牌。通过线上线下的精细化 运营，万物云城智慧化的服务覆盖站城一体化、产城融合等多业态在内的城市复 合空间，并管理城市数字资产，最终实现政府主导、社会参与、源头治理、执法 保障、万物互联的新型智慧城市治理的“新生态圈”。 横琴粤澳深度合作区：2018 年 5 月 24 日，珠海大横琴投资有限公司与万科物 业发展股份有限公司正式签署战略合作框架协议，双方将携手推动“物业城市” 管理理念的落地。此项目是万物云首个物业城市实践，万物云通过“专业服务+ 智慧平台+行政力量”相融合的方式，以专业化的服务总包，开启对城市公共空 间与公共资源、公共项目进行全流程“管理+服务+运营”的政府、市场、社会 多元主体协同治理模式。

在智能城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务中，主要应用了 BPaaS 解决方案，因此城市空间整合服务的扩张也带动了公司解决方案服务的快速增 长。 从收入上看，城市空间整合服务虽然收入占比目前仍在 1%左右，但 2019-2021 年实现了收入从 3000 万到 3.4 亿的飞跃，增长近 10 倍。2019-2021 年，公司 城市空间整合业务与 BPaaS 解决方案收入维持较高增速，城市空间整合业务 2021 年收入 3.4 亿元，yoy+233%（2020 年 1.02 亿元，yoy+233.7%）。

3.6、 万睿科技：AIoT+BPaaS 科技赋能

万物云科技板块的万睿科技 1994 年创立，为万科地产智能化安防工程提供设计、 施工和售后服务。2018 年万睿重新定位，聚焦建筑智能化和智能物联两大领域， 输出解决方案。 客户聘请万物云提供 AIoT 解决方案，通常会购买公司自主开发的创新型智能设 备产品及软件系统，如黑猫系列无人值守人行门禁系统及 Smart Guest 系列访 客登记和身份验证系统以及万睿数字孪生 PaaS 平台，平台致力解决各种异构问 题下的数据融通和场景联动，提供数字运营基础能力底座，助力业务系统开发者 快速搭建链接客户的数字孪生应用。

BPaaS 解决方案主要包括（1）远程企业运营服务：通过祥盈企服旗下的业务流 程外包中心，以 BPaaS 解决方案提供全套远程企业运营服务，其中包括财务流 程运营、人力资源运营及信息技术咨询台服务;（2）远程空间运营服务：向从事 城市空间整合服务的公司提供远程空间运营服务，如智慧城市空间工作流程管理 服务（包括但不限于监控、检修及资源调度服务）及运营数据分析服务。

2019-2021 年，科技板块收入由 8.1 亿元增长至 18.5 亿元，2022H1 收入 11.6 亿元（yoy+56.2%），占总收入比重 8.1%。 其中 BPaaS 解决方案 2021 年收入 6.34 亿元，yoy+152.6%（2020 年 2.51 亿 元，yoy+120.8%）；AIoT 解决方案 2021 年收入 12.16 亿元，yoy+55.4%（2020 年 7.83 亿元，yoy+13.0%）。 毛利率方面，AIoT 及 BPaaS 解决方案服务的毛利率呈上行趋势。2019-2021 年 间，解决方案服务毛利率一路上升，2019-2021 年分别为 21.2%、24.6%和 29.9%，其中 AloT 解决方案毛利率分别为 26.7%、27.8%和 24.7%。 BPaaS 解决方案在 2019 年亏损，2020 年实现盈利，毛利率为 14.6%，主要原 因为：BPaaS 解决方案于 2019 年仍处于开发的早期阶段，并于 2020 年才开始 商业化。2021 年实现毛利率 39.8%，实现较大提升，主要原因为：BPaaS 解决 方案服务逐渐成熟并商业化。