万物云发展历程、股权架构、主营业务及经营亮点分析

万物云致力于服务城市居民基于“住”的消费，承接政府与企业基于营造宜 人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。

1、 公司近 30 年发展历程（1990-2022 年）

崭露头角，开创业委会、第三方物业管理先河

1990 年，万科地产受到 SONY 售后服务启示，决定从第一个房地产项目开始即 引入物业管理业务。8 月，物业服务业务部门率先在中国深圳天景花园提供住宅 物业服务，标志着万科物业管理业务的开端。 1991 年 3 月 22 日，万科物业在深圳天景花园组织成立中国第一个“业主委员 会”，开创了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理新模式。该模式于 1994 年被纳入《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，在同行业中广泛应用。 1992 年，万科物业正式注册成立。 1996 年，深圳万科物业管理公司顺利通过 ISO9002 第三方国际认证，成为国内 首家被国际机构承认符合国际质量标准的物业管理公司。同年，公司在全国首次 物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳“鹿丹村”小区的物业管理权，从而 打破了“谁开发，谁管理”的局面。

注重服务品质，持续引领行业发展

2000 年，万科物业签约国家建设部大院办公楼、住宅楼的物业管理服务，并于 2001 年获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。 2002 年，在物业管理行业首创与国际知名调查公司盖洛普合作，对下属各服务 小区业主满意度进行第三方的独立调查评价。 2005 年，万科物业率先于同行将“物业管理处”更名为“物业服务中心”，2007 年，万科物业通过将旗下“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”， 管理精进的同时提升服务品质。 2009 年，万科集团正式成立物业事业部。 2010 年，公司荣获由中国指数研究院评选的“中国物业服务百强企业”第一名。 2011 年，公司被中国物业管理协会评为全国物业服务企业综合实力百强第一名。

开展增值服务，引入战略投资者

2012 年“幸福驿站”在广州万科蓝山花园首次亮相，引入增值服务业务。 2013 年，专门供住户和其他互联网用户（如业主、商户及服务供应商）连接的 社区手机应用程序“住这儿”上线，公司推出专有客户关系管理系统和呼叫中心。 2014 年，公司发布睿服务体系。 2017 年，成功引入博裕资本与 58 集团两家战略投资者成为公司新股东。 公司于 2017 年及 2018 年连续被中国房地产业协会和中国房地产测评中心评为 中国物业管理企业品牌价值第一名，被国务院发展研究中心、中指研究院评为中 国物业服务质量领先品牌第一名。

住宅、商企、公服“三驾马车”驱动

2018 年，公司推出“朴邻”，提供房屋销售及租赁经纪服务，增值服务体系进 一步完善；2018 年万科物业成为中国第一家年收入超过人民币 100 亿元的物业 服务公司，同年转为股份有限公司。 2019 年 12 月 12 日，万物云公布与戴德梁行形成战略伙伴关系的计划，合并 及巩固双方在品牌、人才管理和提供物业及设施管理服务方面的优势，着重于商 业物业及设施管理方面的强强联合。 2020 年，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限 公司，并发布全国首个城市服务品牌“万物云城”；同年推出了万物梁行品牌， 以及城市空间运营品牌“City Up”。公司正式公布了社区、商企及城市空间（“三 驾马车”）。 2021 年，为实现业务扩张，提高重点布局城市的项目布局密度，公司收购了伯 恩物业、阳光智博，新增在管面积超 1 亿平方米，二者分别于 2021 年 9 月、2021 年 10 月并表。

2、 股东实力雄厚，员工激励到位

2022 年 9 月 29 日公司 IPO 全球发售完成后，母公司万科企业持股 51.41%，万 科企业附属公司持股 5.19%，Radiant Sunbeam Limited（博裕资本间接全资 拥有的公司）持股 15.42%，Dream Landing Holdings Limited（58 同城间接 全资附属公司）持股 2.57%，员工持股平台持股 7.71%，公众股东持股 10%， 其他股东持股 7.69%。

万物云发售的基石投资人为中国诚通以及旗下的混合所有制改革基金、瑞银资 管、高瓴旗下 HHLR 基金及 YHC 投资、润晖投资、淡马锡及 Athos 资本。根据 公司公告，万物云以 49.35 港元/股发售，基石投资者合计投资约 2.76 亿美元。

公司的高层管理人员从事相关行业多年，对物业管理及开发，公司治理与运营， 业务发展投资等方面有着丰厚的实践经验，对行业发展有着深刻理解。公司的执 行董事和高级管理团队在各自领域拥有超过 10 年的专业经验。公司董事长兼总 经理朱保全先生于万科集团任职超过 22 年，于万科物业任职超过 12 年，在房 地产和物业服务行业拥有丰富经验和旗帜性的业界地位。 作为万物云的掌舵人，朱保全先生提出并引领了多次万物云的业务结构、流程的 调整和战略的创新升级。

在员工激励方面，万科企业于 2015 年 6 月为其物业服务业务的员工引入并采纳 一项内部事业合伙人机制，以吸引和留住人才，增强公司的竞争力，实现长期发 展。事业合伙人机制已经进一步修订并合并为公司的员工持股计划，员工持股平 台合计直接持有全球发售完成后已发行股份总数的 7.7%（根据 2022 年中报披 露，股份已经授予 394 名核心骨干员工）。公司已设立睿达第一有限公司、睿 达第二有限公司（前称 WkGrouth Limited）、睿达第三有限公司、睿达第四有 限公司和睿达第五有限公司作为境外员工持股平台。

3、 “三驾马车”协同驱动，造就多元化增长动力

万物云引领并推动了中国物业服务行业的发展。32 年来，公司始终坚守为客户 做好服务的初心，依托于领先的品牌优势和服务质量， 成为了中国领先的全域 空间服务提供商，也是稀有的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协 同驱动的服务供应商。 公司业务主要分为三大板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。

社区空间居住消费服务：为满足业主和居民多元化的住宅居住消费需求， 万物 云提供包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。公司通过 “万科物业”品牌，为所服务的社区空间的业主和居民提供住宅物业服务。作为 住宅物业服务的延伸，万物云还推出了包括“朴邻”等在内的一系列品牌，开展 包括房屋经纪及租赁管理服务以及房屋修缮和美居服务。 商企和城市空间综合服务：包括(i)物业及设施管理服务：为商业客户提供基础物 管服务及综合后勤服务，综合后勤服务主要有：公用事业开支优化服务，环境、 健康及安全管理，综合行政支持服务，活动支持服务，礼宾服务。(ii)开发商增 值服务。(iii)城市空间整合服务：包括城市空间治理（如城市环卫服务及市政设 施维护保养服务）及城市资源整合运营（如为国有物业提供招商租赁以及为事业 单位提供组织者服务）。公司也与街道办事处密切合作，以协助解决老旧小区的 公共服务改进需求，为城市营造宜人环境，实现城市空间管理的专业化及数字化。 解决方案服务：(i)AIoT 解决方案：向开发商、业主及其他企业和机构客户提供 的 AIoT 解决方案，覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营 的各个阶段。(ii)BPaaS 解决方案：向企业客户提供远程企业运营服务，以支持 企业客户的非核心业务流程；远程空间运营服务，如智能城市空间工作流程管理 服务及运营数据分析服务，主要提供予从事城市空间整合服务的合营企业及联营 公司。

4、 智慧物业建设行业领先

万物云科技板块主要包括第五空间和万睿科技。第五空间运营的“住这儿”APP 与“邻居”公众号承载万物云旗下社区到家服务，万睿科技从事基于智慧社区、 智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务。

万物云具备行业领先的科技能力，构建了从底层智能物联系统集成和云边协同能 力，中层空间云服务、远程服务及 BPaaS 解决方案，至顶层人工智能解决方案 的科技体系：

底层（感知层）：智能物联系统集成和云边协同能力

万物云通过搭建智能物联系统，实现了千万数量级的传感器和摄像头等智能硬件 产生的数据的连接，构建云边的 AI 体系，实时监测和处理突发事件。

智能物联系统的标志产品有智慧社区、智慧工地、智慧城市，分别代表消费端、 企业端和政府端的服务。智慧小区解决方案围绕业主、物业、合作方三大客户群 体，为客户提供安全、高效、便捷的智慧化服务和管理方式，全面提升客户的生 活与满意度。

智慧工地以智能监控为前端主要设备，通过信号传输(5G/4G)至数据存储和服务 器，以指挥中心大屏、web 端及手机 APP 方式呈现。

智慧城市解决方案创新性地引入物业城市市场化和一体化机制，联手解构多元复 杂的城市治理问题，实现多元主体协同治理的模式。旨在提升城市数字运营服务， 树立“建设与运营并重”的智慧城市全要素运营理念，将运营推向体系化、平台 化、敏捷化、智能化，助力客户数字化成功转型。

中层（服务层）：覆盖全域空间的 BPaaS 解决方案

万物云已建设了基于数据和算法，结合空间云服务和远程运营能力的各类 BPaaS 解决方案，对传统的空间服务进行标准化、数字化和智能化的运营。

顶层（智能调度层）：空间服务的人工智能解决方案

万物云科技体系的顶层仍在内部开发中。基于底层和中间层的空间科技服务一体 化解决方案，公司正积极努力地建设用于复杂场景的相关产品，并最终实现空间 服务的人工智能解决方案。 万物云的科技技术解决方案扩大并加快了在减少对人工劳动的依赖和提高服务 效率方面的规模和速度，实现远程操作现场空间服务。 在 AI 应用方面，万物云围绕物业行业特有应用场景，面向内部及外部合作伙伴， 构建多个领域的 AI 能力，帮助物业企业快速构建智能化方案。如社区秩序管理、 社区服务管理、工地安全监控等多种 AI 应用能力。 公司已集成多个社区视频监控，通过万物云人工智能服务中心（AISC）实现社 区视频安防智能化；交叉整合资源罗盘（人员、设备、耗材数据等）和资产罗盘 （设备状态、属性及位置等信息）两个罗盘，形成时空罗盘，通过时空罗盘回溯 员工轨迹、事件、设备状态等信息分析计算出潜在风险，并根据操作建议自动派 发和跟进工单处理，以时空罗盘、时空分析、工单管理、设备控制四大能力，形 成万物云空间 OS（操作系统）。