日本泡沫经济后房地产市场有何变化？

日本泡沫经济破灭后房价指数触底有所回升。

1.日本泡沫经济后房价变化情况

总体上，日本泡沫经济后房价指数先跌后涨，但触底回升幅度有限。 房价下跌阶段（1991 年 3 月至 2009 年 6 月）：日本过度宽松的金融政策催生投机 热潮。日本房价指数在 1991 年 3 月创出 168.3 点新高。此后伴随日本泡沫经济破裂和 金融紧缩政策冲击，日本房价指数快速下行至 2009 年 6 月 92.88 点的阶段性低点，跌 幅达 44.82%。

价恢复阶段（2009 年 6 月至 2021 年底）：随着日本泡沫经济破灭后采取较低利 率的货币政策，日本房价指数从 2009 年 6 月阶段性新低 92.88 点，逐步有所修复至 2021 年底的 117.0 点，涨幅 26.0%。但从均价角度看，未能达到泡沫经济前水平。

2.日本泡沫经济后的销售额变化情况

总体上，日本泡沫经济后的建设综合统计成交额大幅下跌后仅小幅回升。

建设综合统计成交额下跌阶段（1991 年至 2011 年）：1991 年，日本建设综合统计 成交额达到 87.7 万亿日元，属泡沫阶段峰值。随后日本建设综合统计成交额快速下行 至 2011 年的 41.8 万亿日元的阶段性低点，跌幅达到 52.31%。

建设综合统计成交额恢复阶段（2011 年至 2021 年）：随着日本实行较低利率后， 日本建设综合统计成交额从 2011 年的阶段性新低后小幅反弹至 2021 年的 51.65 万亿 日元，涨幅为 23.50%，但总量未恢复至日本 1991 年泡沫经济顶峰水平。

3.日本泡沫经济后，REITs 成为新亮点

虽然泡沫经济破灭后，日本整体经济受到冲击，但租金水平保持相对稳定。受益于 稳定的租金现金流，日本泡沫经济后期推出的 REITs 成交量和成交额都保持了震荡上行 的态势。

4.日本泡沫经济后房企进入多元化

从数据角度看，由于泡沫经济后住房消费开始明显萎缩，日本房企开始纷纷向商业 地产、住宅服务、代建和存量交易等相关上下游产业链衍生多元化业务。

由于日本泡沫经济后商业租金水平仍保持稳定，因此很多日本房企纷纷向商业地产 转型或向地产建筑等相关多元化方向转型。我们选取了 2011 年开始有财务数据且市值 最靠前的四家日本房企作为案例分析（研究时段是 2011-2021 年）。

例如，日本的大和房屋工业（1925.T，市值行业第三）依靠商业多元化于 2021 年实现营收 4.44 万亿日元，十年间增长 172%。其中前三位业务：事业设施、出租房屋、 商业设施，10 年间分别增长 492%、107%、190%。

日本住友房地产开发（8830.T，市值行业第五）主要依靠房地产租赁收入于 2021 年实现营收 9394 亿日元，十年间增长 36.4%。其中前三位业务：房地产租赁收入、房 地产销售业务、完工工程，10 年间分别增长 57%、18%、25%。

日本积水房屋（1928.T，市值行业第四）依靠地产相关多元化于 2021 年实现营收 2.59 万亿日元，10 年间增长 69.2%。其中前三位业务分别是房地产代建业务、国际业 务、房地产租赁收入，10 年间分别增长 55%、100%、33%。

日本的 HASEKO（1808.T，市值行业第十一）依靠转型建筑相关类服务于 2021 年实现营收 9097 亿日元，10 年间增长 81.6%。其中前三位业务分别是建筑相关类服务、 服务业务收入、房地产业务，10 年间分别增长 100%、100%、24%。