房地产行业销量与分板块景气度如何？

成屋销售主导下，家居消费受二手房销量影响。

1.利率与房产销量负相关，降息有望刺激购房需求

当前美国按揭利率处于历史高位，抑制房屋销量。截至2025年9月18日，美国30年期抵押贷款固定利率为6.26%。高利率既 限制了二手房供给，也限制了居民购房需求，美国房地产市场整体表现为量缩价稳。美国30年期按揭利率与成屋、新房销 售量之间呈显著负相关关系，若美国继续大幅降息，一方面，能够刺激居民信贷需求，改善房地产销量；另一方面，能 够改善房企现金流，促进新开工好转。

供给端：高利率产生锁定效应，大幅限制二手房供给。2022-2023年，美联储快速加息，高利率环境产生了显著的锁定效 应，之前享受低利率的二手房业主不愿出售房产，导致二手房挂牌量锐减。由于高按揭利率对二手房供给形成锁定，部 分购房需求被迫转向新房市场，新房市场受影响相对有限。未来若美联储进一步降息，存量房贷利率与市场利率的利差 有望收窄，从而逐步释放被抑制二手房挂牌量，其释放规模将主要取决于降息的深度与节奏。当前美国30年期抵押贷款固 定利率为6.26% ，而存量按揭利率大部分低于 4.5%，可能需要利率进一步下降才会有大量锁定房源释放。同时，降息也有 利于开发商开工意愿和信心的提升，从而增加新房供给。

需求端：高利率+高房价增加购房负担，降息有利于需求释放。当前美国居民月供占收入比重、房价收入比均达到历史高 位，高利率+高房价大幅增加了居民购房负担，使得美国居民购房意愿处于历史低位。降息有利于缓解购房负担，释放购 房需求。根据Redfin数据，在6.29%/6.5%/6.9%的抵押贷款利率下，月付预算为3,000美元的买家可购买的房屋价值分别为 46.80/46.05/44.60万美元，降息将显著增加房屋买家购买力。

美国房产销售以成屋为主。新地产开发与城市化进程密切相关，美国城市化进程已经过了高速发展期，从1950年的64.15% 提升至2024年的83.52%；对比中国，从1950年的11.80%提升至2024年的65.54%。因此，美国房产销售以成屋为主，美国成 屋销量占比从1968年1月的74.19%提升至2025年7月的86.01% ；对比中国，2024年，二手房成交量占新房和二手房交易总量 的比重近40%。

随着成屋销售占比提升，住宅投资中改造占比持续提升。美国住宅建造支出可以分为新建和改造两类，改造包括改变现 有支撑系统、厨卫现代化改造、主要设备更换等，不包括油漆或墙纸、安装硬木地板或地毯、更换水龙头等维修保养支 出。根据 BEA 数据，在以 2017年美元计价的情况下，美国私人部门建造支出中住宅改建支出（addition+alteration and major replacement）的占比由1901年的16%波动提升至2022年的39%。根据JCHS数据，2023年美国住宅（Homeowner Expenditures）装修改造市场规模为4850亿美元，提升改造/维修保养市场规模分别为3940/910亿美元，占比分别为 81%/19%。

成屋销售主导下，家居消费受二手房销量影响。由于美国房地产销售以成屋销售占主导，因此美国家具、家用装饰以及 家电销售以存量替代或升级为主，美国家具和家用装饰店零售额同比增速与美国成屋销量同比增速和LIRA指标同比增速 一致性较高。LIRA指标为哈佛大学的住房改造研究团队提供的美国房屋改建和维修支出的短期前景，旨在帮助确定美国 房屋改建和维修行业商业周期的未来转折点。

2.降息周期视角下，关注高景气度分支

从市场规模来看，室内家居、地面铺装、五金硬件、浴室、工具等规模较大。根据欧睿数据，2023年，美国家庭装修 （Home Improvement）市场规模为1086.92亿美元，其中，地面铺装/五金硬件/浴室和卫生用品/家用油漆/动力工具/手工 工具/厨房水槽的市场规模分别为236/192/170/151/100/50亿美元，头部公司包括Mohawk、Behr、PPG、Kohler等。2023年， 美国家居用品（Home Furnishings）市场规模为1963.95亿美元，其中，室内生活/室外生活/照面的市场规模分别为 1789/79/97亿美元，头部公司包括Ashley、Ikea、Tempur Sealy、Serta、La-Z-Boy等。

从改造支出占比看，关注住宅改造中厨房和浴室的重装需求。根据JCHS数据，以2021年美元计价的情况下，分大类目来 看，1995年，重新装修/替换/其他项目的支出占比分别为37.22%/39.57%/23.22%；2021年，重新装修/替换/其他项目的支 出占比分别为30.41%/47.88%/21.71%，房屋增加重装的支出占比下降，导致重新装修支出占比下降。分小类目来看，厨房 重新装修和浴室重新装修单项占比较高，1995年，厨房/浴室重新装修支出占比分别为7.61%/5.10%；2021年， 厨房/浴室 重新装修支出占比分别为9.30%/8.18%。

厨房和浴室重装是最受欢迎的改造项目，且单项目支出最高。根据ANGI 2023年的报告，未来五年，最受美国家庭欢迎的 投资改造项目为浴室重装/厨房重装/户外装修/暖通升级为热泵/添加太阳能电池板/修整地下室等，占比分别为37.6%/37. 5%/32.4%/28.7%/28.7%/26.9%。根据HomeAdvisor报告，2020年，美国平均房屋改造支出中，厨房重装和浴室重装项目的 平均支出为19920/9274美元，为最昂贵的两大项目。

从零售商视角看，关注花园、木材、管道、工具等品类。根据Traqline数据，2023年，在家庭装修/厨房和浴室/草坪和花 园/电动和手动工具品类，家得宝的市场份额分别为21%/31%/24%/24%，占据市场第一的位置，劳氏排名第二，分析家 得宝和劳氏在降息周期中分品类的销售数据可以得知降息对各品类销售的利好程度。从销售额占比来看，室内花园、电 器、电气/照明、管道工程、工具等为主要品类，销售额占比较大，将有望受益于降息。从上一轮降息周期来看，家得宝 的木材、装饰/收纳、电器、室内花园、工具销售额同比增长显著，劳氏的装饰、硬件、管道和电气工程、木材与建筑材 料、季节性与户外生活销售额同比增长显著，明显受益于零售商补库。

从出口金额视角看，关注割草机、沙发、卫生洁具、PVC地板等品类。轻工出口企业主要涉及办公椅、沙发 、人造草坪、 床垫、PVC地板、割草机、瓷器具、盥洗具等家居品类出口。从上一轮降息周期来看，中国出口的割草机、沙发、卫生洁 具、PVC地板等品类出口金额同比增长显著，明显受益。