房地产市场成交与景气度表现分析

从月度数据来看，根据贝壳57城二手房成交价，25年9月二手房价格环比-1.6%， 降幅较8月收窄0.2pct。

一、房地产市场成交表现

（一）新房网签数据

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2025年9月我 们监测的46城商品住宅成交面积1116万方，环比上升12.6%，同比下降9.5%，降幅 较上月收窄9.8pct，接近25年5-6月水平。25年初以来，46城商品住宅累计成交面积 同比下降8.0%。

对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同， 24年7月及11-12月，部分城市出现商品房集中网签现象，因而同比明显超越商品住 宅表现，25年二者差距收窄，9月46城商品住宅同比-9.5%，50城商品房同比-8.7%， 商品房同比降幅略低于纯住宅口径。累计数据方面，1-9月商品房与住宅同比分别为 -10.0%和-8.0%，由于基数原因，住宅口径略领先于商品房口径。

分线来看，截至2025年9月，一线4城商品住宅成交同比上升15.8%，同比由负 转正，二线同比下降7.6%，同比降幅收窄，三四线同比下降32.8%，降幅持续扩大。 近期中高线城市“好房子”项目密集推出，自8月起，分线城市同比分化趋势加强。 累计来看，25年1-9月50城商品房中一线、二线、三四线分别同比-4.5%、-11.6%、 -10.3%；1-9月46城商品住宅成交表现略优于商品房口径，其中一线同比实现增长， 同比+1.1%，二线、三四线则分别同比-8.3%、-12.9%。

分城市来看， 25年9月，一线中北京、上海新建商品住宅网签涨幅明显，分别 +22.0%、21.8%；二线中武汉、福州、南宁表现优异，同比分别+54.2%、+31.4%、 +15.2%；三四线中桂林因同比基数较低涨幅明显，其余城市中江阴、惠州、常州表 现较为稳定。 结合推盘来看，25年9月一线城市去化率好转，虽然推盘面积均有不同程度的下 降，但是成交面积却有提升。二线中，厦门、苏州推盘有一定增加，但去化下滑下 成交表现平淡，杭州推盘、成交则基本同幅度下行。

（二）百强房企销售数据

根据克尔瑞数据，25年9月百强房企实现销售金额2661亿元，环比增长21%， 同比下降3%，推盘放量一定程度上带动9月成交回升，但规模较25年金三银四月均 低近20%，全市场来访、认购水平上行幅度也相对有限，景气度改善幅度较小。累 计表现来看，25年前三季度百强房企实现销售金额2.49万亿元，同比下降13%。 24年9月“止跌回稳”表态后市场热度快速上行，24年四季度月均销售规模达 到4420亿元，较25年9月成交高出66%，市场Q4成交基数压力较大。若四季度成交 维持9月水平，百强Q4降幅将达到40%，全年降幅21%，市场稳定仍需更多政策支 持。

分企业性质来看，9月央企成交同比增长8.2%，地方国企、民企同比分别下降 21.6%、20.4%，信用十强房企单月同比增速则达到9.7%，在推盘带动成交的月份 里，具备推盘能力的央国企再次与其他房企拉开差距。累计表现来看，25年前三季 度央企、地方国企、民企销售同比分别下降8%、21%、24%，信用十强同比降幅则 为6%，优于其他房企。 分企业类型来看，24年以来无论是建筑类央企还是开发类央企，表现总体优于 其他类型房企，25年前三季度建筑类央企销售金额同比降幅仅4%，所有房企中居前， 而9月开发类央企销售金额同比增长9%，是唯一一类实现规模正增长的房企，金融 及土地资源禀赋优势是央企表现突出的主要原因。

分市场来看，9月高均价房企实现规模正增长，同比上行5%，而中均价、低均 价房企（1.4-1.7w、1.4w-）同比分别下降29%、22%，降幅有所收窄，但总体依然 维持较快的下行趋势，核心城市核心地段的高品质产品依然维持价格和量能稳定， 红盘是房企和市场稳定主要动力。

（三）二手房网签数据

根据Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2025年9月我们监测 的11城二手住宅成交面积621万方，环比上升10.9%，同比上升18.8%，单月增速在 7、8月转负后再次回正，达到25年4月水平。9月二手市场同环比表现均有好转，19 年以来二手市场“金九”迹象并不明显，更多可以解释为市场整体交易情绪的好转。 1-9月11城二手房成交累计同比+12.2%，年内维持修复趋势。 分线来看，截至2025年9月，一线、二线二手住宅成交同比+23.5%、+19.2%， 同比由负转正，三四线线同比+9.0%，同比增幅扩大，9月各线二手成交网签表现均 呈回升趋势。累计增速方面，25年初以来，一线、二线、三四线城市同比分别为+17.7%、 +10.4%、+9.5%，中高线修复明显。

对比新房及二手房历史网签同比表现，自22年3月以来，增速趋势基本一致，年 内同样是增速在7月见底，8、9月增速逐步走强。25年9月，重点城市二手房网签同比+18.8%，较新房领先28.2pct。

（四）二手中介实时成交及来访数据

根据中介二手房成交数据显示，2025年9月我们监测的80城二手房成交9.4万套， 环比下降3.5%，同比上升20.2%，80城二手房认购同比在25年小阳春后逐月回落， 6月达到年内最低点后又出现反弹，9月同比稳定在4-5月水平。1-9月，中介80城二 手房成交套数累计同比规模为+24.6%，较24年、23年增速分别回落6.7pct、21.6pct。

筛选重复样本10城，对比房管局网签与中介认购口径同比表现，年初中介增速 较高，从小阳春之后，趋势基本一直，9月10城中介成交同比+15.9%，网签为+18.8%， 趋势基本一致。 从来访及转换情况来看，25年9月72城来访同比+14%，略低于成交表现，来访 转化率为4.9%，环比持平，同比24年9月提升0.3pct。自25年3月以来，成交同比增 速一直略高于来访环比增速，成交转化率持续高于24年同期水平，年内市场购房者 观望态度略有好转。

（五）重点城市二手房成交表现情况

重点城市来看，一线中深圳、上海二手房成交表现优异，网签及认购同比均表 现大幅增长，北京网签增长高于认购，广州认购亦表现增长；二线中除杭州外，其 余重点城市均表现稳定；三四线中，江门、东莞、佛山等多地认购、网签表现增长。

二、市场景气度表现

（一）二手房成交价格表现

从月度数据来看，根据贝壳57城二手房成交价，25年9月二手房价格环比-1.6%， 降幅较8月收窄0.2pct。淡季二手房价格下行明显，25年6-9月分别环比-2.0%、-1.9%、 -1.8%、-1.6%，四个月累计下滑7.1%。年初以来下跌11.5%，24年1-9月跌幅为10.7%， 23年1-9月跌幅为5.7%，25年市场下行速度加快。

分线来看，25年9月，贝壳57城二手房价格，分一线、二线、三四线环比分别-1.7%、 -1.7%、-1.4%，如果比较过去4个月累计下滑幅度，那么一线、二线、三四线分别-7.9%、 -7.7%、-6.0%，三四线跌幅弱于一二线。年初以来一线、二线、三四线跌幅分别为 -13.0%、-12.2%、-9.7%。

分区域来看，25年9月，贝壳57城二手房价格中，长三角、珠三角、环渤海分 别环比-1.2%、-2.0%、-2.9%，海西、中部、西部、沈长分别环比-1.2%、-1.8%、 -0.5%、-1.9%。年初以来累计，长三角、珠三角、环渤海累计下滑13.3%、13.0%、 12.8%，海西、中部、西部、沈长分别累计下滑11.1%、13.3%、5.4%、11.1%，年 内表现最好的板块是西部。

本周（25W42），贝壳33城二手房成交价10647元/平，环比上升1.2%（国庆节 节日假期影响上周基数较低），最近一个月价格环比-0.8%，25年年初以来累计下降 15.0%， 24年“924新政”以来累计下降7.9%。 从挂牌量（存量）来看，25年9月，140城挂牌量环比+0.4%，过去3个月累计 +1.3%，重点12城虽过去3个月累计+1.3%，与140城一致，但9月单月出现小幅环比 下降（-0.2%）。

（二）新房库存去化率及开盘去化率表现

根据wind及房管局数据，25年9月重点10城商品住宅短期库存（已推未售）面 积累计4979万方，环比上涨3.3%，呈现小幅上升趋势，同时叠加成交面积维持低位， 去化周期再次上升至15.80个月，环比上月上行1.53个月，回升至24年9月水平。

从售推比来看，25年9月10城商品住宅售推比（成交/推盘，MA4）为0.9x，环 比上月下行0.1x，自24年6月起，由于市场持续下行，房企推盘减少，售推比一路提 升，至25年1月达到最高点（1.5x），25年则由于新房市场持续低位而再度下行，至 9月再度低于1.0x。

从去化率来看，25年9月重点11城去化率（MA3，下同）为56%，其中纯新盘 去化率为58%，老盘加推的去化率为55%。25年以来，累计去化率为56%，其中纯 新盘为65%，老盘为51%，25年整体去化率要好于24年水平，且纯新盘相对去化优 势最大的一年，这与产品升级及市场推盘较低有关。最近几个月纯新盘去化率受整 体市场低位影响亦有所下行。

（三）分城市价格、库存、及去化率表现

上一部分我们提到，贝壳57城二手房成交价，25年9月二手房价格环比-1.6%，重点城市方面，重点6城中，深圳9月环比-3.9%，杭州9月环比-2.3%，广州9月环比 +2.4%，成都环比-0.6%，高价城市（深圳、杭州）降幅大于低价城市。其他城市中， 天津、沈阳、苏州、南京降幅超过2.5%，济南、石家庄、重庆、合肥价格相对稳定。 整体25Q3处于淡季，相比于25Q2价格有回升的城市数量较少，包括乌鲁木齐、银 川、台州、桂林、大理、大同、佛山等非核心城市。 我们上文提到，25年9月，140城挂牌量环比+0.4%，重点12城单月环比-0.2%， 重点城市存量挂牌量相对稳定，但仍处于高位，25M9，10城去化周期为38.4个月， 相比24M12下降6.6个月，截至25M9，二手房挂牌去化周期相对较低的城市包括北 京、上海、成都等。 新房短期库存去化周期，11城25M9去化周期为19.6个月，比年初上升5.4个月， 其中新房去化周期较低的城市包括上海（7.9个月）、杭州（7.5个月）、天津（15.8 个月）、武汉（16.7个月）等。 从开盘认购率来看，6个核心城市25年9月新盘去化率68%，较25H1（62%）提 升了6pct，较24年提升了15pct，提升显著，其他城市25年9月去化率42%，较25H1 回落2pct，不同城市去化率存在分化。