保障性租赁住房REITs发展背景如何？

中央支持政策不断加码，地方政府纷纷响应。

1.中央政策支持逐渐加码，战略高度不断提升

2021 年 6 月 29 日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点工作的通知》（958 号文），重新明确试点区域和行业范围，首次扩围将能源基础设施， 保障性租赁住房，水利设施，旅游基础设施等行业范围纳入试点。2022 年 5 月 25 日，国 务院出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出推动基础设施 REITs 健康 发展，重点盘活保障性租赁住房等重点领域基础设施；5 月 27 日，证监会、发改委联合发 布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有 关工作的通知》指出，保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存量资产，回收资 金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。

相关利好政策频出，保障性租赁住房 REITs 成为新风口。自保障性租赁住房行业纳入 REITs 扩围范围以来，国务院、发改委、证监会均释放有利政策，并官方定调保障性租赁住房 REITs 的重要意义。保障性租赁住房凭借土地端成本优势以及税收优惠支持，能够解决传统租赁 房租售比低、流动性不强的两大痛点。此次保障性租赁住房打通 REITs 通道，是推进建设 保障性租赁住房体系的组合拳之一，从投资的角度，也会是沪深市场 REITs 投资的新风口 之一。

2.地方支持纷纷响应，未来容量可期

自“958 号文”刊发之后，各地纷纷响应，发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，其中 均提及“支持保障性租赁住房项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。” 据我们的不完全统计，目前上海、广东、浙江、江苏等 19 个地方政府均发文支持加快发展 保障性租赁住房，并且提及将 REITs 作为金融层面支持保租房投融退的重要通道。重点城 市如杭州、合肥等也均发布相应实施意见。

更有城市也在积极实施之中，但项目暂未落地。2021 年 10 月，南京举行“保障性租赁住 房项目集中交付暨新项目集中开工、公募 REITs 集中签约”活动。会上，建设银行与安居 集团、雨花台区软件谷合作，就珑熹台、软件谷（菁英）人才公寓项目预计发行金额约 25-30 亿元；中信证券与东南集团的仙林青年汇等项目捆绑发行，预计发行金额约 5 亿元。广州 人才工作集团也拟筹备就“广州香雪国际公寓”作为基础资产发行 REITs，通过“REITs 发行—募集资金—转投资—二次扩募—再投资”良性循环模式，实现住房租赁领域“轻资 产+重运营”的全周期循环运作模式。