房地产行业专题研究：保租房REITs，地产新模式的开始.pdf

房地产行业专题研究：保租房REITs，地产新模式的开始。2022 年 8 月 15 日至 16 日，首批 3 支保障性租赁住房 REITs 将完成发行。 保障性租赁住房凭借土地端成本优势以及税收优惠支持，能够解决传统租赁 房租售比、流动性低的两大痛点。而保障性租赁住房 REITs 打通了不动产管 理“投融管退”周期中的退出环节，形成“REITs 发行—募集资金—转投资 —二次扩募—再投资”的良性循环模式，政策支持、资产优质、成长稳定性 强化其长期配置价值。我们认为利好拥有长租公寓和优质商业不动产、具备 不动产管理能力的企业，如招商蛇口、万科、新城控股、华润置地、龙湖集 团、碧桂园、旭辉控股集团等。

政策风口：中央支持政策不断加码，地方政府纷纷响应

2021 年 6 月 29 日，发改委发布“958 号文”，将能源基础设施，保障性租 赁住房等行业范围纳入公募 REITs 试点范围。2022 年 5 月 25 日，国务院 出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出推动基础设施 REITs 健康发展，重点盘活保障性租赁住房等领域基础设施；5 月 27 日， 证监会、发改委联合发布文件指出，保障性租赁住房发行基础设施 REITs， 有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形 成投融资良性循环，上海、广东、浙江等地方政府也纷纷积极动作。

资产优质：坐拥优质底层资产，平均评估增值率达 27%

红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 及华夏北京保障房 REIT 评估价值 较账面价值溢价分别为 24.8%、11.6%、51.9%。3 支 REITs 的底层资产均 分别位于深圳、厦门、北京，且都处于核心区域，成熟的产业配套、较低的 租售比强化这些城市中优质保障性租赁住房需求的稳定性和持续性，这也是 底层资产能够长期稳定运营的重要基础。截至 2022Q1 末，3 支保租房 REITs 底层资产综合出租率分别达到 98.7%、99.3%与 94.7%，已经达到成熟运营 的状态，募集说明书中预计上市次年 EBITDA 利润率分别为 84.5%、76.2%、 72.6%，高于其它行业型 REITs。

认购火爆：网下认购倍数均逾百倍，平均增值率约 8%

3 支保租房 REITs 共募集资金约 38 亿元，其中红土深圳安居 REIT、中金厦 门安居 REIT 及华夏北京保障房 REIT 分别募集资金 12.4、13.0 及 12.6 亿 元，较评估价值分别增值 7.3%、7.1%及 9.0%。战略配售占比均值 61%， 彰显投资者认可度。网下认购倍数均值 119 倍，远超首批上市公募 REITs 的 5-15 倍，主要是因为保租房 REITs 具有使用期限长、收入成长稳定性高、 底层资产流动性强、扩募空间大的优点。根据红土深圳安居 REIT 募集说明 书披露，深圳安居集团尚有 4 个合计投资 54 亿元的在建项目作为该 REIT 的可扩募资产储备。

资产优质、稳定派息为热度支点，政策加持、未来空间强化市场持续性

整体而言，保租房 REITs 首次启航的火热基于两大支点：1. 资产优质，均 位于核心城市核心区域，EBITDA 利润率占优；2. 稳定派息。4%以上的稳 定派息率在市场利率下行环境下优势凸显。持续性角度我们认为有两大推 力：1. 政策持续加持；2.未来规模空间可观（截至 2022H1 末 TOP30 运营 商管理体量已突破 100 万间）。对于不动产运营而言，有利于降低企业杠杆 率，激发存量盘活的潜能。我们认为利好拥有长租公寓和优质商业不动产、 具备不动产管理能力的企业，如招商蛇口、万科、新城控股、华润置地、龙 湖集团、碧桂园、旭辉控股集团等。