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地产行业2025年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流。

业绩端：房企业绩表现延续分化，毛利率拐点或将至

2025 年上半年 50 家样本房企：①营业收入 12049 亿元，同比-16.1%，其中央国 企、民企、混合制房企分别同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；②归母净利润亏损 870 亿元，同比多亏损 39.0%，央国企仍能保持正向盈利，民企亏损 977 亿元、混合制 房企亏损 98 亿元；③毛利率为 11.68%，较 2024 年全年下降 0.29pct，我们预计 行业毛利率已走出快速下降通道，进入磨底阶段；④销管费率为 4.89%，较 2024 年全年下降 0.62pct，持续降本增效；⑤房企基于谨慎原则，持续计提减值，1H2025 万科 A、绿城中国和华发股份计提存货减值均超过 10 亿元。

经营端：核心城市市场良好，头部房企投销聚焦

销售端，2025 年上半年 TOP100 房企销售金额延续下滑趋势，全口径销售金额 17820 亿元，同比-11%；房企持续分化，头部改善房企逆势有韧性，建发国际集团、中国 金茂等同比有正增长；TOP30 中民企数量减少，从 2020 年的 21 家降至 1H2025 的 7 家。投资端，房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，14 家 典型房企 2021-1H2025 拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中国金 茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国拿地强度均超过 0.6。

资产端：房企控制资产负债规模，提升资产流动性

2025 年上半年 16 家典型房企：①资产负债表持续收缩，总资产规模 101875 亿元， 较 2024 年末下降 2.9%；有息负债规模 27146 亿元，较 2024 年末增加 0.4%；资产 负债率 71.5%，较 2024 年末下降 0.8pct。②短期偿债仍有一定压力，整体短期有 息负债 30.4%，较 2024 年末下降 1.8pct。③平均融资成本 3.63%，较 2024 年全年 下降 30BP，中国金茂大幅下降 66BP，招商蛇口、保利发展、中国海外发展和华润 置地融资成本处行业最低区间。④改善型房企资产流动性更高，建发国际集团 （8.0%）、滨江集团（12.8%）和绿城中国（14.9%）1H2025 竣工存货占总存货比例 小于 15%；建发国际集团、滨江集团、保利发展和华发股份 4 家 1H2025 资产流速 超过 65%。