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地产行业2024年报分析：业绩探底持续分化，资产质量决定经营表现。

业绩端：板块业绩处探底阶段，房企分化是主基调

2024 年 52 家样本房企：①营业收入 35122 亿元，同比-20.1%，其中央国企、民 企、混合制房企分别同比-5.2%、-32.7%、-23.2%；②归母净利润亏损 3124 亿元， 同比多亏损 18.9%，央国企仍能保持盈利，民企亏损 2421 亿元、混合制房企亏损 905 亿元；③毛利率为 11.92%，较 2023 年增长 0.98pct，或接近完成筑底，未来 优质项目结转或带动毛利率提升；④销管费率 5.52%，处于近五年低位，持续降本 增效；⑤用 2022-2024 年三年存货减值占 2024 年存货的比例来衡量减值程度，正 常生产经营的房企中，建发国际集团（3.7%）、滨江集团（3.6%）、招商蛇口（3.2%） 和绿城中国（2.8%）减值程度较高。

经营端：龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升

①销售端，2024 年 TOP100 房企销售金额整体下滑，全口径销售金额 41865 亿元， 同比-30%；房企持续分化，央国企韧性更强，中国海外发展销售同比正增长，绿城 中国销售降幅在 10%以内；头部央国企和改善型房企市占率提升，TOP30 中民企数 量减少（从 2020 年的 21 家降至 2024 年的 8 家）。②投资端，房企以销定投，16 家典型房企 2021-2024 年拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21，央国企为土拍市 场主力，2024 年建发国际集团等 5 家拿地强度超过 0.3。③开竣工，新开工延续 同比下降趋势，竣工降幅逐步显现，7 家房企总开工量 2022-2024 年三年年均复合 降幅为 40%，2024 年竣工量同比-21%，我们预计 2025 年开竣工体量或仍将下滑。

 资产端：房企整体缩表，关注资产流动性

2024 年 16 家典型房企：①资产规模缩表，总资产规模 104968 亿元，同比-8.9%； 有息负债规模 27050 亿元，同比-0.7%；资产负债率 72.3%，较 2023 年下降 1.5pct。 ②短期偿债压力仍在，整体短期有息负债占比为 32.2%，较 2023 年增加 4.4pct， 建发国际集团短期有息负债占比 7.2%，中国海外发展等 4 家也在 20%以下。③平 均融资成本 3.94%，较 2023 年下降 36BP，滨江集团单年下降 80BP，招商蛇口 （2.99%）、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处最低区间。④改善房企 偿债能力更强，滨江集团等 5 家房企销售金额对待偿负债覆盖倍数在 1.0 倍以上。 ⑤改善型房企资产流动性更高，安全性更好，建发国际集团（8.9%）和绿城中国 （17.8%）2024 年竣工存货占总存货比例小于 20%；建发国际集团、滨江集团和保 利发展 3 家 2024 年资产流速超过 70%。